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超高層住宅最吸引買家之處,在於其居高臨下的王者氣勢。圖為在53層的萬科?匯所望見的壯闊江景。王雯倩攝
目前廣州已開始建設的最高住宅,是屹立在南岸路珠江邊的中信西關海的一棟樓宇,樓高56層、198米。王雯倩攝
中海廣鋼新城項目將演繹『遠地居住』模式全市有7大在建超高層住宅
日前,廣州市規劃局掛出了廣鋼新城AF040402、AF040403地塊的修建性詳細規劃批後公示。這兩宗由中海地產拿下的廣鋼新城用地,將建成4棟高層建築,其中2棟的住宅樓宇高達59層,刷新廣州住宅最高樓層紀錄。另有1棟47層回遷房和1棟21層商業辦公樓,總建築面積13萬平方米,建築密度為40%。
在中海廣鋼新城項目規劃出臺後,記者在上周末前往廣鋼項目現場探察。目前廣鋼廠區還沒有任何施工的跡象,廣鋼大門仍有工作人員看守,不時有人進出。按照之前的計劃,廣鋼新城應在今年7月達到交地標准。
據了解,廣州市規劃局上周掛出廣鋼新城AF040402、AF040403地塊建設工程的批後公示,該地塊將建最高59層的住宅,刷新廣州住宅最高樓層紀錄。目前廣州最高住宅紀錄是由中信西關海保持的198米、56層。
與普通高層住宅相比,超高層住宅除了在工程造價上更高以及更考驗開發商實力外,從住戶的角度來看,住在『雲端』的感覺也很不一樣。居於超高層住宅的人們,對電梯的依賴度更大,這種『遠地居住』模式,多多少少限制了住戶出行的自由。曾有機構做過調研,發現『電梯運行時間過長和等候電梯時間過長』成為超高層住戶不滿的主要原因。
記者王雯倩、陳白帆
隨著市區住宅用地的新增供應量減少,往『高空借地』似乎已經成為一線城市建設發展的主旋律。在廣州,市中心隨處可見超高層建築,但主要還是以寫字樓物業居多。住宅也有超高層的先例,早些年,有廣州大橋西側的凱旋會、東湖路上的東湖御苑、珠江新城的中海觀園國際等。而近幾年來,超高層住宅建築更如同雨後春筍,開始在市區各個板塊冒頭。
清一色『豪宅價』
從已建成和在建中的超高層住宅項目定位上看,由於所居路段地價不菲,加之超高層建築較普通高層洋房的造價成本更高,因此,開發出來的產品幾乎都是豪宅物業,至少也是中高端價位的區域標杆樓盤。
而在戶型設計上,超高層住宅往往會利用轉換層或避難層,將不同戶型乃至不同類型的產品巧妙地設計在同一棟樓宇當中。譬如老城區同福路的萬科?匯,在53層、高180米的超高層住宅樓宇中,同時涵蓋商業公寓和住宅,6~27層為公寓,30~52層為250平方米的洋房,53層為復式天際墅,巧妙利用28層原為架空層的空中會所,將兩類不同性質的產品區別管理。
又如廣州國際金融城的首個住宅項目——佳兆業1號,其住宅樓宇高達52層。記者打聽到,該項目也將在一棟建築上,巧妙設計成不同的分區與戶型組合,以低、中、高區劃分,打造不同面積段的戶型。立面采用住宅設計大氣而簡約,充分與金融城整體規劃協調融合。該項目有望在明年年底亮相。
戶型混搭惹吐槽
對於此類超高層設計,業內人士卻是『有贊有彈』。贊的是在產品戶型設計上普遍狠下工夫,在給市場帶來驚喜的同時,又能滿足不同置業目的的實力買家所需。
但彈的聲音往往也是糾結在其產品戶型的多樣化,因為超高層住宅多以『豪宅價』亮相,可如果面向的客戶太過廣泛,產品從小戶型公寓到大戶型豪邸一網打盡,看似豐富多彩,賺盡中高端市場的『每一分錢』,卻未免失了豪宅的尊貴感,也給物業後期管理留下一道難題。
專題撰文:記者王雯倩
住在『雲端』的感覺到底怎麼樣?
底層到頂層氣候都變了
最大優勢:光線充足
據資深建築業人士介紹,當住宅樓宇到達一定高度後,其室內外自然環境將有明顯改變。超高層住宅由於高度上較為突出,充足的光線是其最大優勢之一。超高層住戶的總體居住舒適度較高,綜合來看,20~30層的住戶舒適度最優,因為適宜的高度帶來較好的空氣質量、視覺環境以及采光條件,噪音問題也能控制在一個宜居水平。不過,如果小區的樓距過密,高層住戶的采光還好,而低層住戶很可能被對面樓宇產生的陰影所遮擋,影響室內光環境,從而降低生活舒適度。
隨著建築高度的昇高,溫度也會隨之變化。『當樓宇達到一定高度時,住宅底部與頂部的住戶相當於處在兩個建築氣候區。』
最大困擾:噪音挺煩
深圳某大型房企的工程部負責人表示,有超高層住宅中的低層住戶吐槽,稱其噪音問題較為嚴重。該人士解釋說,市面上部分超高層住宅為了滿足自重輕的特點,在非承重結構盡可能地降低厚度,采用的輕質隔牆與現澆實心樓板,其隔音能力較弱,也會令住戶之間產生聲音乾擾。但現在市面上已經有不少超高層或者高層住宅,建築表皮采用流線型平面與玻璃幕牆結合的手段,提高抗風防噪能力。此外,超高層建築還有不少內部噪音源,譬如電梯設備、管道提昇加壓設備、中央空調、地暖設備發出的噪音,還有強風撞擊建築產生的噪聲等。