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樓市成交『量漲價跌』小批次推盤更易造就熱銷
除了新盤供應的加大,最近一個月樓市價格的走低,也吸引了不少觀望的購房人隨時准備回場。根據亞豪機構統計數據顯示,8月1-20日,北京商品住宅共實現成交5736套,成交面積56.15萬平方米,相比上月同期分別增加了86%、73%。與此同時,此階段北京商品住宅成交均價為21418元/平方米,相比上月同期下滑了17%,接近兩成。
這其中固然有自住房大量入市拉低均價的因素,但也有不少項目確實采取了降價促銷的策略。像通州臺湖鎮板塊的泰禾1號街區二期產品價格由一期的3.4萬元/平方米調整至2.88萬元/平方米,東亞新華在臺湖的項目也從其在售的辦公和住宅類產品中各拿出50套房源做特價銷售。其中辦公類產品從2.1萬元/平方米降價至1.49萬元/平方米,降價幅度達6000元/平方米;住宅類產品降幅也達4000元/平方米。
而這樣的價漲量跌由於自住房的大量上市和開發商的低價成交,很有可能在9月份延續下去。
此外,在市場熱銷的樓盤中,不少項目都采用了少量多批次的銷售策略,每次只拿出一棟樓甚至幾十套房源做促銷,形成被搶購的場景,然後多批次地推盤,這也逐漸成為市場主流。像8月入市項目當中,亞奧金茂悅、住總萬科橙、首開常青藤等多個項目單次推盤量均在百套以內。高姍認為,小批次推盤一方面是項目對於目前市場需求量與價格接受度的試探,另一方面則是為營造『日光』、『開盤售罄』的市場繁榮假象。
新盤定價回歸至去年水平
從9月入市項目定價來看,雖然自今年年初預售限價已基本放開,但『謹慎』仍是目前市場基調。已公布售價的項目中,像純新盤東亞尚品臺湖的商住產品預計售價僅為16500元/平方米起,是臺湖區域報價最低的項目,而房山幾個計劃上市的住宅項目,包括純新盤五和萬科長陽天地以及老項目建邦華庭,整體報價水平也僅為19000-22000元/平方米,區域整體定價基本回歸至去年同期水平。而未公布售價的項目則是更加謹慎,還需通過蓄客數量與客戶心理預期來確定最終的售價。
業內人士認為,此階段項目市場定價謹慎的最直接原因是受到低價自住房入市的衝擊,而更深層次的原因則是由於市場存量的不斷積壓。
根據亞豪機構數據顯示,截至到8月20日,北京商品住宅產品存量為86235套,按7月成交量來計算,目前住宅存量消化周期需13個月。自今年1月見底之後,北京住宅市場庫存量就開始進入上昇周期,截至目前,已連續第7個月出現上漲,相比最低點時已高出55%。而這些存量折合銷售額約為2588.5億元,相當於170家房企2013年北京商品住宅市場的銷售總額。高珊表示,『去庫存』已成為目前各大房企所面臨的首要任務。隨著庫存量的不斷攀昇,項目房企不得不通過調整價格、打折促銷來殺出重圍,取得較好銷量,因此未來新上市項目的定價也將逐漸平穩甚至出現回落。
從9月計劃開盤項目所處的環線特征來看,39個項目當中僅有4個位於五環以內,而當前商品住宅庫存當中近90%的存量均位於五環以外。而這些五環外項目又因為同質化嚴重等問題,成為庫存『重災區』。在『老庫存』的競爭壓力下,新盤項目所面臨的價格壓力相對也更大。
大力度優惠仍是開發商突圍的主旋律
此外,有業內人士認為,開發商之所以密集在9月推盤,一是為全年目標任務衝刺,另外與項目的工程進度也不無關系。『節點已到,推了不一定有回款;不推,一定沒有回款。於是,很多開發商只能硬著頭皮上。』中原地產張大偉表示,目前,多數開發商還是保持著較為清醒的認知,『利潤指標讓位於回款指標,用大力度優惠吸引購房者入市有可能成為9月推盤的主旋律。』
聯美地產總裁助理史明在接受北青報記者采訪時亦表示,9月份大量樓盤集中入市,在拉動市場走高的同時,也勢必帶來激烈競爭。史明稱,適度的價格包裝、錯開推盤時機以及凸顯產品差異化特征,都是開發商在9月重點采取的突圍措施。
另外,我愛我家副總裁胡景暉也表示,雖然市場有所回暖,但購房人首先看重的還是價格。無論市場對產品綜合素質的認可度如何,開發商都應該率先拿出十足誠意,給購房者一個下單的理由。
本版文/本報記者李桁