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比起住宅市場的起伏調整,長沙的工業地產正在悄無聲息中升溫。
8月上旬,《長沙市人民政府關於進一步加快工業園區發展的意見》正式施行。《意見》鼓勵工業園區及工業園區內企業充分利用其低效用地,用於合作或單獨開發工業項目或工業地產。
相對便宜的土地價格、日益增長的需求、清晰可見的回報率等,吸引着越來越多的資金流入工業地產這一領域。
住宅不好賣,
部分房企進入工業地產
今年上半年,長沙市住宅銷售面積與銷售金額雙雙同比下降。長沙市住建委提供的《2014年上半年城建經濟運行情況》顯示,上半年全市住宅銷售面積851.64平方米,同比下降13.49%,商品房均價5138元,比去年末下降9.27%。面對嚴峻現狀,一些房企紛紛涉足工業地產。
位於長沙經開區的德普企業公元,是一個低密度獨棟花園辦公樓和部分商務配套組成的物業,爲IT軟件、高新技術、創新創意、外貿金融、醫藥銷售等非生產類企業提供研發、展示、辦公場所。項目營銷總監劉偉介紹,開發商德普置業之前在長沙開發過托斯卡納、美洲故事等高檔住宅項目。“現在住宅市場存量大,不好賣,好的地塊拿地難,所以去年我們開發了現在這個工業地產項目。”
工業地價沒有過度飆升,
租金回報率較高
“工業項目一般地價只有商業地價30%左右。”長沙經開區內的工業地產項目—中部智谷開發商輝宏集團總經理助理楊平告訴記者,一級市場的土地價格沒有過度飆升,工業地產項目較住宅項目售價明顯偏低,租金卻在逐年穩步攀升,投資回報率較高,且有物業升值空間。
戴德樑行的分析報告顯示,目前住宅租金回報率爲2%,寫字樓爲5%,工業廠房則普遍達7%至10%,且租期一般在5至10年,相對穩定。
有業內人士認爲,隨着國家對土地資源監控漸趨嚴厲,工業集約用地要求提升,土地供應量正將逐漸減少,工業土地的增值潛力較大。
這種火熱也反映在了最近的土地市場,長沙市國土資源網上交易系統顯示,截至8月26日,長沙8月將有11宗土地交易。其中工業用地佔了6宗,佔比超過50%。
工業集約用地,
助推工業地產升溫
在新型工業化的大背景下,長沙工業地產正在步入快速發展期。長沙經開區、長沙高新區、寧鄉經開區等工業園區都成爲了工業地產集中發力區域。
“當時我們調研了長沙經開區的產業結構,這裏工程機械、電子信息、汽車等產業實力很強,但配套企業較少。配套企業進不來,大多因爲小企業入園門檻高了。”輝宏集團董事長李朝暉說。
在寸土寸金的國家級經開區,工業用地緊缺和用地審批時間相對較長是不爭的事實。在此情況下,衆多的工業地產項目則正好解決了這一供需難題。
“一些小企業用地規模也不一定很大,如果拿地建廠,這個產業的機會說不定就稍縱即逝了。”李朝暉認爲,工業地產爲中小企業可以迅速投產並形成聚集提供了平臺。
最新出臺的《長沙市人民政府關於進一步加快工業園區發展的意見》規定,國家級、省級工業園區工業用地開發利用投資強度分別不得低於3000萬元/公頃、2400萬元/公頃。而工業地產園區由於土地利用率較高大多都已符合了這個標準,以中部智谷爲例,目前入園企業共有71家,在項目168.8畝(11.3公頃)的土地上,預計企業年產值將達11.5億元。
長沙經開區黨工委副書記高傑認爲工業地產符合國家的土地政策,有利於集約用地,提高土地使用效率,有效改變中小企業用地難問題。
符合政策方向,
爲中小微企業提供創業平臺
長沙經開區的藍色機械配套產業園,廠房採用租用的形式,租用企業大多是外省乃至日本一些汽車零部件配套企業的分廠。
“從創業角度講,我們這個項目爲他們提供空間和基礎設施,開展一系列服務支持,從而降低他們的創業風險和創業成本。”產業園副總經理吳蓉介紹。
工業地產,爲中小企業提供的不僅是辦公和生產場地,還有服務。企業入園後,從工商註冊到科技項目申報、各類信貸資金和科技投資申請都將由園區管理團隊來操辦,同時還將提供技術人才引進和培訓支持以及企業運營管理和營銷指導、入園手續代辦等一系列服務。
中部智谷的長沙凱博機電設備有限公司總經理助理陳秀秀告訴記者:“我們是集團的分公司,來到這裏不用自行建設廠房和庫房,也省去了許多註冊登記手續的繁瑣。”
“拎包入住的貼心保姆式服務。”李朝暉這樣概括他們的服務模式。“小到安保、宿舍、食堂,大到融資、風投等,都可以爲入駐的企業提供服務。”在李朝暉看來,工業地產的運營前景在於“這種項目既符合國家新型城鎮化的發展方向,也符合國家發展中小微企業的產業方向。”