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從最初的基礎廠房到如今的動漫產業基地、高檔寫字樓、科研中心乃至科技園區,數十年的發展,使得產業地產的發展道路越走越寬。隨着產業轉移浪潮從沿海向內陸推進,越來越多有遠見的開發商開始進軍產業地產這一“錢景”無限的市場。
有業內人士指出,隨着中國城市化進程的推進,產業地產將會成爲未來房地產市場的紅海。
【現狀】
行業轉型產業地產受熱捧
“轉型”成爲當下房地產市場的熱議詞語,伴隨着行業發展,市場發展趨勢、行業發展趨勢以及人們的思想都在逐漸發生着變化。一位行業大腕曾提出,房地產市場即將進入“下半場”。從2014年上半年的行情可以明顯看出,該大腕的言論並非無稽之談。這一時期內,城市轉型、行業轉型、地方發展轉型、投資者亦在轉型,顯然,整個行業都進入了轉型關口時期。
在這樣的關口時期,每一位地產人均會思考——未來市場究竟會往哪個方向發展,契機又在何處?一些有遠見的開發企業將目光由住宅地產、商業地產的開發轉移到了產業地產。更有專家預言:產業地產將會造就房地產市場的下一個十年。
關於產業地產,不少人嘗試爲其在學術上下一個準確定義,但至今還沒有一個非常精準的內涵和外延表述。但簡單來看,產業地產是在新經濟和城市化發展的背景下,以地產爲載體,以實現財富持續增長爲目標,以工商業地產、寫字樓和經濟園區地產爲開發對象,整合自然資源和社會資源,進行綜合開發,集約化經營的新興產業形勢。
而這樣的產業集羣集中佈局、資源集約利用、功能集合構建等價值,成爲未來發展的一個良好出路。這也吸引了諸如萬科、招商、綠地、世貿等知名房地產企業大舉進軍產業地產領域。
【溯源】
多年發展產業地產仍方興未艾
雖然產業地產在近些年才漸入人們視野,但事實上,產業地產在我國已有數十年的發展歷史。中國產業地產發展經歷了四個大階段:1978年是產業地產孕育、探索階段;1982年~1992年國內開發區開始快速發展;1992年~2002年產業地產進入矛盾與探索期;2002年進入國內產業地產密集開發階段。
20世紀70年代末,中國第一個對外開放的工業園區——蛇口工業園創立,工業地產隨之興起,但當時大多侷限爲以廠房出租和賣地爲主的經營方式。2003年,業內首次提出產業地產概念,並將之作爲工業地產的升級與換代。
目前,國內產業地產的發展已經開始從政府主導模式向企業自主開發模式轉型,但該轉型尚未完成。隨着產業地產的多年發展和開發理念的更新,產業地產的專業度較之前有較大的提高,產品也出現了多元化發展的趨勢。
儘管政府大力支持,但目前在整個行業中,從事產業地產建設的企業仍然較少,不少企業還處在探索期和起步期。但這些僅僅是中國產業地產蓬勃發展的開始,隨着沿海產業向中西部轉移,產業地產面臨着更多的機遇和發展契機。
【典型】
榜樣帶動鄭州產業地產朝氣蓬勃
正如提及住宅人們必然聯想到萬科、提及商業地產人們必然稱讚萬達一般,在產業地產行業內,人們首肯的便是張江高科。在中國產業地產的發展歷史中,雖然深圳的“蛇口工業園”是第一座真正意義的工業園區,但由於張江高科的先發優勢和國家級政策的大力扶持,張江模式卻成爲中國產業園區的執牛耳者。
提及鄭州產業地產,人們必然會想到鄭州國家高新技術產業開發區。現如今的高新區環境優美,各園區有條不紊地生產、發展,爲河南的經濟發展和建設作出了巨大的貢獻。但無論是誰,都無法想象當年高新區剛剛起步時的模樣。
較早進駐高新區的嘉圖·西城項目,如今已經成爲中原標準化廠房建設的標杆之作,但回憶起過去的發展之路,河南嘉圖置業有限公司的董事長張楸楓感慨不已:“2001年,高新區開始招商時,我們企業選擇進駐,並且在這裏開始建設標準廠房。從計劃建設、市場調研、多方考察到最後的園區成型,我們經歷了許多思考和改變。”
企業公園營銷總監李虎表示:“產業地產項目在南方地區很常見,但鄭州近些年才興起。當年企業公園進駐時,整個高新區的項目寥寥無幾,現如今已經有着良好的發展氛圍了。”在近些年的發展過程中,政府的政策扶持起了非常關鍵的作用。
【前景】
政府重視產業地產前景可喜
在鄭州,產業地產的發展得到了政府部門的高度重視。在政府的規劃和指導下,鄭州經濟技術開發區、中牟產業園區、鄭州航空港經濟綜合實驗區等區域內,產業地產項目紛紛進駐,爲區域以及社會的發展作出了巨大的貢獻。
鄭州市政協文史資料委員會主任李洪太介紹:“目前,在產業集聚區上我們做得並不是很好。因此在鄭州經濟發展中,政府相當重視產業集聚區的建設。”
目前我國正在進入經濟轉型期,而產業園區作爲經濟轉型升級的重要載體,爲產業地產行業未來的長期快速發展提供了難得的機遇。據瞭解,鄭州市各區都有着不同的產業規劃,每個區域也都因地制宜重點打造自身的主導產業,如金水區將重點發展科技教育產業、文化創意產業;高新區重點發展高新技術產業;惠濟區將着重打造旅遊養生健康產業等。
政府的重視、企業的關注,使得鄭州產業地產正在快速發展。而由於產業地產前期投入較少,土地價格較低,政策傾斜等多方利好,越來越多的企業也紛紛響應,這片以往的藍海正在變得炙手可熱。