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這是位於北京大興區的一處住宅小區樓盤(8月19日攝)。 8月18日,國家統計局公布的『7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況』顯示,7月份,北上廣深四大一線城市房價首現全面下跌,環比降幅分別為1.3%,1.4%,1.3%,0.6%。其中,北京房價自2012年6月以來首現下跌。新華社記者李鑫攝
中國樓市的『限購』之路,已經足足走了四年。媒體整理發現,過去十年關於樓市調控的文件足足下發了179份,『限購令』被視作效力最猛,也最受爭議的政策。
2010年4月17日出臺的『新國十條』(《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》)拉開了史上最嚴一輪房地產調控的序幕。隨後,北京領銜,一批房價上漲過快的城市相繼頒布限制家庭購房套數的規定。限購、限貸的『雙箭』齊發為整頓樓市環境、抑制投機性購房、糾正價格信號、引導購房者預期起到了立竿見影的作用。
時鍾撥至2014年,樓市悄然變奏。降溫、降價、降速——房地產市場的『三降』讓房企感受到樓市的『深秋』。『限購令』這條四年來『捆綁』房地產行業的鐵律開始悄然松動,46個限購城市中已經有37個或明或暗的開始松綁『鐐銬』。
盡管『限購』松綁提速,但依舊未能止住房價走跌的趨勢。8月18日,國家統計局發布的70個大中城市房價數據顯示,價格環比下降的城市達到九成,包括四大一線城市。這是北京、上海、廣州和深圳今年以來首次出現房價環比全部下跌的情況。其中,北京房價自2012年6月以來首現下跌。
地方政府曖昧『松綁』
今年全國兩會以後,在『雙向調控』的政策指引下,部分庫存量過高的城市開始悄然試探政策底線,曖昧的拋出『松綁』樓市的語調。
地方政府為了撬動需求入市,『救市』的步子越邁越大——從放開限購到契稅補貼;從支持首套房到支持『改善性住房』;還有一些地方政府意圖放松『限貸』,鼓勵更多需求入市。
從目前37個解綁限購的城市來看,可以看出地方政府在此輪調控中的四種面孔。
『光明正大型』,以呼和浩特為例,正式發文確定放開限購,完全松綁。其在松綁之後,迎來了七月小高潮,商品房成交數瞬間漲至1685套,環比增長1.68%,同比增長1056%。
『欲說還休型』,以武漢為例,官方雖未明確發公文表示,但采用口頭告知取消限購。但是據浦江(中國)市場研究部分析,武漢在新政出臺後,市場並未出現所期望的顯著回暖,在去化下滑供應提昇的情況下,去化壓力再度提昇。
『暗度陳倉型』,沈陽為例,傳沈陽市限購政策取消。外地人不限購,可以購買多套住房;沈陽本地人也可購買多套住房。沈陽政府人士又出面否認,稱沒有明文取消。
『明確否認型』,以四大一線城市為例,北京底氣十足,稱北京具有城市規模大、人口基數大、資源優勢強、房地產市場供不應求的特點,在稅收等調控長效機制建立之前,限購將作為北京的一項長期政策執行下去。但北京市住房和城鄉建設委員會相關人士表示,北京或許為更好地滿足自住型和改善型住房需求,會在原來限購政策的一些制度細節上做出進一步的改善。
盡管各地紛紛給樓市松綁,房屋成交量和價格並沒有出現預期上漲的跡像。其中,有明顯成交反應的城市並不佔多數,樓市並未見持續性地強烈反彈,購房者仍然維持觀望情緒。
以杭州為例,據公開資料顯示,從7月28日放松限購開始,經過幾天的『小高潮』後,8月1日和8月2日分別售出新房258套與261套,基本回到了限購松綁前的水平。
『後限購』時代調控何去何從
在2014年上半年,大中城市房價呈現主動調整態勢,全國樓市出現結構性過剩、成交量萎縮等特點。單從房價來說,便可見一斑。2014年1月,70個大中城市中,房價環比上漲的有62個,持平的有2個,環比下降的僅6個。到2014年6月,房價環比上漲的城市僅8個,環比持平的城市7個,環比下降的城市增至55個。
步入『後限購』時代的樓市前景依舊不容樂觀。從7月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據可以看出,大中城市房價受解限政策影響較小,新建商品住宅房與二手住宅房價格依舊環比下降。其中,新建商品住宅房價格環比下降數為64個,二手住宅房環比下降數為65個,分別比6月份增加了9個和13個。
業內專家稱,目前樓市降溫、降速、降價的『三降』趨勢未改。根據中國房地產指數系統百城價格調查數據,7月全國100個城市(新建)住宅平均價格為10835元/平方米,環比上月下跌0.81%,連續第3個月下跌,跌幅擴大0.31個百分點。從漲跌城市個數看,76個城市環比下跌,24個城市環比上漲。
盡管今年以來中央政府並未就樓市調控出臺新的政策,但是《政府工作報告》中短短的兩句話已然為全年的樓市調控定下了基調——『針對不同城市情況分類調控』『制投機投資性需求,促進房地產市場持續健康發展』。
此前,住建部副部長仇寶興對『分類調控』給出如下的闡釋,『調控房地產市場就像治大國,必須像烹小鮮一樣對待。能局部調的,就不要整體調,調節的手段對整體影響越小越好。能夠用經濟手段調的,就不要用行政手段調,行政手段越少越好。能夠由城市政府調的,就不要由中央政府代替。』
多位專家指出,中央提出分類調控實際上是讓市場自行調節、放調控權於地方,讓地方政府根據當地房地產市場發展情況適時、適當的調控。
在當前樓市的敏感期,開發商與購房者的博弈仍在繼續。如何穩定樓市預期、增加自住型需求;如何消化庫存、抑制投機性資本進入,這些都是地方政府調控樓市的出發點。
當前,部分地方政府對土地財政依賴度較大。部分地方政府迫於經濟發展和財政壓力,或將相繼松綁樓市限購政策。而如果解限的『度』沒有把握到位,則會刺激投機性資金介入,再次讓調控陷入兩難。
亞太房地產經濟研究院院長謝逸楓分析指出,當前樓市發展狀況總體有三個方向,一是樓市分化,因人口流動與資源配置不均衡及城市經濟發展水平不同、城鎮化的推進、戶籍制度的影響,樓市的城市、供應、需求、房價、結構的越來越分化,必然貫穿全年延續到2015年;二是樓市實施分類、雙向調控,即有保有壓,平衡供需,穩定預期;三是樓市進入深度調整期,2014年是調整年,按照過去前三個周期時間看,2005年、2008年、2011年都是每次間隔三年。
樓市『後限購』時代如何踐行好分類調控、雙向調控,如何拿捏好因地制宜、因『時』制宜,考驗著中央和地方政府的調控智慧。只有管住看不見的手,讓市場機制在調控中發揮主導作用,通過市場的自行調節,中國樓市纔能在量與價之間尋找到新的平衡點。