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湖南省住建廳日前印發《湖南省住房和城鄉建設廳關於促進全省房地產市場平穩健康發展的意見》,明確規定將從政府回購普通商品房用作保障房源、異地購房者可申請公積金貸款以及住宅產業化建設項目,資本金監管減半等五方面促進湖南省房地產市場平穩健康發展。
在房地產遭遇調整,房企住宅庫存量消化危機不斷凸顯之際,地方可謂焦急難耐。如果說目前各地涌現的取消“限購”潮,尚且算得上讓樓市迴歸“市場配置資源”的正常之舉,那麼地方報紙刊文呼籲購房、財政支持補貼房貸,尤其是湖南此次出臺的回購商品房用作保障房,一如幾年前令人熟悉的場景和熟悉的味道,讓人不得不懷疑地方“託市”的迫切與焦急。
回購商品房作保障房,看似一舉多得,既能爲房地產企業消化庫存,又能順帶消化政府保障房建設任務。因此,在官方的話語中,種種宏大詞語紛至沓來,所謂維護房地產市場穩定,所謂解決民生,理由不可謂不冠冕堂皇,但無論多麼華麗的詞語,都掩蓋不了迫切“託市”的心理。
即便拋開相關部門的利益動機不論,回購商品房本身就面臨諸多難解的技術爭議。首先,以什麼價格回購商品房,回購商品房的成本是否低於新建保障房?要了解的一點是,目前土地市場低迷,新建保障房的成本也是隨之而下降的,而開發商此前建設投入的高成本決定了其不可能輕易讓步,如果最終以高成本回購商品房,豈不變成利益輸送?即便只是從時間節點上考慮,是在樓市剛剛面臨調整、房價尚未真正下降的時候回購好,還是等調整到一定階段時更好,這個判斷不難做出。
其次,回購商品房的資金從何而來?新建保障房具備政策支持、融資便利等優勢,而對於亟待去庫存化的開發商來說,回購商品房則是需要真金白銀的。對於被債務壓得喘不過氣來的地方政府來說,真有這個財力嗎?再次,如業內人士所質疑的,回購誰的,不回購誰的?是暫時的回購,還是作爲長期的政策存在?公開性、透明性如何保障?這些都是不能不加以考慮的。
回購商品房用作保障房更是飲鴆止渴之舉。在市場競爭中的企業,原本應該隨着供求關係變化而調整市場行爲。樓市需求減少庫存量增加,本來就該降低價格,調整企業行爲以適應市場節奏。有關部門的介入,不僅干擾了市場規律的有序調整,而且使房地產企業獲得了強心針,難免讓“市場配置資源”大打折扣。一旦相關企業形成了對政府“託市”的期待,其行爲就很難因市場變化而得到正常調整,庫存化、信貸危機等問題必將不斷積累,這反而是不利於宏觀經濟穩定的。斯恪