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公寓最早起源於美國,2000年後纔在中國出現,在一線城市,公寓產品的物業屬性普遍高於住宅,但是在天津由於部分前期公寓市場精品少的歷史原因等,購房者對於公寓的認可度比較低。曾經,小產權、商水商電、無煤氣等因素阻礙着購房者的腳步,如今隨着80、90後大軍的突起,以及公寓產品自身蘊含的投資價值、逐漸與國際接軌的物業服務水平,城市公寓產品逐漸成了“香餑餑”。
存量充裕價格合理
近年來天津城區推出的土地中純宅地項目很少,一般會根據地塊具體情況來設定商業項目的比例,基準線爲50%,可上下浮動。在該隱形政策的影響下,天津城區商務公寓以及寫字樓的存量一直處於較高的水平。根據中國指數研究院天津分院數據顯示,7月天津公寓市場新增供應量爲5.71萬平方米,同比去年同期增長92.72%,處於近一年來較高水平,可售量增至217.82萬平方米,環比增長2.8%。
7月,酒店式公寓市場成交均價爲11509元/平方米,環比上漲13.5%,同比去年同期下跌7.0%,同比降幅較6月份有所收窄。7月份,價位較低的遠郊區縣公寓產品成交佔比下降,而濱海新區成交佔比大幅提升17.35個百分點。
“公寓產品大多有地段優勢、物業優勢,同時價格比較合理,在當下的地產市場中還是有優勢的。”一位公寓項目銷售人員告訴記者,“不少50平方米左右大小的戶型總價也不過70、80萬元上下,而且還有非常誘人的折扣。對於開發商來說,像公寓這種產品總價不高較容易出手,前期趁熱打鐵出貨是最佳的銷售策略,所以優惠政策也是層出不窮的。”
還貸壓力小適合都市“大忙人”
7月公寓市場新增房源戶型以一室和敞開式爲主,其新增房源量分別爲432套、200套,市場佔比分別爲56.84%、26.32%;其餘房源戶型分別爲二室或四室,房源量均不足100套,市場佔比不足15%。根據目前土地分佈情況,有業內人士分析,未來大戶型公寓主要爲八大里地塊中的“城市型公寓”,其他地區公寓將以小戶型產品爲主。公寓產品戶型小,特別是LOFT戶型深受年輕人喜愛;價格低,一套總房款50萬元左右的公寓,申請商業貸款後,每月所還房貸不足1500元。比起購買住宅產品,每月動輒3000多元的房貸壓力,還款就顯得非常從容。
“優質地段、酒店式服務、升值空間大,也只有公寓能夠同時滿足這三點要求了。”“海歸”閩先生說道,“酒店式公寓最吸引懶人和忙人。借鑑酒店的服務及管理模式,許多公寓項目提供包括家政服務、安全服務、交通服務等在內的酒店式服務,更體現出一種家庭式服務,例如24小時送餐、社區聚會、幼兒看護等,服務內容更多,更加人性化。”
“現在的公寓產品功能性更強了,更適合現代化、個性化的生活需求。”天津富華·梅江公館營銷負責人李俊熹說,“比如剛剛揭幕的富華·梅江公館,作爲高端公寓產品,將從‘衣、食、住、行’四方面打造居住型公寓,帶來更舒適、便捷的居住體驗,加上富華國際集團豐富的商業地產開發管理經驗、梅江片區的區域價值和產品稀缺性,都將逐漸改變人們對公寓產品的原有認知。”
產品歸類自住、投資區別對待
現下商水商電已經不能成爲購買公寓的“絆腳石”,不少公寓項目都是民水民電入戶,而煤氣對於居家下廚需求不強烈的年輕人來說也並不重要,在購房者眼中,除了產權年限之外公寓和住宅的區別已經越來越小。大家更關注的是公寓產品能否達到住宅的居住感受或者能否達到預期的投資收益,所以應該根據自住還是投資的不同需求選擇產品。
“作爲居住型公寓代表,富華·梅江公館將給業主提供包括洗衣託管、蔬菜配送、智能化安保和出租車代叫等服務,更適合生活節奏快的中高端人羣。”天津富華·梅江公館營銷負責人李俊熹說,“而且,未來會更好地致力於解決公寓內SOHO及純自住客戶的分隔問題,有可能採取不同用途分層管理等辦法,讓所有置身於此的客戶都有最好的居住感受。”
如果購買公寓產品單純是以投資爲目的,就要更多考慮未來的升值空間和租售市場。“40-60平方米的公寓目前應該是市場接受度最高的戶型,公寓交通和位置決定了升值程度和租賃市場。”松江津濱置地廣場·百合SOLO現場銷售經理張鈺說,“以松江津濱置地廣場爲例,項目位於張貴莊板塊,未來的地鐵上蓋,依託9萬平方米的商業體,建成之後對整個板塊的綜合價值都有提升,而且臨近機場和津濱大道,塘沽通勤白領、空乘人員都是很龐大的租賃客戶,這樣的公寓產品當下價格低、未來升值空間大、回報率高,是很好的投資產品。”劉璇