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『湘五條』的出臺是地方救市陣營的擴大和昇級
房地產業不景氣影響到眾多相關行業,拖累經濟增長。比如,四川的建築業增速從一季度的9.1%回落到上半年的8.1%,建築業的下滑影響到第二產業的回昇速度。這些因素就迫使『穩增長』壓力下的省級政府出臺『救市』措施。
本報昨日報道顯示,今年上半年房地產投資佔固定資產投資的比重前10的省份,所佔比例都在20%以上,房地產投資佔GDP比重的前10省份,佔比也在16%以上。
四川省財政廳決定,從2014年7月1日至2014年12月31日期間,對金融機構按照國家政策規定向居民家庭在四川省行政轄區內首次購買自住普通商品房提供貸款,且貸款利率不超過(含)人民銀行公布的同期貸款基准利率,按金融機構實際發放符合條件貸款金額的3%給予財政補助。
信貸扶持接棒
除松綁限購外,『救市』政策開始涉及信貸支持。
福建的『救市』政策重心便直指限貸。
8月8日,福建省住建廳出臺『閩8條』,不僅涉及到放開福州、廈門兩個中心城市的限購、普通商品住房的認定,更為突出的是,在放松信貸方面,提出購房人償清購房貸款後,再次申請貸款購房,按首貸認定,首改房(首次購買改善性普通商品住房),按首貸認定。
購房人住房套數認定不包括其自建房、房改房、繼承房、征遷安置房和已償清貸款的二手住房。金融機構在貸款首付比例和利率方面按照政策規定的低限執行。
『閩八條』還規定,個人異地購買商品住房,本人及其父母、未成年子女可按當地戶籍政策在購房所在城鎮落戶。對家庭購買首套房面積在90平方米以下(含90平方米)的,契稅按1%稅率征收;面積在90?144平方米(不含90平方米)的,契稅按1.5%稅率征收。
在范圍、力度方面,『閩8條』都超過了大家的預期。
財政補貼、購房落戶和契稅減免等政策曾在2008年金融危機後被地方政府『救市』時采用,現在地方政府重拾『舊方』,可見它們對目前房地產市場形勢及對經濟基本面影響的急切——取消限購效力遠遠不夠。
但是,地方政府能夠掌控的主要是在限購政策和補貼措施上,涉及房地產市場的核心還在於信貸環境。銀行在信貸方面是否有實質性松綁,將成為未來樓市能否真正回暖的關鍵。
從目前來看,銀行對於地方政府的政策松綁反應冷淡。出於風險控制、商業利益等多種因素的考慮,信貸資源對房貸尤其是首套房貸難以實質性傾斜。
對於銀行金融機構,地方政府只有『喊話』,即使央行多次喊話,首套房貸款依然外松內緊。
本報記者就此聯系四川多家銀行信貸部門,對於四川的補貼政策,這些人士都稱『沒有接到通知』。其中一家銀行信貸部門人士介紹,現在銀行對住房貸款利率都上浮10%以上,政府對以基准利率貸款金額3%的補貼,銀行很不劃算,不會按照基准利率來做。
中原地產在其7月報告中也稱,信貸補貼對金融機構的吸引力有限,目前來看仍未有銀行響應號召。該機構認為,財政補貼資金比例遠遠低於銀行通過上浮利率貸款與基准利率貸款之間的差額收益,銀行響應政策,為政策買單缺乏根本的利益驅動。
但地方政府的這種傾向仍可能改變整個樓市預期。
中原地產首席市場分析師張大偉認為,隨著經濟增長放緩,各地方政府對房地產的依賴度明顯上昇。在這種情況下,預計各地的救市熱情會持續上漲,年內市場存在反彈的可能性。特別是已經開始涉及的信貸松動,一旦銀行實施執行,預期購房者將被刺激入市。