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2011年1月6日,鄭州住房限購令頒佈實施;2014年8月9日,限購令正式取消。從來到走,三年七個月的時間裏,鄭州住房限購令期間兩次升級,歷經四個階段。對比限購令執行之初和結束時的鄭州月度房價,每平方米漲了1486元。
【回顧】
鄭州限購“四步走”
第一階段:起步
政策要點:2011年1月6日,鄭州市出臺實施《關於本市及非本市戶籍居民家庭在我市限購商品住房的通知》,在鄭州市建成區內對人口過密區域(人口過密區域暫定爲農業路以南、桐柏路以東、航海路以北、未來路以西區域,未來路與農業路未交界處以中州大道爲界)和其他區域實施差異化的限購政策。能提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭,在人口過密區域或其他區域暫定只能新購1套商品住房。
背景:2010年9月29日,國家有關部委下發通知開始新一輪調控,要求重點城市制定實施細則,史稱“國五條”。隨後,各地樓市調控細則紛紛落地。
當月數據:鄭州市區商品住房成交5100套,銷售均價6559元/平方米。
第二階段:升級
政策要點:2011年3月3日,鄭州市政府發佈《關於貫徹落實國辦發(2011)1號文件精神進一步加強房地產市場宏觀調控工作的通知》,業界稱爲“鄭十五條”。自當年3月4日起,對在鄭州市區(含市內五區、鄭東新區)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭,具備相關條件的非本市戶籍居民家庭,限購1套住房(含新建商品住房和二手住房);對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭,以及不符合購房條件的非本市戶籍居民家庭,限止在市區購房。
背景:與執行不到兩個月的第一版限購令相比,這個限購令明顯更嚴格,不僅擴大了限購區域,而且將二手住房納入了限購範圍。
當月數據:鄭州市區商品住房成交3460套,銷售均價5521元/平方米(價格被拉低是因爲當月有近千套經適房集中籤約)。
第三階段:收緊
政策要點:2013年9月,鄭州市房管局宣佈局部調整住房限購政策。從9月1日起,持有本市居住證明3年以上,在本市繳納社保或個稅一年以上的非本市戶籍居民家庭,限購一套;對於未滿20週歲的無住房單身人員,暫停其在本市限購區域購房;對於年滿20週歲的無住房單身人員,限購一套住房。
背景:2013年上半年,鄭州房價上漲幅度領跑中部省會城市,限購政策的局部調整,旨在保護和支持剛需的同時,進一步抑制擠壓投資性需求。
當月數據:鄭州市區商品住房成交6028套,銷售均價7561元/平方米。
第四階段:取消
政策要點:2014年8月9日20時,鄭州市住房保障和房地產管理局官方微博發佈消息:經報請上級部門批准,自即日起,在鄭州市內五區、鄭東新區購買住房時,不再需要提供住房套數證明以及居住、納稅和社保等情況證明。
背景:今年,全國樓市降溫,鄭州也受到了波及,上半年,儘管鄭州核心區(市內五區)之外的區域商品房成交面積同比增長了44%,但核心區的商品房負增長10%。
當月數據:7月份的數據尚未公佈,6月份,鄭州市區商品住房成交6368套,銷售均價8045元/平方米。
【房企】
鬆綁限購不如鬆綁限貸
鄭州某置業常務副總經理馬水旺認爲,取消限購對樓市不會有很大的影響,目前影響鄭州銷量的主要原因是限貸,二套住房的首付不降低解決不了實際問題。
河南一地產公司營銷總監吳志斌表示,真正該解除的是限貸不是限購。取消限購,對一些區域,尤其會對鄭東項目帶來一些銷量上的增加。但壓抑了這麼久的銷售需求,或許會引起未來房價報復性上漲。
【專家】
投資性住房需謹慎購買
河南財經政法大學房地產經濟研究所所長李曉峯教授認爲,鄭州取消限購是大勢所趨。限購政策的取消並不是從目前房地產市場的形勢出發,而是爲了化解樓市積壓太多、去庫存難等現象,也不是單純的政府救市行爲,而是從市場經濟規律的角度來考慮,發揮市場對房地產的調節作用。
河南省房地產業商會常務副會長趙進京認爲,鄭州市全面取消限購屬於順勢而爲,對老百姓來講,自住房子該買還是要買;對投資性住房,限購不限購都要謹慎購買。
分析
信貸收緊鬆綁“限購”影響有限
實施超過三年半的鄭州住房限購令突然取消,對鄭州房地產市場會產生怎樣的影響?
多家研究機構認爲,鄭州市取消限購,是爲了市場的理性迴歸。今年上半年,鄭州90平方米中小戶型供銷兩旺,表明剛需是目前鄭州樓市的購房主力,限購政策對鄭州樓市影響有限。同時,部分被住房限購“誤傷”的剛需,以及有改善型需求但受制於限購令無法購房的家庭,其受到壓抑的購買力將得到釋放,預計短期內市場成交量會有所提升。
住建部政策研究中心主任秦虹認爲,對目前的房地產市場來說,限貸的影響遠超限購。上半年,個人住房貸款收緊是全國普遍現象,貸款利率普遍上漲10%~15%,鄭州的個貸形勢比全國偏緊,個貸利率普遍上漲20%甚至30%。這種情況大大提高了購房成本,壓抑着住房需求。同時,很多開發商房子賣出去五六個月,都拿不到銀行貸款,也影響了房企的正常運轉。