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“投資者都是買漲不買跌的,現在大部分人仍然在觀望。”合富輝煌首席市場分析師黎文江認爲,廣東全省大部分地區依然在控制樓市,現在還不是投資最好的時候。即便是近日佛山放鬆限購,使得原本受抑制的購房需求可能會在短時間內集中爆發,但預計今年年底前就會平復。“現在房貸還沒有放鬆,佛山只是購買前兩套房子時允許貸款,購買第三套房時必須一次性付清,因此樓價不一定會上漲。”
“現在不應該急於投資,等市場變化更加充分的時候纔是更好的投資入市時機。”中原地產項目部總經理黃韜也表示,廣東樓市正在進行整體的調整,階段性的價格比較穩定,對於投資慾望比較強烈的羣體來說,配套完善的中心區應該是較好的選擇,開發商也相對成熟,“像佛山的市中心,就是值得關注的地段。”
上海同策地產諮詢研究部總監張宏偉則表示,存量較大、去化週期大於15個月的城市暫時風險較大,不建議投資。而廣州、深圳這樣的一線城市依然適合投資。兩市的存量週期在11到12個月左右,處在合理的區間,壓力不是很大。其次,作爲一線城市,需求量也較大。
黃韜認爲,在區域性問題的選擇上,不能貪圖便宜的房產,沒有升值的空間。而廣佛交界的地方流通性較好,換手率也較高。從類型上來說,住宅是一種較好的選擇,商鋪的波動性會比較大。
張宏偉表示,就投資住宅來說,小戶型比較適合流通和出租。周邊的配套齊全、交通比較方便的地段,適合投資。商鋪需要關注人流量和商業氛圍,地段的選擇尤其重要。是否在覈心區域或其輻射範圍內,值得重視。
“寫字樓若處於商務中心或市中心的是比較好的選擇,區位優勢明顯。”張宏偉分析說,一線城市在郊區的寫字樓供應量較大,投資需謹慎。現在很多寫字樓都做成SOHO、LOFT、酒店公寓等類住宅產品來賣,背後的原因其實是出租生意不好。“短期來講,投資這類產品可以以居住爲目的。若想以出租爲目的,還需要觀望。”
張宏偉認爲,以自住爲目的的投資者更應該考慮房產的生活配套,和共同空間如何安排。交通條件也十分重要,教育設施的相關問題同樣需要關注。以純投資爲目的的投資者,則應該考慮未來市場的預期升級空間,選擇已經落地並進入實質性建設的城市規劃。
“許多品牌會進入這些區域,形成集聚開發的效應。”張宏偉說,投資者可以考慮前期進入這些區域,成本較低。還有一類就是相對來說還在成長的板塊,比如已經規劃了的地鐵沿線,隨着建設,周邊樓盤的價格會不斷地上漲。“以深圳福永爲例,11號線在福永段的規劃,帶動了附近地段的新樓盤開發增加。房價不斷上漲,目前已很難見到20000元/平方米以下的房源。”
如何掘金地產股?
█股市掘金
樓市限購鬆綁帶來了一批可關注的行情,機構認爲,資金的定向寬鬆、按揭貸款額度支持和利率的下行、房價的小幅下調將幫助行業下半年適應性修復,板塊或將迎來中型反彈。而如何才能分門別類把握地產個股的投資方向?
申銀萬國建議,關注房地產板塊的投資者可以考慮遵循“龍頭房企+跨界轉型+新型成長”的投資組合策略。
█龍頭房企
萬科A
萬科作爲產業龍頭公司,被機構評價爲業內戰略調整最快最徹底的龍頭公司。“輕資產、重運營”的小股操盤、合夥人制、團隊求變,做“城市配套服務商領跑者”,拓展物流地產新藍海,引進社區“於服務”等諸多變革力推公司未來幾年業績穩增長。而B轉H成功獲取國際競爭平臺及國際低成本融資也力推公司未來的高增長。
作爲產業龍頭公司,萬科資源充足,2014年業績將維持平穩增長。2014年,公司未開工資源4495萬平方米,貨量及資源充足。中投證券預計,2014年萬科貨量有望達3000億元,產品90%以上爲剛需產品,符合主流需求,亦符合信貸政策導向。中投證券對公司維持2014年銷售穩定增長15%(1965億元)的判斷。
保利地產
行業龍頭保利地產一向拿地謹慎,但公司優勢在於現金儲備較多,加上其較強融資能力,公司未來在土地市場選擇較多。
今年7月份,公司新增兩個項目,分別位於廈門和三亞。公司1—7月新增項目建築面積642.71萬平方米,權益比例爲76.86%。1—7月,公司銷售金額達到717億元,土地支出爲193.6億元,佔比爲26.98%,土地策略仍比較謹慎。
儘管公司7月銷售同比下降,但山西證券認爲,隨着公司8月份以後推盤量增加,公司銷售或有回升。
招商地產
從近期銷售成績來看,2014年6月公司銷售面積20.73萬平方米,同比下降16.48%;銷售金額35.74億元,同比下降34.69%。2014年上半年公司共完成銷售面積121.82萬平方米,同比下降10.47%;完成銷售金額179億元,同比下降10.35%。
儘管近期銷售成績下降,但機構表示,公司銷售面積連續3月同比大幅下降主要是因爲一方面受市場低迷影響,另一方面和公司上半年推盤較少有關。三季度開始公司推盤將大幅增加,預計銷售將有回升。
█成長股
華夏幸福
華夏幸福是地產股中一隻表現相當亮眼的股票。2季度,公司各項業務跑贏大市,公司產城模式優勢明顯。
公司2014年1—6月整體實現銷售額242億元,完成全年500億元銷售目標的48%。在上半年龍頭公司銷售完成率中,華夏幸福排名前列。海通證券認爲,考慮到公司下半年加大推盤和銷售推進力度,以及京津翼一體化過程加速,超額完成全年500億元銷售目標屬大概率事件。
此外,公司成長潛力也相當可觀——2014年上半年,公司新拓展4個產業新城項目,目前已在環首都經濟圈核心位置落子佈局。一旦未來政策成熟,公司將進入新一輪快速發展期。
世聯行
世聯行的優勢在於其在房地產市場代銷領域把握先機。隨着行業競爭加劇,房地產開發商自產自銷的模式將很難再適應市場發展的需要。房地產開發與銷售的分離,是房地產市場走向成熟的標誌之一。我國房地產市場整體代銷率較低,代理機構業務發展空間較大。
海通證券表示,由於房地產服務行業具有巨大的發展前景;另一方面,公司引入互聯網電商行業領先的戰略合作伙伴以及公司大數據平臺的建立,都將加快公司的互聯網創新步伐,提升公司的發展潛力。
南方日報記者牛思遠實習生蔡倩倩溫柔許珩