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從個別項目降價到促銷成爲標配,從一兩個城市諱莫如深鬆綁限購,再到如今堅持限購成爲少數,進入下行通道的樓市是否迎來拐點?地方政府的鬆綁是否有必要?泡沫是否到了破裂的時候?
在昨日舉行的2014博鰲房地產論壇上,上述問題並沒有引起激辯,結論出奇一致:在經歷了快速增長後,樓市已經進入調整期,但剛需仍在的情況下並不需要地方政府如此積極的拯救,相反,提前鬆綁限購很可能讓樓市失去自我調節的機會。
市場:自我調節機能恢復受阻
在昨日舉行的博鰲房地產論壇上,專家、開發商普談及救市,態度出奇一致:從年初以來的房地產開發投資同比下滑、商品房銷量和銷售額負增長均爲市場調節的結果,不能稱之爲“拐點”,更稱不上“崩盤”,政府鬆綁反而打破了市場自我調節的機能,爲泡沫化的樓市幫了倒忙。
中國房地產業協會名譽副會長朱中一認爲,房地產市場從今年開始進入增速的換擋期、結構的調整期和政策的完善期。而數據的下滑與去年同期基數較大有關,但更重要的是市場自身調整的結果。
他表示:“國內樓市雖存在泡沫,但從2010年4月限購政策實施以來,沒有來得及鼓得很大,從房地產價格和收入比例關係分析,多數城市屬於正常水平,需要調整的餘地也不是特別大,在這個節骨眼,地方政府利用政策扶持來力挺樓市,顯然與房地產市場的預期不符。”
需求:降價到位就能出貨
除了認爲當下鬆綁限購弊大於利意外,開發商也認爲,當下市場的需求依然存在。路勁地產董事局主席單偉豹稱:“從我們企業已經進入的城市市場來看,只有個別城市的房價下跌了20%-30%,其他真正下跌的城市並不多。當然,銷售量比我們預算的要低,但是跟前年相比量價還是上升了。”
華遠地產董事長任志強也表現出了對市場的信心,“中國要實現70%的城鎮化率,需要把三四億人裝進去,但是現在只有少數的千萬級城市,肯定是不能滿足需求的,再過幾年,500萬人口城市升級到千萬,你們說會有多少需求”?
“賣不出去,還是因爲沒有降到位。”萊蒙國際集團執行董事兼首席執行官陳風楊強調錶示。
整合:房企將砍掉2/3
市場的調整並不單單是指供求關係的調整、區域性的調整,也包括產業內部優勝劣汰、兼併重組的調整。在昨日的博鰲房地產論壇上,業內人士普遍認爲,隨着市場自我調整力度的加大,房地產企業的優勝劣汰大幕也將開啓。
潘軍介紹道:“在我身邊,總有人在割肉離場,從8萬家開發商到現在的3萬家,我認爲還遠遠不夠,通過市場的淘汰,最後剩下的也可能只有1萬家,而隨着市場的分化,未來國內房地產市場也只需要1萬家企業。”
除潘軍之外,包括中國農業銀行首席經濟學家向鬆祚、德意志銀行亞太區投資銀行執行主席蔡洪平在內的業內人士均表示,對於二三線城市的低水平開發商而言,已經到了被淘汰的時刻,行業集中度將進一步提升。用樊綱的話說:“阿貓阿狗都能蓋房子掙錢的時代已經過去了。”
“市場成熟的第一標準是完成整合,好的更好,差的被淘汰。”蔡洪平認爲,優秀的地產商如果有能力,不要再買更多的地,而是要改變方式,“用資本槓桿整合企業,買股權比買地便宜”。另外,他還提醒,“趁銀行收資產之前,儘快把它買下來,這是最好的機會,我們都做這個事情,市場就健康了。”
北京商報特派博鰲記者阿茹汗