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7月僅3盤入市,8月僅2盤入市……一向佔據北京剛需供應近五分之一的房山,在近期全市樓盤大舉入市的格局下卻迎來了供應低潮。
記者調查顯示,出現這一現象的原因是由於房山在售項目已經過多、市場過飽和……然而,對於購房人來說,相對穩定的價格基準線卻在潮起潮落中逐漸明晰,出手購房“窗口”正在打開。
供需過飽和“房多人少”
儘管與通州、大興等熱點區域相比,房山樓市發展起步較晚,但隨着品牌開發商的競相進駐,樓市供應體量持續攀升,使得房山逐漸成爲北京樓市最熱門板塊之一。據亞豪機構統計,2010年時,房山的住宅供應總量還不到全市供應的9%,而到今年上半年,這一佔比已提升至17%,區域樓市發展之快在全市也是數一數二。
同時,由於區域的總體定位,房山目前基本是剛需項目的天下,改善型市場還處於肇始階段。在今年樓市的整體低迷中,剛需區間尤其受創嚴重,房山明顯處於供過於求局面。
亞豪機構市場總監郭毅告訴記者,上半年房山共有31個項目入市,共提供8333套房源,較去年同期大幅上漲78%。但儘管區域樓市供應量大增,但並未對成交量產生實際拉動作用。由此,上半年房山商品住宅共成交5652套,與去年同期相比下降35%。目前,房山樓市的供需比達1.5:1,一改去年市場供不應求局面,成爲徹底的買方市場。
更值得關注的是,在7月北京樓市仍保持30多個項目的入市高量相比,項目衆多的房山僅有三盤入市,而8月雖有四處房源開供,但其中三處屬於同一項目,相當於實際只有兩盤入市。
“房山樓市已經過飽和了,現有的項目不僅繁多,且都有充足房源供應,再無新盤入市的空間。”一位房山項目總經理告訴記者,“現在房山開發商最頭疼的是客源的缺乏。某些樓盤去年下半年的幾百套房源蓄客超過2000人,已經到了開盤就要‘得罪人’、‘走後門’的地步。結果因爲沒有及時取證,到了今年再開盤,已經蓄積好的客源早已被其它項目分流大半,經過2個月的促銷纔去化了一半,而這已經算情況好的了。”
銷售“隨到隨買隨便挑”
詢問、拿號、交錢、排隊、搖號……這種節奏在2013年的樓市裏,對購房人再熟悉不過。在去年過熱的樓市中,絕大多數剛需項目都是一房難求,購房人不但無法隨心選擇房源,反而還要辦卡搖號,運氣好才能買上房子……“日光”“一分鐘選房”等情況成爲市場常態。
然而,在今年年中的房山市場,這種烈火烹油的局面早已不在,取而代之的是各售樓處普遍的笑臉迎客、供應充足。
“可排號也可不排號,您可以隨到隨買。如果排號時提前交3萬元,可以抵扣6萬元的房款,一次性折扣還可以打9.7折。”房山爲數不多的改善型項目世茂維拉的銷售人員這樣告訴記者。目前該項目的疊拼和洋房都有充足供應,甚至出現了全款9.7折的折扣。
“我們現在還有50-60套房源,您不用排號,可以早點來挑個自己中意的戶型。”京投萬科新里程的銷售人員也這樣告訴記者。
無論是在覈心區域長陽、良鄉,還是在相對外圍的閻村、竇店,記者一路走訪了首創伊林郡、首開熙悅山、東亞朗悅居、合景領峯、天恆樂活城D5等項目,發現絕大多數項目的房源都十分充足。
“這個時候其實是選房的最佳時機,因爲每個項目都有充足的戶型、房型供購房人選擇,而且還有充足的時間去比較。”郭毅告訴記者。
價格跌回2萬元大關
儘管房源多,但房山目前總體房價仍趨穩。雖然部分項目有一定優惠,但整體價位基本持平。顯然,這種價格局面是房山諸多樓盤努力維持平衡的結果。事實上,“核心區2萬元/平方米、外圍區域1.6萬元/平方米上下”的當前價格,是房山各項目逐漸接受“以價換量”事實的一個過程。
今年初,房山仍處於價格上漲通道中,區域在售項目的市場價格普遍在2.5萬—2.8萬元/平方米之間,世茂維拉、長陽半島還推出了低密度的別墅產品,價格更是摸高到3萬元/平方米以上,令人驚呼房山“3萬元時代”到來。
但從3月開始,樓市的成交形勢急轉直下,大量項目銷量停滯。3月末4月初,首創新悅都以21800元/平方米的價格推出了750套房源,市場反應良好,拉開以價換量的大門。之後,多個主力項目的開盤定價一路下滑,將房山價格水平逐步拉回2萬元/平方米以下。至此,經過半年的冰火兩重天,房山價格基本回歸至去年同期水平。好消息是,低價開始觸發購房者的迴流,房山區的整體銷量水平迅速升溫。
“從目前的情況來看,除了部分老項目後期因爲拿地成本低仍有一定騰挪空間外,絕大多數項目繼續大幅度降價的可能性不大了。”一位房山項目營銷總監告訴記者,“剛需盤不比高端盤,受成本、價格基數限制,很難大幅度跳水,1000-2000元/平方米的降幅也需要多次會議才能定下來。因此我判斷房山目前的價格已經基本觸底,購房人可以入場了。當然,對於部分老項目來說,拿出一些尾房、滯銷房源做些特價營銷的可能性不是沒有,但不能代表市場主流。”
本報記者胡喆
實習生王默一