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總價小、戶型小、入市數量小,近日,一度追求“唯我獨大”的開發商們,開始嗜“小”。在銷售平淡的房地產市場,開發商開始祭出“小”字牌。
總價之小百萬房源頻露面
就在自住型商品房頻頻入市的過程中,不少開發商開始嘗試推出一些總價小於100萬元的房源,以求受到購房人的關注。
目前,北京已有近10個總價在100萬元以下的房源,包括旭輝E天地、金隅自由築、旭輝麗舍、金地朗悅、世界之花、東亞·華欣灣等。其中絕大多數屬於商住房。
“去年此時,新房市場幾乎所有在售項目都在排隊搖號,每一個新盤都不發愁蓄客的問題,即便只在地上挖個坑,即便沒有做出樣板間,即便只有幾頁帶戶型圖的樓書可供介紹,仍然擋不住買房人的熱情。”順義某項目營銷總監表示,現如今,每個新房入市,最發愁的就是蓄客難題,許多項目不得不獨闢蹊徑,開發了許多新的促銷方式。
“但是雜七雜八的營銷手段備受爭議,效果並不理想。”該營銷總監說道,“爲此,項目開始尋求通過用低總價房源來撬動市場。”
許多在售或待售的項目都面臨蓄客難的問題,根據亞豪機構提供的統計數據顯示,截至7月25日,北京樓市新增了8320套房源,而商品住宅成交量卻僅有4299套,樓市總的供需比罕見地高達1.9:1,這意味着,每新增兩套住宅,只有一套能賣出去。而去年很多熱銷盤的供需比都是1:4甚至1:5。
就在這樣的境況下,與上述開發商一樣,不少開發商選擇了推出100萬元以下的房源入市。
比如位於房山的旭輝E天地,緊鄰地鐵房山線良鄉大學城站,位於地鐵站西南角。目前項目已經推出了最後一棟LOFT,戶型面積爲35平方米—55平方米,爲14層板樓,4.2米層高,68萬元/套起。此外,位於南四環榴鄉橋德賢路附近的世界之花也推出了35平方米—55平方米的一居和60平方米—110平方米的兩居,總價在60萬元左右。
不少即將入市的純新盤也打算推出100萬元以下的房源。預計10月入市的北京密碼將在首期推出60平方米的LOFT,總價在70萬元/套左右;而位於昌平政府街與西環路的蔚雲府是此輪爲數不多的住宅低總價房源,其戶型爲39平方米一居、66平方米兩居以及86平方米兩居,價格最低的僅爲50多萬元/套。
戶型之小一居室放量增多
相對於此前一段時間通州樓市由大戶型主導,近期中小戶型放量增多,明顯帶動了樓市熱情。諸如華業玫瑰主推戶型在67平方米—130平方米之間,K2玉蘭灣也有一部分66平方米—90平方米的一居到兩居,朝北8080戶型在30平方米—100平方米。
華業地產副總裁陳雲峯此前曾對媒體精確分析過通州樓市的需求構成,他表示,從華業通州項目的來電來訪情況看,對60—100平方米的一居、二居感興趣的購房人佔比將近9成,而對100平方米以上關注者合計才佔比1成。在這部分佔比過9成的羣體中,又以35歲以下的白領階層爲主。由此看來,目前通州樓市的改善型需求要小於剛需。
陳雲峯還認爲,今年以來北京樓市的成交放緩只是階段性的,通州作爲剛需項目的主要供應地,購房人一旦走出觀望情緒,成交量一定會回暖。而對於房企來說,當下則應當加速跑量,“能跑多快跑多快。”
除去華業外,臺湖區域的東亞·尚品臺湖也將推出小戶型。該項目預計今年下半年開盤一期,戶型面積爲38平方米—75平方米開間,將提供600套房源。據該項目負責人表示,項目總建築面積約爲20萬平方米,規劃設計爲10棟15層低密小高層精工建築,國際Artdeco風格全石材玻璃幕牆外立面。
“之所以推出這麼多的小戶型房源,就是期望能夠吸引購房人的眼球,達到熱銷的效果,”上述負責人表示,從目前蓄客的情況來看,小戶型的確爲項目帶來了不少購房人,而在一期後,項目的銷售還將圍繞小戶型進行。
數量之小房源分批入市
不同的市場環境下,開發商的推盤策略也不再是大開大合,而是以小步快跑爲主。
“過去是海量蓄客、集中爆破,現在很多房企都做不到。小步快跑不見得跑不掉,也不見得慢。”一家上市房企高管表示。近日,該房企旗下的某住宅樓盤,有10棟樓取得了預售證,數量可謂相當多。但實際開盤僅有一棟,並在開盤當日取得“日光”。北京市住建委網站信息顯示,拿到預售證的這10棟樓共有469套房源,目前只入市了2號樓共72套房源。“400多套房源一次性入市,按照目前這種市場狀況,肯定消化不了。所以開發商就採取了開一棟、清一棟的方式。”有業內人士分析說。
的確,近兩週以來,樓市中又開始閃現“日光盤”的身影,暗淡依舊的樓市似乎頹勢已掃。7月19日,位於大興舊宮板塊的國奧旗下的國韻村項目開盤,現場吸引了200多組客戶到訪,一期推出的所有房源在2個小時內全部售罄,成爲了近期南城樓市首個日光項目。記者瞭解到,該項目一期推出的產品主要爲86平方米兩居、138平方米三居以及174平方米四居,全部爲精裝修準現房,均價3.6萬元—3.9萬元/平方米。在國韻村開盤當日,位於海淀區域的華潤萬橡府項目同樣取得了“日光”,當日取得了15.9億元的銷售業績。
不過記者調查發現,有不少開盤當日被“一搶而光”的樓盤,均只開了所有拿證房源中的一部分。如位於昌平的某樓盤500多套房源獲得了預售證,只開了約三分之一。國韻村也是有60%的拿證房源入市銷售。
“如果蓄客期拉得太長,會造成客戶流失。根據蓄客量,只能開相應數量的房源。一方面是樓市低迷期的表現,”上述上市房企高管表示,另一方面,開發商先入市一小部分房源,在動盪市場中投石問路,以便隨市場變化及時調整價格和銷售策略。
本報記者徐楠陳靜思