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此次流拍的兩塊低密度孫河地塊,在掛牌之前就已被廣爲關注。令人意想不到的是,孫河這兩宗地塊自7月15日掛出,此後15天內竟無一家房企報價,直至7月29日流拍。而與這兩宗地同期掛牌的其他地塊,有的整體條件還不如這兩塊地,但也有人“問津”。
在孫河開發了泰禾·北京院子的泰禾集團董事長助理、品牌總監沈力男對記者表示,這是本輪樓市調整以來首次土地流拍,具有標誌性意義。“流拍一方面是因爲市場整體狀況不好;另一方面,由於這兩宗地塊是單價高、總價高的‘雙高’地塊,對於正在處於逆市中的房企來講,佔用的資金量太大,存在一定風險,因此增加了拿地的疑慮。”
回顧2012年9月到2013年7月成交的5宗孫河地塊,總體規模不大,總價相對適中;而今年7月29日流拍的2宗孫河地塊總體規模和總價,與前5宗相比均有大幅提升。北京市土地整理儲備中心網站顯示,本次出讓的兩宗熱門宅地爲孫河BCDE地塊和K地塊,兩宗地塊起價分別爲46億元和31.45億元。與此前成交的5宗孫河地塊中,價格最高的中糧地塊相比,BCDE地塊46億元的起拍總價,是中糧地塊23.6億元實際成交價的2倍。
據中原地產市場研究部計算,其中面積較大的BCDE地塊由於含3.24萬平方米的中小學配建,因此實際樓面價已經突破了4萬元/平方米,而另一宗K地塊的樓面價也接近3.5萬元/平方米。而2012年9月和2013年1月,龍湖和泰禾分別在孫河拿地,起始樓面價都不到2萬元/平方米。
偉業研究院分析師趙紅娟表示,出讓起始總價和單價均創歷史高位是導致流拍的直接原因。根本原因一方面是由於,目前北京商品住宅市場依然成交低迷、庫存量不斷攀升,開發商面臨較大的回款壓力;另一方面,今年以來信貸環境收緊使開發商融資難度及融資成本有所提升。開發商對未來預期不夠明朗,因此不敢輕易拿高價地。
影響孫河仍被看好
雖然起拍單價和總價“雙高”,“嚇退”了房企的拿地熱情,但記者採訪的多家房企人士均承認,這兩塊土地本身的“資質不錯,是塊好地”。沈力男就表示,這兩宗地塊的流拍不會影響孫河現有樓盤的銷售,孫河板塊仍被市場看好。
孫河板塊是中央別墅區最後一塊低密度組團,無論是從區域規劃、地理位置、周邊環境及配套方面,均優勢明顯。區域內已經開盤的兩個樓盤——龍湖·雙瓏原著與泰禾·北京院子,也取得了令人矚目的銷售業績,分別獲得面積銷冠和金額銷冠。
業內人士認爲:“房企最終沒有拿地,並非是看衰孫河地區的市場前景,而是資金不足了,銷售量的下降直接影響着預售資金回款的下滑。同時今年中央實行的穩健貨幣偏緊的政策也使得衆多房企的籌資渠道不如前幾年給力了。”
預期冷熱不均顯現
“當前市場冷熱不均已經顯現出來。可以預計,未來低單價、面積小的地塊還會受到開發商青睞。”偉業研究院分析師趙紅娟表示。
就在孫河地塊流拍的當天,房山閻村鎮三宗商業地塊均由天洋基業以高溢價率競得,其中,14-03-13地塊溢價率高達210%,其餘兩地塊溢價率分別爲77.7%、197%。三宗地塊成交總價爲26.15億元,平均樓面價格爲8105元/平方米。
另有專家表示:“企業的拿地能力在下降,特別是在高總價的優質地塊方面,已經量力而行了,不再大肆擴張了。土地市場的分化從此開始形成,即體量適中、總價適度的優質地塊依然會成爲市場的寵兒,而總價偏高、體量較大或者是品質一般的地塊或將會被打入‘冷宮’。”
本報記者陳靜思