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一直以來,不管樓市政策如何調整,無論限購與否,真正影響或者說決定房價走勢的只有一個字:錢。
具體而言,宏觀層面的國家貨幣政策和M2增長速度,一直與樓市的景氣程度和房價增速呈正相關的態勢,貨幣只要放水,房價肯定是飆漲。而在微觀層面,銀行的“臉色”決定了房地產市場的表情。在房地產融資渠道仍然主要依靠銀行的大環境裏,“限貸”政策對於樓市的影響甚至遠大於限購。比如2011年,正是由於銀行捂緊了錢袋子,開發商一邊兒忙着促銷回籠資金,一邊兒滿臉苦笑地承受着月息5分的“高利貸”。
這一輪的房地產深度調整,同樣與貨幣政策和信貸政策的調整有着深刻關係。從近來的報道可以知道,隨着銀行對房地產市場風險的警惕,以及信貸額度的緊張,一方面房地產開發貸受到嚴格限制;另一方面,即使央行“三令五申”要求商業銀行採取“差別化信貸政策”,對於首套房貸進行支持,但目前大多數城市首套房貸依然會在基準利率上上浮10%~30%,同時銀行的審批越來越嚴格,房貸週期被大幅拉長,這也拉長了開發商的回款週期,讓本就不寬裕的資金鍊更加緊繃。
所以,雖然有數十個城市接連取消或者放鬆限購政策,但並沒有招來一邊倒的批評,因爲很多人明白,限購取消並不會從根本上影響房價走勢。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭就表示,部分城市放鬆或取消限購後,有機構與媒體跟蹤,有說成交大增,有說效果一般。其實不必跟蹤數據,只需從邏輯上分析,除了部分一線城市之外,取消限購的影響很小,關鍵還看貨幣與房貸是否放鬆。
解鈴還須繫鈴人,想要讓樓市迴歸正常,除了調整限購政策之外,更需調整信貸政策。特別是遭到誤傷的首套房、改善型等剛性購房需求,更需要商業銀行貫徹央行三令五申的“大力支持首套房貸”,給予信貸政策傾斜。
就在日前,四川省宣佈在7月1日至12月31日期間,將對居民家庭在四川省首次購買自住普通商品房進行貸款且貸款利率不超過同期貸款基準利率,按金融機構實際發放符合條件貸款金額的3%給予財政補助。
這一政策頗有些“對症下藥”的味道,也得到了很多掌聲和支持,可見人心所向——因爲這符合中央調控住宅市場思路:一方面繼續抑制投資投機性需求;另一方面繼續支持自住性需求,尤其是首套普通住宅。
但是,由於商業銀行出於利益考慮,並不願意大力支持已經成爲“雞肋”的首套房貸,即使是5月12日央行召開了相關座談會後,房貸緊張的狀況也沒有得到任何緩解。同時,不少商業銀行仍在實行“認房又認貸”,只要曾經貸款過,就算是二套房貸,這極大地誤傷了置換需求。此外,2010年調控時,限貸政策配合限購推出,不少地方銀行在審批外地人購房貸款時,仍要求提供納稅和養老金證明,也成爲購房的壁壘。
客觀地說,四川房貸新政雖然意在給樓市加油打氣,但做法很聰明,甚至不失爲各地調控樓市的新思路——首先,這種做法符合中央“有保有壓”的調控精神,在有針對性地支持首套房需求的同時,對投資投機需求依然保持謹慎態度。同時,由於該政策兼顧到商業銀行的利益,讓它們有利可圖,因而會更加積極地推動首套房貸的審批和發放,讓政策不會成爲一句空話。