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文/瑞雪
近日,北京市政府辦公廳發佈《北京市新增產業的禁止和限制目錄(2014年版)》(京政辦發[2014]43號),規定城市功能拓展區,東、西、北五環路和南四環路以內,禁止新建酒店、寫字樓等大型公建項目(高端產業功能區除外)。
此前也有分析人士指出,爲了緩解北京核心城區用地緊張、疏導交通等需求,北京市未來商業地產開發政策將向着優化城市功能佈局方面調整,未來五環內的寫字樓建設將不被批准。
中原地產研究部的統計數據顯示,2010年1月至2014年5月,北京商業類土地供應結構已出現明顯外溢,成交主力多數位於五環外,從供應比例看,五環內佔比僅爲14.8%。
據權威部門數據顯示,2014年一季度北京市寫字樓價格環比上漲1.0%,這是自2009年第二季度以來連續第19季度環比上漲,累計增幅達111%。鑑於此,寫字樓熱銷的望京CBD全線上漲,漲幅從5000-10000元/平方米不等,部分樓盤甚至出現捂盤惜售的情況。與此同時,也有一些開發商借勢加快入市節奏,拿出高性價比的產品撬動市場,提高資金週轉率。
望京國際中心以4.8萬/平方米的價格開盤,同區域綠地中心、望京SOHO售價已達6萬至7.5萬/平方米。值得注意的是,望京國際中心寫字樓層高主力達到5.1米,使用率高達200%,可做雙層,等於買一層送一層,實際成交均價爲2.4萬/平方米,相當於回到2009年望京CBD寫字樓銷售均價。這個價格在全北京來講實屬罕見。
在租金方面,第一太平戴維斯日前發佈報告顯示,本季度甲級寫字樓租金環比微漲1.1%,至每平方米每月人民幣314.7元,多數子市場均錄得租金增長。另外據SOHO中國董事長潘石屹透露,旗下項目望京SOHO如果租出去2萬平方米以上,就將馬上提價。而前不久,這一物業剛剛和觸控科技籤成租賃合同,一次性出租2.3萬平方米。他表示,項目將在近期提租,但具體價格漲幅並未透露。
望京國際中心窪地價值明顯。“未銷先熱”正是得益於望京CBD寫字樓市場的蓬勃發展,緊鄰奔馳、微軟、索尼等世界500強總部,商務氛圍得天獨厚,不論是自用辦公還是投資出租,都能盡得利好,物業更具長期增值空間!
在當前局勢下,不動產價格高歌猛進的時代已然過去,現在不動產投資者更多考慮和追求的不是絕對的高利潤,而是相對穩健的長效機制,這其中小面積、低投資、預期回報高的辦公產品無疑成爲最好的選擇。
隨着望京等新興商圈的快速發展,這些板塊正在吸引大批行業級別買家以及租戶,使得整個市場呈現供需兩旺的行情。同時,由於以“望京國際中心”爲代表的優質物業的重要保值增值性及投資回報率,這一市場將掀起新一輪的財富風暴。