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北京師範大學金融研究中心主任鍾偉長期致力於房地產政策的研究,對市場有着獨到的見解,此次鍾偉主任也受邀參加中國地產大河論壇峯會,現場鍾偉從證券市場、金融投資等多種角度對當前的房地產市場進行了解析,博得會場陣陣掌聲。
房地產未來將是個穩健行業,不會誕生太多富翁
鍾偉認爲,短期來講,從現在到今後兩三年時間,房地產行業崩盤的可能性是很小的,今年下半年房地產銷量大概能夠跟上半年持平,但是今年下半年房價的跌幅比今年上半年要猛烈。理由是今年上半年銷售已經跌20%,但銷售價格跌幅不足,甚至還有上漲。下半年開發商如果想要獲得更好的銷售業績,別無選擇,以更優惠的價格提供給消費者。而從長期來看,也就是從現在到2020年,房地產行業將一直處於一個高位的平臺期,房地產行業的超額利潤不復存在。
鍾偉認爲,從中期來看,從今年到2015年房地產面臨向下調整的壓力。高位平臺逐級滑落,我們認爲去年第二季度已經是改革開放以來房地產最紅火的一個季度。今後將會逐級滑落。原因一是不少人對房價上漲預期發生了改變。第二個因素是非常重要的利率市場化,以前銀行所給你的利率通貨膨脹都跑不過,現在金融體制改革之後,你的金融收益比以前提高了,而房價漲幅還不如信託、理財、企業內部集資。這將會迫使市場對不合理的房價租售比進行強行修正。從而引發投資需求漸漸離開中國房地產市場。
從長期來看,房地產是一個相對穩健的行業,但在這個行業當中並不會誕生更多的富翁。鍾偉認爲,按照中國城鎮現有不到3億套住宅,更新改造率2%左右計算,中國未來住宅的需求量每年穩定在1000萬到1200萬套。
簡單買地蓋樓模式不可持續
鍾偉認爲,簡單的買地蓋樓,賣掉這種模式在面臨挑戰,其中這幾年地產加產業的模式特別令人欣慰。地產加產業主要有兩種指向。第一種指向是地產加複合型的物流,這種物流城的建設比建築綜合體更復雜,上海虹橋交通樞紐項目建設,這是綜合了會展、製造業、配套服務業、物流業、保稅空港以及海陸空一體和市政的城鐵、磁懸浮等等接軌的大型交通樞紐,正在形成當中。這種物流是紐帶但複合了七八種業態放在裏面的物流城物流港操作難度非常大,建設週期又長,但是有可能取得成功。
另一種物流加地產的模式,比如復星實業所推出的蜂巢模式。蜂巢模式已經在上海、青島和海南有所落地。鄭州作爲交通便利化程度極高,受到北京京津冀一體化輻射最強的一個區域,在物流加地產這個方面可能會有比較大的作爲空間。
另外一個地產指向是地產加旅遊,這個旅遊不是人造景觀,而是自然景觀。不可複製的自然景觀有可能加上地產之後會給我們帶來中長期的回報。在兩三年前王健林開發長白山的時候,那麼冷的地方,那麼艱苦的施工條件在那兒砸下去幾百億值得嗎?現在回過頭來看,長白山自然資源的不可複製性和對客流的號召能力是無人能比的。持有值得持有的項目,是地產的第二種轉型。
地產第三種轉型適合中小開發企業,是到海外投資。到北美也好,到歐洲也好。房地產還是有一定容量的。但那個市場的容量並不適合像恆大、萬科這樣的規模化、工業化的建築,恰恰是比較適合資本金只有幾億,十幾億的中小開發商拿一塊地充分挖掘地塊價值。這是房地產的轉型所必須面臨的事情。