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濟南取消限購還未“滿月”,其帶給樓市的影響就逐漸減弱。山東大學房地產研究中心主任李鐵崗教授在就該問題接受新華網《新華有約》欄目採訪時表示:濟南房地產市場已初步具備市場自主調節功能,行政控調作用正逐漸弱化。未來房地產市場能否走向健康,還取決於庫存去化和政府對新增土地、新增項目的審批速度。在新一輪的博弈中,開發商將因無法承擔高昂的“等待成本”而被迫降價。與取消限購相比,推進放寬限貸的過程將更爲緩慢。
截至目前,濟南取消限購將近一個月,說“補籤”帶來了樓市的虛假繁榮也好,說有效成交促使網籤量增長也罷,政策實施僅三週,濟南樓市成交量就出現下滑並逐漸恢復到取消限購前的水平,取消限購帶給房地產市場的影響正趨於平緩。
山東大學房地產研究中心主任李鐵崗教授在接受新華網《新華有約》欄目採訪時表示“政府取消限購對房地產市場需求的影響有限,目前,濟南房產市場已初步具備市場自主調節功能,行政調控正逐漸弱化。未來,在房地產市場中,政府調控功能會逐漸退讓爲以市場自主調節爲主。”
李教授分析說,近年來,房地產市場發展變化較大,先後經歷了政府調控、市場自主發展和市場健全等階段,市場機制正發揮越來越重要的作用。如今房地產市場面臨供給大於需求,銷售萎縮、價格下降等風險,人們在購買、投資過程中趨於理性,行政調控功能正逐漸弱化。從全國產業來看,除房地產外,諸如工業、貿易等企業亦面臨發展困局,伴隨房地產市場機制的不斷健全,“我認爲未來政府大規模救市的可能性不大。”李鐵崗教授說。“在大環境不樂觀的情況下,政府應該將精力投入到對房地產市場環境的優化及秩序的維護上。”李教授分析說。
目前,不少城市樓市庫存達18—36個月,濟南理論上的庫存消化週期約18個月,也就是說濟南需要用1年半的時間去消化當前的樓市庫存,“要想在2014年實現完全逆轉幾乎是不可能的”李教授這樣說。
未來,房地產市場健康與否取決與兩大因素,一個是房地產市場庫存的消耗,一個是政府對未來新增土地和新增項目的審批速度,而這兩個因素會進而影響公衆預期。庫存量越大,政府審批的項目越多,公衆對樓市降價的預期就會越強;相反,政府若有效控制供給,公衆對房地產市場向好的預期增強,從而對消化庫存和增加房地產市場活躍度起到一定的促進作用。
濟南取消限購後,供需雙方觀望情緒加劇,再次進入拉鋸戰,在這個過程中,購房者對房地產降價預期增強,因而推遲買房計劃,購房者在等待期間並沒有太大的損失,等待成本幾乎爲零。但是從開發商角度來看,長時間的觀望將導致房企資金迴流困難,面臨成本壓力,不論開發商對房地產未來走勢預期樂觀與否,高昂的“等待成本”都會將其置於不利地位,。“面對這種形式,開發商將會盡一切可能迅速回籠資金,而最有效最快速的方法就促銷、降價”李教授分析說。
那麼後期是否會有大量房企加入到降價行列中?針對此問題,李教授分析說,這還需要看開發企業本身的財務能力及抗風險能力,那些資金成本壓力過大的企業難逃降價,而資金財務狀況較好的企業或通過放慢開發速度,提高產品精細度來增強產品後市競爭力。
限購帶來的影響有限,不少購房者更關心的是限貸政策。那麼下一步放鬆限貸的可能性大嗎?“我認爲限貸調整的推進過程將更爲緩慢”李鐵崗教授這樣回答。房地產市場需求包括潛在需求、有效需求和現實需求三種,潛在需求向有效需求過度很大程度上在於支付能力,而支付能力除個人收益外還包括金融支持,因此限貸比限購對房地產市場需求的約束更大。
此外,限購是政府行爲,政府面臨的政策成本不大,而放寬限貸會直接影響到金融企業的成本,加大金融企業風險,我認爲“金融機構主動跟進去放鬆限貸的可能性很小”李教授這樣回答。此外,除房地產領域,我國其他行業亦面臨資金緊張局面,在這種狀態下,政府不會單單爲了房地產市場而放鬆限貸,放寬限貸政策的推進過程會更困難、更緩慢。(新華房產記者王虔)