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裕華區周女士問:最近,我在槐安東路一小區附近的中介公司看中了一套房,是樓中樓,售價200萬元。交過看房費後,在中介人員的引薦下,我與老公曾兩次前去看房,我們對該套房屋的戶型結構非常滿意,對該小區的配套服務及周邊環境也挺滿意,就決定買下來。
中介人員說,房主本人已經出國,委託他的女朋友出售該套房產,如果我們確實想要這套房子,房主下個月要回國,中介就可以組織我們正式籤房屋買賣合同,但在此期間,按照行規,爲了防止“跳單”等情形出現,我們需要和中介籤一份房地產求購確認書。由於價格確實比較合適,我們就答應了。該房地產求購確認書約定,在我們看房之日起6個月內,我們或我們的委託人、代理人、代表人、承辦人等與我們有關聯的人,利用該中介公司提供的信息、機會等條件但未通過該中介公司而與現房主達成買賣交易的,我們應該按該房屋實際成交價的1%,向該中介公司支付違約金。
巧的是,最近,我在瀏覽一家二手房交易網站時,發現了另一家中介公司在網上發佈的該小區的房源信息,戶型與我已經看中的房屋戶型、樓層完全一樣,但售價卻低了10萬元,於是,我就又聯繫這家中介公司看房,沒想到與我們原先找的中介公司看的房是同一套房,且這家中介公司還讓我直接與房主通了話,商定了具體簽約時間、地點等事宜。我與老公商量後,遂決定通過後一家中介公司買房。
現在我的疑慮是,我們通過後一家中介公司買了這套房,前一家中介公司會不會按房地產求購確認書的約定,要求我們承擔違約責任?
法律幫辦:周女士及其愛人與第一家中介公司簽訂的房地產求購確認書的約定,屬於房屋買賣居間合同中常用的禁止“跳單”的格式條款,其本意是爲防止買房人利用中介公司提供的房源信息卻“跳”過中介公司購買房屋,從而使中介公司免受佣金損失。
一般而言,如果任由買房人看房後跳開中介交易,對作爲居間人的中介公司是不公平的。根據《合同法》,當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金,也可約定因違約產生的損失賠償數額的計算方法,因此,中介公司與房屋買賣雙方約定防“跳單”條款,本身也無可厚非。
具體到買方和中介公司的糾紛,我們認爲,衡量買方是否“跳單”違約的關鍵,應該看買方是否利用了中介公司提供的房源信息、機會等條件。如果買方並未利用該中介公司提供的信息、機會等條件,而是通過其他公衆可以獲知的正當途徑獲得同一房源信息,則買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同的成立,而不構成“跳單”違約。
本案中,原房主通過多家中介公司掛牌出售同一套房屋,周女士又是通過不同的渠道、不同的中介公司瞭解到同一房源信息,我們傾向於認爲,如果周女士選擇報價更低的後一家中介公司完成交易,則不應算利用了先前簽約的中介公司的信息、機會,此時周女士不算“跳單”違約。