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2014年1-5月 房地產 市場運行狀況及形勢預測
REICO工作室2014.7
一、2014年1-5月房地產市場運行狀況
(一)全國房地產市場進入下行階段
房地產開發投資增速較快回落。2014年1-5月,房地產開發完成投資3.07萬億元,同比增長14.7%,增速比年初下降了4.6個百分點,低於去年同期6個百分點,增速回落較快。各類型開發物業投資增速均爲回落。
土地購置和房屋新開工持續負增長。2014年1-5月,房地產企業購置土地面積1.1億平方米,同比減少5.7%,房地產開發房屋新開工面積6億平方米,同比下降18.6%,降幅比年初減少約9個百分點。
房屋交易量降幅逐月擴大。2014年1-5月商品房銷售面積爲3.6億平方米,降幅由1-2月的0.1%逐月增加至7.8%。商品住宅和商業用房銷售面積同比減少。
房價由升轉降。2014年1-5月,70大中城市新建住房和二手住房價格同比漲幅持續回落;5月份,新建住宅價格和二手住宅價格均出現環比下降,新建商品住宅和二手住宅價格下降的城市數量比4月份分別增加了27個和13個。前5個月,70大中城市中,1/3城市二手住宅價格環比累計下降。
(二)一線城市房地產市場回落幅度最大
一線城市房屋交易量降幅最大。2014年1-5月,一、二、三四線城市商品房銷售面積同比降幅均擴大,一線城市降幅最大。重點城市二手房成交量大幅下降,一線城市成交量降至2009年以來的同期較低水平。
一線城市房屋新開工面積減幅最大。2014年1-5月,一、二、三四線城市房屋新開工面積繼續負增長,一線城市房屋新開工面積同比減幅比1季度擴大,二線和三四線城市減幅收窄。
一線城市二手住宅價格降幅最大。5月份,一、二、三四城市房價均由升轉降,新建住宅價格分別環比下降0.1%、0.2%和0.1%,二手住宅價格分別環比下降0.2%、0.1%和0.1%,一線城市二手住宅價格降幅最大。
三四線城市房地產開發投資增速和土地購置面積降幅最大。2014年1-5月,一、二、三四城市房地產開發投資增速繼續下降,三四線城市下降幅度最大;一線和二線城市土地購置面積與去年同期基本持平,三四線城市土地購置面積減幅擴大。
(三)企業資金壓力上升
房地產開發資金來源增幅持續快速下降。2014年1-5月,房地產開發資金來源7.86萬億元,同比增長4.5%,比年初增幅減少約33個百分點。其中,本年新增房地產開發資金來源增長3.6%,增幅比年初減小9個百分點;上年末結餘資金增長5.9%,增幅比年初減少約50個百分點。1-5月,銷售回款和國內貸款增速雙雙下降。其中,定金及預收款同比減少8.4%,降幅逐月擴大;個人按揭貸款同比減少1.2%,降幅比上月略有收窄。國內貸款同比增加16.5%,增幅與上月持平,比去年同期增幅低11.4個百分點。
房企資金壓力迅速上升。2014年1-5月,房企資金充裕度(計算公式爲:房企資金來源/房地產開發投資)降至2010年以來的最低位,其中本年資金來源充裕度甚至低於2008年水平。
二、2014年3季度房地產市場形勢預測
下半年房地產市場存貨水平繼續上升。受去年以來商品房屋新開工面積增長的影響,2014年前5個月房地產市場供給量較快增加,預計下半年新建房屋供給數量仍將保持較快增加,市場存貨水平會繼續上升。商品房屋待售/竣工、施工/竣工的比值自2011年以來不斷增加,說明房地產市場存貨水平的上升已經持續三年多,相對供給增長的強勁,需求增長明顯乏力。據統計,截至6月底,北京、上海、廣州、深圳、蘇州、青島、福州、泉州、九江、惠州、南充等11個城市商品住宅可售面積明顯高於去年同期;除深圳外,其餘城市2014年以來商品住宅可售面積逐月增加。
房價下降的市場預期正在逐步形成,制約下半年住房需求釋放。從人民銀行儲戶問卷調查來看,市場預期已出現一定程度的變化,預計房價下降的居民佔比快速上升,短期將影響住房需求釋放。2014年上半年多家銀行取消房貸優惠甚至上浮房貸利率,貸款成本上升,申請房貸難度增加,抑制了購房需求。5月12日,央行要求各家銀行優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求,但實際效果並不明顯。
綜合供求兩方面的影響因素分析,在現有政策不變的情況下,預計3季度房價下降城市數量進一步增多。