|
||||
18日,國家統計局公佈了《2014年6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》,其中,有55個城市新建商品住宅銷售價格環比下降,8個上漲。其中最高漲幅出現在呼和浩特和貴陽,分別環比上漲0.2%;最高降幅出現在杭州,環比下降1.8%。
接受經濟導報記者採訪的業內人士表示,下半年房價環比下降的城市數量和降價幅度還會進一步加大。房企爲完成年度目標或將採取以價換量的策略,房價將會出現實質性鬆動。另外,針對樓市量價齊跌的現狀,儘管各地紛紛出臺“微刺激”措施,期望通過一系列政策的調整來回暖樓市,但從目前的情況看,各地的“微調”政策對樓市影響不大。
“在銀行信貸緊縮的市場背景下,大型房企以價換量的市場行爲讓當前的市場態勢更加明朗化,預計三季度樓市降價潮會真正來臨。”上海同策諮詢研究部總監張宏偉預測說。
導報記者注意到,與上月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有35個,持平的城市有20個,上漲的城市有15個。環比價格變動中,最高漲幅爲0.3%,最低下降1.4%。其中,濟南5月份新建商品住宅(不含保障性住房)價格環比下降了0.4%;青島環比下降了0.1%;煙臺5月份價格與上月持平;濟寧環比上漲了0.1%。
與去年同月相比,70個大中城市中,價格下降的城市只有溫州,上漲的城市有69個。5月份,同比價格變動中,最高漲幅爲11.3%,最低爲下降4.8%。其中,濟南同比上漲了5.9%;青島同比上漲了6.4%;煙臺同比上漲了6.5%;濟寧同比上漲了5.9%。
據瞭解,在二手住宅價格方面,與上月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有35個,持平的城市有16個,上漲的城市有19個。環比價格變動中,最高漲幅爲0.5%,最低下降0.9%。其中濟南5月份二手住宅價格環比下降0.2%,青島環比下降0.3%,煙臺、濟寧均與上月持平。
儘管從今年4月份開始,限購等調控政策出現定向寬鬆,部分城市也開始出臺相關“救市”措施,但實際效果不佳。在張宏偉看來,此舉對於市場成交量反彈的作用有限,甚至在部分存量偏大的城市幾乎沒有太大的效果。“從整個市場成交量表現來看,6月份市場成交量儘管因爲開發企業‘搶收’半年報業績出現回升,但並沒有出現明顯回升。”
中國房地產學會副會長陳國強同樣認爲,取消限購這一政策有助於提振市場需求,對市場的供需關係來說會造成一些影響。但是也不要預期過高,單一的某一項政策的改變不足以影響市場預期,短期內不可能消化市場的高庫存,也不可能逆轉市場的供需狀況,基本的市場矛盾還是需要時間來消化。
在陳國強看來,下半年出現下降的城市數量還會增加,同時下降的空間會進一步加大,包括“北上廣深”環比下降的幅度也將進一步擴大。過去很多項目是象徵性的價格微調,接下來可能會有更實質性的降價,會出現10%或者更大幅度的下降。
上半年多數房企業績不佳,從已發佈數據的企業來看,既有萬科等完成比較好的企業,也有恆盛等企業面臨銷售困境。從同比數據看,有近20家房企業績同比下降,其中恆盛、遠洋、瑞安等房企同比降幅超20%。
濟南一家國有銀行的辦公室主任楊勇告訴導報記者,雖然部分城市對樓市進行了鬆綁,但實際上在房貸方面並沒有任何變化,甚至有時會趨緊。“限購政策的放開對銀行‘限貸政策’影響並不大,銀行政策的制定要受央行的影響,目前並未接到通知要對現行的‘限貸’政策進行調整。”
楊勇告訴導報記者,目前尚未接到通知放開三套房貸款。“目前國有銀行仍然執行首套房貸利率上浮5%,二套房貸利率上浮10%的信貸政策。”據導報記者瞭解,民生銀行首套房貸多數執行基準利率,招商銀行首套房貸利率上浮5%,但徵信記錄良好的客戶可享受基準利率,具體情況要按銀行規定執行。
在楊勇看來,由於個人消費貸、小額貸款等利率明顯高於首套房貸基準利率(當前首套房貸5年期基準利率6.55%),即使首套房貸利率上浮5%,也難以超過個人消費貸、小額貸款的投資回報率。從這個角度來講,即使銀行等金融機構有貸款額度,也不會過多投放到個人住房貸款上來,整體來看,大多數城市商業銀行的個人按揭住房貸款政策仍然會偏緊。
張宏偉認爲,如果大多數城市商業銀行信貸下半年仍然偏緊,並沒有立即下調首套房貸利率,甚至還繼續上浮首套房貸利率,房地產市場交易量仍然會維持當前比較低迷的狀態,房企“去庫存”的壓力仍然會比較大,同時,企業的資金面問題會更加凸顯。
“在銀行信貸緊縮的市場背景下,大型房企以價換量的市場行爲讓當前的市場態勢更加明朗化。預計三季度樓市降價潮會真正來臨。同時,對於企業來講,能否真正降價到位是激活當前樓市成交量的關鍵,也是緩解各個房企及當前市場消化庫存的關鍵,適度的價格策略調整甚至大幅降價勢必成爲大多數房企的選擇。”張宏偉預測說。