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【導讀】蘇州90平以上住房全面放開限購,全國多個城市已明確救市,樓市限購政策迎來“退出窗口期”。經濟之聲《央廣財經評論》本期觀點:樓市降溫趨勢難改,限購“鬆綁”刺激效果有限。
央廣網財經北京7月22日消息據經濟之聲《央廣財經評論》報道,有些事只能說不能做,有些事只管做最好不要說。中國人辦事在很多時候遵循着這樣的策略,在地方政府解禁樓市限購的政策處理上也是如此。
蘇州、杭州、上海、武漢,一連串的城市名字,在過去的幾個月裏,不少地方政府一直在放鬆限購和不放鬆限購之間“糾結”。儘管限購鬆綁傳言絡繹不絕,官方的澄清也緊隨其後,但不可否認的是,限購放鬆已成蔓延趨勢,而且越來越多的城市也開始將取消限購搬到了檯面上。
蘇州市住建局昨天證實,從本月19號開始,蘇州全市已取消對90平米以上住房的限購政策,本地人及外地人都可直接在蘇州購買90平米以上的房屋,但貸款政策沒有任何變化,90平米以下的房屋限購政策也不變。涉及港澳臺的也依舊執行原政策,即在全國範圍內只能有一套住房。
雖說現在已經到了夏季三伏天,樓市卻透出陣陣“寒意”。從普漲到普跌的轉折,樓市僅用不到半年的時間。6月份,中國70個大中城市中,55個城市新建商品房價格環比下跌,52個城市二手房價格環比下跌。被視爲“最抗跌”的北京、上海、廣州、深圳四個一線城市樓市也逐步“淪陷”。
隨着整體市場的疲軟,目前限購政策迎來了逐步退出的“窗口期”。但是,限購甚至限貸的鬆綁,也未必就能救市。從目前的情況看,限購“鬆綁”刺激效果是有限的。而值得注意的是,在這樣一個當口,地方政府不能輕易“坐不住”,更要有意識地防止限購鬆綁的反作用。
關於限購鬆綁,地方政府一貫採取低調的態度,儘量避免媒體及公衆對其調整政策高度關注。但近段時間,一些地方政府鬆綁限購要高調很多,或許是手拿"尚方寶劍",心中不膽怯。我們來回顧一下,在6月4號舉行的國新辦發佈會上,住建部總經濟師馮俊針對地方政府鬆綁限購的表態,或許能讓大家夠體會到其中的奧妙:
馮俊:取不取消限購,這個問題每個地方根據自己的實際情況來作出判斷了。
近日,住建部政策研究中心主任秦虹也表示,限購的目的主要是抑制投資投機性需求,但目前,投資投機性需求已經佔比不高。同時,過去國內樓市的供求是偏緊的,但是近兩年,國內樓市的供應增速快於銷售的速度,局部地區確實已經供過於求。在這樣的背景下,國家提出了分類調控的方針。因此,是否應鬆綁或取消限購,也應該因地制宜。其實,從各種媒體機構的調查情況來看,市場也普遍也預計限價、限貸政策將出現不同程度的鬆動,樓市鬆綁風潮正在醞釀。不過,房地產專家韓世同認爲,鬆綁並不能很好的救市,但這卻是一個政策調整的契機:
韓世同:現在的都是二三線的城市採取這種局部,也有個別的採取了全部放開這樣一些嘗試,如果要是這個市場明顯低迷的狀況,實際上取消限購併不會刺激到很大的作用。但是我倒覺得如果我們借這個時機,又能夠通過非金融性的手段,就是非大規模投資、大規模房貸的這種措施,又能夠在一定程度上起到微刺激,就是促進成交的效果和作用,又不至於使得投資性的購房大規模的死灰復燃,導致這個房價逆勢上揚的話。我覺得這種前提下其實我是主張適當的放鬆限購政策或者撤出、退出,甚至包括一線城市,如果要是成交市場出現比較低迷的情況也可以考慮局部的優化,比如像郊區一些區域適當的取消,這樣子的話有利於促進成交,但是前提就是不能讓這個房價上揚,也不能夠導致大規模投資性的入市。
限購的“多米諾骨牌”正在逐一倒下,取消限購,是不是救市的良方?樓市要翻盤,還缺了哪幾味藥?下半年樓市又將何去何從?上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對此解讀。
經濟之聲:房地產開發投資、商品房銷售面積、土地供應量三大數據一般是衡量樓市走勢的前行指標,回看近日國家統計局和國土資源部發布的數據,可以發現上半年我國房地產開發、銷售及土地供應量都出現了回落的態勢。實際上,從年初開始,"量"的指標就已開始收縮,印證瞭如今"價格"指標的下跌。對此,國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長盛來運也認爲,上半年樓市出現回落是市場自身的內生調整需要,也是一種向理性迴歸的正常反應。房冷、地冷局面是否還會維持?
楊紅旭:還會持續一段時間。因爲還是兩方面的,一方面從總體看中國經濟還在是底部徘徊,七上八下這個水平還要持續幾年時間。貨幣政策現在是中性,是定向寬鬆,定向現在是沒有定到房地產,房地產開發貸依然是很緊的。房地產的個人貸款,央行銀監會希望商業銀行能夠大力支持首套房貸,但是目前來看的話商業銀行的支持力度還沒有增加。貨幣層面對於房地產這個領域依然是中性的,還沒有開始定向鬆,這是外部的。
內部現在主要是去庫存,這個庫存壓力比較大,增量資金壓力大。今年也是一線壓力也開始增加了,這個是外部環境是中性甚至略偏空的。我們行業的環境主要就是去庫存,庫存壓力大。所以這樣的壓力情況下,地市、房市,包括房價可能還要持續一段時間,因爲市場它有個自身修復的過程,它要尋求一個市場再平衡,再平衡的話是年內完不成的,明年可能會見到一個整理的局部。
經濟之聲:目前看到的多個城市明裏暗裏地鬆綁限購的情況來看,對於刺激樓市起到了多大的作用?
楊紅旭:地方政府救市包括很多的措施,尤其是放鬆限購甚至取消限購,這對於刺激需求主體上是一種利好,因爲放鬆政策就等於說是爲購房者購房降低門檻或者說減少購房成本。但是你要知道地方政府的措施它的力度範圍都是偏小的,偏弱的。那麼決定當地樓市需求,購房者是不是要入市還是兩個方面。
第一它要看大勢,現在網絡很發達,每個城市的居民都上網看看一些消息,如果說看到其他城市全國大勢還在跌的,那麼會影響他們的購房預期。第二就是看看我們的房貸,就是信貸支持的力度未來會不會增加,支持力度大等於說是支持了購房者協助這樣一個房貸按揭的槓桿去買房子。所以,暫時年內看,這些政策不會有很大的力度能夠撬動樓市回暖;但是從中長期看,它是一種利好促進政策,它需要一個政策效應的積累,也需要配合外部其他環境的改善和變化。