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萬科、保利去年聯合拿下的重慶江北嘴溉瀾溪地王,其後續開發曾備受關注,而這在最近有了新的消息。
據悉,溉瀾溪地塊分爲兩部分,一部分由保利開發,物業形態由高層、獨棟商業、辦公樓及公寓組成,整體規劃以高端高層住宅產品爲主;另一部分由萬科開發,主要產品有大平層豪宅、洋房、別墅和商業綜合體等。
其中,保利觀瀾項目已於7月12日推出一期房源,戶型爲套內約49-87平方米魅系城市公館。
而萬科御瀾道目前也已開放臨時接待中心,並預計下半年首次開盤。與保利觀瀾不同,該項目將推出洋房和大平層豪宅,面積包括140-150平方米、180-200平方米。
不難看出,在溉瀾溪地王的開發上,萬科、保利將各自打造產品,並維持各自的銷售公司分別進行銷售。
對此業內人士指,項目週轉快慢的選擇,一方面取決於企業自身對重慶市場的判斷,一方面也取決於各自的經營策略。
差異化開發選擇
在萬科、保利聯合拿下溉瀾溪地王后,業內便曾預計,企業爲了保證資金的正常週轉,應該會採用快速開發銷售的策略。
事實上,從萬科和保利各自開發的結果來看,保利的產品特點是高週轉,快速開發銷售。同時,項目首期推出剛需戶型,定價9200元/平方米起,這被普遍認爲更多走的是性價比路線。
據悉,目前保利觀瀾周邊能參照的項目主要是魯能星城,後者近期在售6街區14號樓81-115平方米房源戶型,但折後價達9600-10300元/平方米。
而萬科並未複製此前的產品線,御瀾道項目將是其在重慶首個商業綜合體,並邀請國際設計師規劃設計,引進國際經理人,嘗試國際人居風格。
由此看來,兩者在自身產品定位、運營模式、追求理念上存在着極大差異。
對此戴德樑行重慶公司研究部分析師韓麗指出,隨着很多新興區域的出現,消費者的消費習慣已經逐漸改變,他們開始選擇去臨近的社區商業而非距離較遠的傳統五大商圈。以剛需項目著稱的萬科開始做商業綜合體,原因之一可能是爲其以後的開發做配套。
同時,萬科於2012年6月28日高調宣佈進入商業地產,其運作概念也將從社區商業擴展成城市商業。選擇溉瀾溪地王作爲綜合體的開發試驗田,或許也是另一個原因。
容磁諮詢有限公司總經理王雪松也指出,受信貸緊縮影響,重慶的成交出現萎縮現象。保利的高端住宅以小戶型爲主,更多的是注重高週轉、回籠資金。
對於兩家企業差異化的選擇,上述人士認爲,一方面取決於企業自身對重慶市場的判斷,一方面也取決於各自的經營策略。
53.7億聯合拿地
早在2013年6月27日,重慶出讓江北區溉瀾溪組團G分區G08-4/02、G11/02、G09-4/03、G12-1/02、G13-1/02號宗地等地塊,總佔地面積28.24萬平方米,容積率4.38,可建規模123.72萬平米,起拍價53.72億元。
從整個地段位置來看,溉瀾溪地塊佔盡北濱路一線江景。靠近彈子石CBD和江北嘴CBD,同時此地塊作爲預備區未來CBD中心。作爲江北嘴商務中心的配套供給區域,溉瀾溪商業位置較爲優越。
最終,溉瀾溪地塊只有保利萬科聯合體1家報名,以掛牌底價成交,成交總價53.72億元,樓面單價4342元/平方米,一舉成爲重慶的總價地王。
對於萬科、保利兩家企業聯合拿地,重慶一家開發商相關人士認爲,此舉更多的是爲了增加拿地的競爭力,可以分別降低拿地的成本,畢竟起價已達53.72億元。"共同拿地,相對於兩家企業去競爭太高土地成本合適得多。"
從成交價看,兩家企業在聯合拿地後,不用付出額外的溢價,確實達到最理想的效果。
據瞭解,諸如萬科、保利這種拿地的方式,在重慶並不鮮見。2013年11月13日,重慶推出兩路中央公園東側600畝地塊,最終由香港置地聯合招商地產以40.1億元的價格競得。