|
||||
廈門樓市逆勢上漲背後,折射的是供需失衡,類似於北京的公共配套外遷不力等一系列困境。與此同時,雖然堅挺的廈門樓市有了鬆動的跡象,但是政府和一線房企的共同託市,廈門樓市短期還難得回調。
2.6億元一套的別墅“樓王”,在開盤前即遭購房各方明爭暗搶,9.3萬元/平方米的單價,起步價4000萬元的別墅,在開盤一週內,售出八成。
這火爆的一幕,發生在以“小清新、小文藝”而非奢華著稱的濱海小城廈門。故事發生在6月8日,坐落在廈門本島“新富人區”五緣灣的“建發央墅”在這一天開售,一共只有45套的“央墅”,當天去化率即達到七成。
看到這一消息,廈門知名獨立地產評論員程凌虛並不感到意外:島內的房子,就像皇帝的女兒,沒有愁嫁的道理。在全國樓市哀鴻遍野的情形之下,臺灣海峽西邊的廈門,卻默默延續了它2013年樓市暴漲的尾聲—自2012年至今,已經連續上漲23個月。儘管增幅放緩,但在售新盤價在2014年前五月均逆市上揚,2、3月,廈門樓市漲幅更名列全國前列。
廈門樓市逆勢上漲背後,折射的是供需失衡,類似於北京的公共配套外遷不力等一系列困境。與此同時,雖然堅挺的廈門樓市有了鬆動的跡象,但是政府和一線房企的共同託市,廈門樓市短期還難得回調。
廈門島內最後的新盤
建發“央墅”,是2014年廈門島內開盤的少數高端樓盤,“稀缺”是它重要的賣點,共推出45套的別墅,面積爲1200平方米、850平方米、650平方米和450平方米,折後均價93000元/平方米。
央墅之所以遭到追捧,一個很重要的原因是,島內土地變得十分稀缺。
央墅所在的區域,即爲島內最後一片開發的住宅和商業區,五緣灣。
建發去年拿到島內湖裏區出讓兩幅地塊之一,亦作高端盤開發,將搶在今年內推出,儘管下半年樓市整體難言樂觀,但一位剛從其他房企跳槽至建發的資深售樓小姐向時代週報表示,她對新盤熱賣絲毫不懷疑。
事實上,在3月份全國樓市普遍看淡的情況下,廈門的專家們都仍然未對島內樓市改變看法,廈門大學管理學院副院長戴亦一曾表示:“島內只要有新盤開盤,恐怕就會日光。”
程凌虛表示,廈門島內非常特殊,它與北京三環內、上海內環、深圳關內一樣,土地早已成爲極度稀缺資源。
因此當國內樓市處於上升通道時,房價漲得特別快;當國內樓市處於下跌通道時,房價特別抗跌。廈門市總面積逾1700平方公里,但廈門本島的面積僅有132平方公里,而現在島上擠着超過200萬人,仍然有不斷增加的趨勢,住宅供不應求恐怕將是長期的主題。
作爲房價的二線、財經媒體評級的新一線和感受上的三線城市,廈門房價的高企的確讓人難以理解。廈門島內的住宅均價目前達到了驚人的4萬元/平方米,比肩北上深,甚至超過廣州,廈門早已邁入“居大不易”的範疇。
但央墅的熱銷卻並非一枝獨秀。數據顯示,廈門5月住宅均價20036元/平米,環比上漲2.78%,從4月的全國第9名躍居第2名。泰禾院子5月24日推出海川苑129套,整體均價3.8萬元/平方米,開盤當天去化9成,狂銷10億元,此外,兩個央企大盤華潤橡樹灣和保利招商海上五月花,開盤也都取得去化近9成的傲人業績。
擁擠的明珠小島
如果你有機會乘坐晚間七八點的飛機降落廈門,那一定會發現,整座小島燈火錯落閃耀,璀璨得像一顆真正的明珠。廈門無疑是吸引人的,無論是夏無酷暑、冬無寒霜的溫和氣候,還是和緩的沙灘海景,以及投入巨大、維護良好的市政和綠化。所有業內人士和廈門市民都異口同聲稱,廈門樓市,是一個特殊的樓市,這種特殊決定了它必定逆風上揚。
程凌虛將這種特殊概括爲三個方面:第一,島內土地稀缺;第二,廈門樓市供不應求,數據顯示,今年前五個月,全國百城新房庫存量平均爲17個月,而新房供需平衡點爲12個月,但去年以來,廈門新房庫存量僅爲6個月,有時甚至僅有4個月;第三,廈門擁有福建省內幾乎最好的政治資源、行政資源、經濟資源、教育資源、醫療資源乃至景觀資源。人們買的不僅僅是房子,而是這些城市的優質資源—周邊城市的購房者,一直衝着資源購買廈門的房子,外地人始終是廈門購房的主力。
2013年,廈門常住的398萬人口中,戶籍人口爲193萬,而外來人口則高達204萬。2013年底,廈門又出臺政策,停止買房送戶口。即自2013年12月10日起,在廈門市出讓成交取得土地的商品住房項目,不再享有“購房入戶”政策,自2016年1月1日起,購買該市商品住房,不再享有“購房入戶”政策。程凌虛認爲,這一限制,亦推動了今年房價的上漲。
去年年中向莆鐵路開通、年底廈深鐵路的開通,亦爲廈門貢獻了廣東和江西客源。在廈門的購房客中,本地戶籍常年只佔一半左右,即便2013年廈門版“國五條”出臺,嚴禁外地戶口補交社保後購房,本地戶籍的購買者亦只佔到53%左右。
建發內部人士和多位廈門地產業內人士都確認,購買建發央墅的客人,多爲來自全國各地的隱形富豪。炒房的力量並不是該樓盤熱銷的原因,倒是與廈門衆多的豪宅一樣,自住和保值纔是真正的需求。
公共配套外遷不力
按住建部標準:適合人居的人口密度是1平方公里1萬人,而廈門島內是1平方公里1.8萬人,人口密度已經超過香港了,通過土地供應引導島內外均衡發展成了廈門城市建設的發展方向,即控制島內住宅用地供應,加大島外土地出讓。島內住宅做減法,以提升城市品位。公共建設做加法,以彌補過去的欠賬。近年來,在嚴控島內開發強度上,廈門也打出了一系列的“組合拳”,包括嚴格控制本島居住用地供給,特別是經營性商品房用地供地。包括爲體量較大的項目“減肥”,這一切,都是爲了引導本島人口向島外新城聚集。
不止一位廈門本土的規劃專家向時代週報記者表示,廈門島最佳的人口規模應該在100萬人左右,而目前的人數,超出了理想情形一倍不止。
過多的人口直接導致島內交通擁堵,環境污染,舒適度下降。
“嚴控島內住宅用地”因此也一直是廈門市政府的規劃思路。“廈門學香港,就是要讓島內綠化率高、道路寬敞,保持環境優美,人口受控,空間寬鬆,”程凌虛表示。
而一位熟知廈門政界的人士也向時代週報記者表示,廈門規劃局一直是“經營城市”的理念,即高價出讓地塊,再將財政收入高比例地投入市政建設,營造出人居環境,進一步推高島內房價和地價。
多年來,向島外擴張、疏散人口,一直是廈門市政府努力的方向。“島內外一體化”和“一核四中心”的提法屢屢見諸各類規劃方案、會議決定。將集美、海滄、翔安和同安四區建成四個衛星城,是長期的目標。在交通樞紐佈局和道路建設上,廈門可謂不遺餘力。
廈門原本擁有一個令國內衆多城市的遊客豔羨的機場:選址就在島內,離市中心僅10公里,隨着成功大道這一無紅綠燈的島內快速路建成,穿越整個島前往機場,也不過區區15分鐘。
但它的客流量已經接近年吞吐量2000萬人次的承載極限,廈門在去年開工的新機場選址,確定在了翔安區的大蹬島—它在廈門和泉州的交界處附近,亦在翔安這個最年輕、但已開發大量住宅的行政區內。8.6公里長、投資32億的翔安海底隧道於2010年開通,亦將新區與本島的車距從約90分鐘縮短爲9分鐘。而今年6月,廈門的第二條海底隧道,連接本島與海滄區的海滄海底隧道,也剛剛動工。
在此之前,廈門嘗試鋪輕軌受挫改建的BRT(快速公交系統),使得集美、同安兩個工業區與本島間可有大量人員來往,而已在修建中的地鐵,更充分地構建了島內外的公共交通系統。
但與此同時,與北京等城市一樣,廈門在政府以及醫療教育資源的外遷上,進行得步履蹣跚。
廈門市政府自身搬遷到翔安或者集美的計劃一直難以實施。嘗試先將教育、醫療、交通樞紐等公共設施遷至島外各區,以帶動人口疏散的計劃一直難以實現。
廈門最重要的教育資源—廈門大學,已有一部分在2013年秋季搬至翔安,但是廈門大學的宿舍樓還在匆忙趕建過程中。以至於出現女生在答辯途中遭遇不測,多日後屍體纔在十多公里外的觀音山海水中找到的案件。
與此同時,廈大2003年啓用,建成數年的龐大漳州校區不得不被閒置,造成大量教學樓、宿舍樓空置,甚至傳出了2004年建成、15層高的電梯海景宿舍樓因空置準備爆破拆除的消息。
加上“同城化”項目中的廈漳海底隧道遲遲未確定最終方案,開工更是遙遙無期。醫院和學校的遷出一樣並不順利,原因在於,無論是這些公共配套的單位本身,還是有權決定的各個部門,誰都不願意離開廈門本島。
一位不願透露姓名的廈門公務員表示:我的房子是某校學區房,如果學校搬走了,我的房子不是要跌一大半,還得天天送孩子去島外上學?
新建大型公共配套成了最好的選擇,如已經建成的廈門外國語學校海滄附屬學校。但公認最優質的廈門第一醫院、婦幼醫院、中山醫院,廈門外國語學校、廈門一中、雙十中學等,仍然在島內未動。
一線房企共同託市
近年來,廈門樓市頻繁出現許多“新朋友”,各地的大牌房企紛紛入駐廈門,包括萬科、中海、龍湖、中航、首開、中交等國內一線房企。
2006年6月8日,萬科集團以6.68億元的掛牌起始價拿到2006G06地塊,宣告正式進軍廈門市場;緊接着,萬科在廈門打造了金域藍灣、金色悅城、湖心島、金域華府、海滄萬科城、萬科廣場這六大口碑樓盤。
2009年12月,首開進入廈門市場,2010年,萬達、中航、恆億三家房企同年進入廈門市場。2011年,央企中海地產也正式入駐廈門集美區。
2012年是廈門樓市火熱的一年,市場旺盛以及未來發展前景見好的雙重影響下,中交、泰禾、龍湖、融信、陽光城(行情, 問診)、IOI等多家省內外一線房企蜂擁而至。
程凌虛認爲,廈門樓市在2014年仍然堅挺的其中一個原因,就是廈門的地產商,多數是實力雄厚、“不差錢”的國企。
然而在大勢的影響下,堅挺的廈門樓市也有了鬆動的跡象。儘管廈門樓市在2014年前5個月連續上漲,且漲幅均居全國前幾位,但成交量的下滑亦是有目共睹。繼4月成交量同比下滑60%後,5月,廈門新建商品住宅成交量僅1510套,同比大跌70%。
一資深炒房者向時代週報記者表示,廈門樓盤目前小幅度的優惠已經很常見,之前根本看不到的“存一萬送十萬”活動都時常能看到,限購其實也在“政府睜隻眼閉隻眼”的情形下開始鬆動。
5月14日的廈門土拍現場再次重現2013年的火熱場面,各路房企羣雄爭霸,2幅集美區的商住地塊成功拍出,共吸金36.53億。尤其是J2014P01地塊則由廈門國貿(行情, 問診)天地房地產有限公司以319600萬元成功競得,樓面價爲13135.51元/平方米,溢價率64.40%,刷新了集美區自2007年以來的地王紀錄。
有數位業內人士認爲,該“地王”的產生,有政府託市、向樓市注入興奮劑的影子,而廈門國有房企顯然按照他們過去一貫做法,默契地在其中扮演了重要角色。