|
||||
不同於前兩次的地產危機,這次自房地產業內部爆發的過剩危機正在愈演愈烈。外部的危機還能期待著政策的好轉得以解決,但是面對日益高漲的庫存和不斷減少的市場,中小企業再想渡過危機已然不太可能。
房企拋售
在半年多前,越秀地產的風頭還是很勁的,但是時至今日,這家廣州的本土開發商開始靠拋售資產來應對市場下滑。
越秀地產6月24日公告宣布,於6月23日收市後,公司附屬城市建設開發集團、公司擁有95%的間接非全資附屬廣州市城市建設開發及方興環球(作為買方)訂立框架協議。
根據上述協議,將分三批出售廣州天河區珠江新城華明路4號共7個單位,及持有相關單位的公司股東貸款。出售的總代價為近7.15億元,當中股東貸款為3.1億元。
公告披露,出售項目包括土地及其上所建樓宇及構築物(名為星匯雲錦的整個房地產物業項目的商業裙樓部分,星匯雲錦由出售項目及其他住宅樓宇組成),出售項目的總建築面積約為1.93萬平方米。該土地獲批准做商業用途。
同日,中弘控股股份有限公司刊發公告稱,其間接全資子公司西雙版納路南山雨林度假開發有限公司,擬與東方匯智資產管理有限公司進行合作,由匯智資管公司向路南山公司提供資金7億元。
其中,匯智資管公司提供的7000萬元用於受讓路南山公司70%的股權,其餘6.3億元通過委托貸款的方式用於對路南山公司貸款,貸款期限為24個月,貸款年利率11.67%。
而匯智資管公司受讓的路南山公司70%股權,將在借款到期時由母公司中弘股份以7000萬元原價回購。本次股權轉讓實質是一種融資質押行為,中弘股份僅需對6.3億元貸款支付利息,匯智資管公司對資金使用情況進行監督。
『最近一段時間,通過我們想轉讓資產的企業很多,甚至不少企業都是整個公司帶著項目轉讓,很多全是半截子工程,市場不好沒辦法開盤。』北京一家資產管理公司的負責人向記者透露。
上周,北交所企業國有產權項目成交金額3.76億元,房地產業、建築業、金融業居成交金額前三位。其中,中國石油化工集團公司轉讓的『四川省宏富源房地產開發有限公司50%股權』項目通過網絡競價方式由一位自然人受讓。目前,北交所在售的房地產項目達到了26宗,連續多周增加。同樣的狀況也出現在上交所,上周上交所新推掛牌金額居首的行業是房地產業,一周新推掛牌金額合計達到16.51億元。
業績拖累
目前這股出售資產的潮流正在從中小房企向上市企業蔓延,究其原因還是受到了業績拖累。
北京中原地產市場研究部統計數據顯示,截至日前全國35個上市房企年度目標平均完成率僅29%,35家企業中,完成任務不足30%的企業就達到了22家。
連日來房企拖欠錢款的事情不斷出現。近日,寧波建工一紙訴訟,將拖欠工程款的蘭溪市喜瑞地產發展有限公司告上法庭。隨後法院下達民事裁定書,裁定凍結喜瑞地產所有存款1.27億元或查封其相應財產。
根據北京中原地產研究部對23家A股上市的大型房企財務指標進行分析顯示,發現今年一季度房企資金鏈確實呈現緊繃之勢,23家房企的平均資產負債率達到77%的歷史最高水平。
從剔除預收賬款後的實際資產負債率指標來看,今年一季度,23家A股上市房企實際資產負債率達到55%,僅次於2008年三季度的歷史峰值水平(56%),房企償債壓力不容小覷。
而且目前房企融資逐月下降,5月,10家標杆房企共計融資31.5億元,環比大幅回落73.3%。融資金額已連續3個月回落,並創近11個月以來新低。
並購潮來臨
2014年上半年,受銀行信貸緊縮等因素影響,整個市場成交的氛圍尚沒有回歸到『量』的軌道上來,大多數大中城市成交量比去年同期下滑2-3成,個別城市成交量甚至比去年同期下滑4-5成,市場普遍面臨著『去庫存』的壓力。
與此同時,受到銀行信貸緊縮、『錢荒』的影響,房企深陷資金鏈危機的現象頻現。繼浙江出現興潤置業房企倒閉破產的現象之後,中小房企頻頻出現資金面的危機。比如廣東光耀集團、青島君利豪集團、南京福地、西安滻灞·新天地、賽高國際、紫翰庭院、漢城湖畔、杭州中都集團等。
此外,房企被收購股權的現象也越來越多。比如融創收購綠城不超過24.31%股權、朗詩綠色地產收購萬業置業34%股權、寧波金翔收購萬業置業33%股權、信達地產22.57億元收購嘉粵集團下屬5公司100%股權,獲得113萬平方米土地儲備、信達地產以1.7億元收購沈陽德利置業100%股權,獲1.21萬平方米土地儲備等事件。
從評級機構來看,標准普爾及惠譽曾指出,中國小型地產公司可能出現的債務違約情況,未來有可能繼續出現於其他小型開發商,導致銀行向大型開發商更為傾斜,加速房地產市場兩極化。標普表示,今年中國內地的房地產銷售前景不明朗,加上市場競爭愈加激烈,小型開發商的信貸環境急速惡化。
同策諮詢研究部總監張宏偉認為,在銀行信貸緊縮的市場背景下,即使大多數一二線城市市場基本面良好、開發企業不缺資金的情況下,大家也普遍對未來市場預期感覺到不確定性,尤其是中小企業可能面臨更多債務違約的市場風險。
北京商報記者賴大臣/文賈叢叢/制表
部分房企轉讓信息
蘇州萬城置地房地產開發有限公司
上海龍珠房地產開發有限公司
武漢藍天房地產開發有限公司
河南華誠房地產開發有限公司
秦皇島雲頂房地產開發有限公司
秦皇島泛華房地產開發有限公司
100%股權
100%股權
100%股權
25.17%股權
100%股權
100%股權