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人民網北京6月26日電(餘燕明)近日,越秀地產出售其位於廣州的一個商業項目,套現7億元。越秀地產在公告中解釋,出售該商業項目只是處理集團的非核心項目資產。記者瞭解到,近年來,越秀地產已經陸續出售相關商業項目套現,給出的原因也都是集團在處置“非核心資產”。業內人士分析,採取這種整售商業物業的形式,能夠讓越秀地產在短期內獲得流動資金,改善集團流動性緊張的狀況。有觀點稱,越秀地產此舉意在“斷臂求生”。 _acK({aid:1807,format:0,mode:1,gid:1,serverbaseurl:"me.afp.chinanews.com/"});
記者瞭解到,今年越秀地產的償債壓力陡然增加。其2013年度財報顯示,集團將與年內到期的借貸款項超過80億元,佔到集團借貸總額的35%。而且,記者不完全統計,越秀地產在今年二季度已經密集進行多達20億元的貸款融資。
賣項目套現7億
6月24日,越秀地產發佈公告,越秀地產兩家附屬公司與方興環球有限公司簽訂協議,對其出售部分物業、目標公司的已發行股本連同股東貸款,總代價爲7.15億元。
雙方達成的出售協議中,股東貸款的本金總額爲3.1億元,越秀地產售出的項目則是位於廣州天河區的星匯雲錦項目的商業裙樓部分,其中包括土地及其上所建樓宇建築,總建築面積近20000平方米,資料顯示該項目爲商業用途,2011年前後竣工。
據悉,此次越秀地產的受讓方方興環球有限公司,其主要業務爲投資控股和貿易。越秀地產在公告中稱,項目出售後,預期將錄得出售事項收益約4.3億元人民幣,所得款項淨額則爲7億元人民幣,未來所得款項將大部分用作本集團的一般運營資金。
“由於出售事項乃有關本集團的非核心資產,故出售事項符合本集團出售其非核心資產並調整資產組合的戰略。”越秀地產在公告中這樣評價此次項目出售,“因此,董事會認爲出售事項乃本集團出售其非核心業務及資產的良機。”
事實上,從2011年開始,越秀地產就已經有陸續選擇在年中出售商業項目,並且其對外給出的理由與近期項目出售的解釋類似:出售非核心項目及資產。
記者粗略梳理髮現,剛好在一年前,越秀地產以8.3億元的總代價出售其同樣位於廣州的錦漢大樓項目,公告稱“錄得的3000萬元收益將用於一般企業用途及爲若干債務再融資”。
不過,雖然越秀地產一直解釋稱這些售出的商業項目均爲“非核心資產”,但是近年來越秀地產在商業地產方面卻在不斷加碼。
在商業地產方面,越秀地產最引以爲豪的開發運營模式,就是能夠借力越秀地產旗下的房地產信託基金的資本運作,進行商業地產項目的開發和運營。比如在2012年前後,越秀地產將廣州國際金融中心成功注入越秀房託基金,從而大幅縮短了該項目的資金回收週期。
“越秀地產不做散賣商業的事。我們走的是‘開發+運營+金融’的路,越秀地產賣的是基金,不是商鋪。”越秀地產商業地產事業部總經理樑濟豪在去年底接受採訪時聲稱,“這種模式使得廣州國際金融中心本來需要15年的回收期,變成了3年多的回收期”。
6個月後,越秀地產還是選擇將廣州的星匯雲錦項目出售。“通常來說,房企、開發商整售項目,無論是住宅還是商業,主要目的都是爲了提高流動性,短時間內獲得資金。”亞豪機構市場總監郭毅分析,“因爲即便是項目降價散售,或者向銀行貸款,獲得資金都會較長的週期,沒辦法改善它們短期內資金流動性緊張的狀況,但是整售的話就會讓它們在短期內獲得比較多的現金”。
二季度融資20億
在越秀地產近年來陸續出售商業項目的舉動,最容易讓外界聯想到的,就是其對業績和資金的渴求度在增加。
根據越秀地產最新披露的業績顯示,今年前5月,越秀地產累計實現合同銷售金額近75億元,同比微幅下降,不過前5月銷售額僅達成越秀地產2014年定下的220億元銷售目標的34%,而今年3月份越秀地產董事長在2013年業績會上表示“有信心能完成目標”。
據公開資料顯示,越秀地產今年全年計劃推出10個項目左右,目前只有2個項目在售,約有7成的銷售額來自廣州項目,有專業機構發佈報告預測越秀地產2014年全年的銷售額將只有200億元上下。
而另一方面,越秀地產在今年也是頻繁融資。據記者不完全統計,從今年3月底截至到6月中旬,越秀地產計劃或已經完成的定期貸款和票據發行就多達7次,總金額超過20億元人民幣。另外,在今年6月初,越秀地產還安排了一筆20億美元中期票據計劃,將以僅售予專業投資者的債務證券的方式在6月4日後12個月內上市。
“在同行的眼裏,越秀地產的融資優勢非常讓人豔羨,它們有自己的房地產信託基金,這對拿地、開發都很有利。”同策諮詢一位不願具名的分析師告訴記者。
正如上述分析師所言,越秀地產旗下擁有的越秀房地產信託基金,已然是上市平臺,“地產開發+商業運營+資本運作”也已經寫進越秀地產的發展戰略,包括“在前端購地環節深化與投資基金的合作,在後端商業項目經營環節,深化與越秀房地產信託基金的互動”。
僅在2013年,越秀地產在廣州、杭州、佛山和武漢購入7宗地塊,總金額約爲200億元,其中4塊土地是與投資基金合作,越秀地產爲此付出的土地款金額不到60億元。就在今年4月份,越秀地產以43.5億的總價拿下廣州蘿崗區雲埔的“新地王”,不過,憑藉與旗下投資基金的合作,最終越秀地產實際出資土地款的10%,不多於4.35億元。
不過,即便是有信託基金在拿地等環節的強力支撐,越秀地產在今年的償債壓力也頗爲緊張。根據2013年越秀地產財報顯示,截至2013年底越秀地產的淨負債率爲77.8%,借貸總額上升至238.65億元,同比增長近2成。其中,將於一年內到期的借貸額度爲83.3億元,佔借貸總額的比重爲35%,越秀地產還在今年5月份將一筆3億元的定期貸款到期日延長至2017年。
“當下房企即將要出年中報,不排除部分房企出於保業績的考慮,但短期內出售項目回籠的資金,對中期業績很多的財務數據都不會有很大的影響,比如負債率、銷售額,因爲這些數據都是有着不一樣的統計口徑的。”郭毅向記者分析,“在業績中影響最明顯的,就是流動資金,手上持有的現金在短期內會有所上升。”