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南充,嘉陵江畔一座奇特的城市,偏居一隅,卻是上市房企扎堆最多的二級城市,也是全國房市重點監測的城市。“開發企業來了這麼多,品牌房企中介卻一家都沒有。”南充二手房市場到底有多大的“饃饃”?混亂的交易秩序將如何規範?25日,華西城市讀本記者對話南充“政會分離”後首任房地產中介協會會長——彭銳。談南充市場:去年成交二手房8000套
談規範交易:無序競爭,將制定入市“門檻”
記者:你是南充“政會分離”後首任房地產中介協會會長,這個協會和房管局是什麼關係?
彭銳:2004年9月10日,南充市房地產中介協會成立,一直是房管局領導兼任協會會長。爲響應市政府清理規範中介服務機構專項行動,6月9日,在南充市房管局召開了房地產中介機構大會,我作爲企業代表,當選爲房地產中介協會會長(法人代表)。協會將依據《南充市房地產中介協會章程》自主發展,依法接受相關登記管理機關、業務主管單位的監督管理,南充市房地產中介協會與房管局在人、財、物等方面全面脫鉤。
記者:去年,南充成爲“雙百”城市,城區面積急速增長,大批農民紛紛進城,很大程度上引領了南充房市,特別是一手房市場的火爆,南充二手房交易又如何?
彭銳:去年,南充城區二手房成交了8000多套。從這個數字來看,南充二手房市場交易非常火爆。按每套中介費用6000-8000元計算,去年南充二手房中介費用高達4800-6400萬元。受國家宏觀調控,今年成交量可能低於去年。
記者:這麼大的成交量,有好多從業人員呢?彭銳:龐大的二手房交易市場,引來無數淘金者。南充城區目前有200多家中介機構,門店300多個,從業人員超過1000人。但有二手房經紀資格的只有100多人。大的中介機構有20多家門店,小的就是一個“夫妻店”,幾平方米、一臺電腦、兩張桌子。中介機構實力差距大。
記者:南充哪些區域的二手房比較緊俏?彭銳:從目前的交易數據分析,主要是學區房好賣,像新老南充高中、五星小學一帶的房源租價、售價都很高。南充的住房基價都在5000元以上了,投資空間不大。從投資角度來看,非住宅還有很大的上升空間。一套五星花園最熱的商鋪,80多平方米一年租金都高達100萬元以上。如果市民要投資二手房,建議選擇商鋪、寫字樓等。
記者:南充房市有一個奇特現象,上市一手房企扎堆兒來淘金,但二手房品牌企業沒有一家,這是什麼原因?
彭銳:百萬人口大市的南充,對住房需求巨大。2009年,作爲“中國百強、四川首強”實力企業,藍光房產入駐南充,在老城區南門壩拿地改造舊城。從此以後,多家上市房企紛紛進入南充,成爲四川二級市場中上市房產企業扎堆最多的城市。奇怪的是,目前確實沒有一家全國性的品牌二手房企業在南充拓展。儘管南充人民對住房需求量大,但由於二手房交易很不規範,前幾年,來過幾家全國性的品牌二手房機構,但都不適應南充無序的競爭,最終慘淡退出南充市場。
記者:爲啥品牌中介在南充沒有生存空間?目前存在最大的問題在哪?
彭銳:主要是無序競爭,混亂。市轄三區共有300多個二手房交易門店,分屬於200多箇中介機構,數量大,實力弱。特別是一些“夫妻店”,租個幾平米的門面就開起了二手房交易,低門檻讓整個行業處於混亂無序的競爭狀態。“搶客戶、挖牆角”成爲一大頑疾。跟蹤很久的客戶“跳單”、培訓成熟的經紀人被競爭對手挖走。
記者:協會將如何引導和規範無序競爭的二手房交易市場?
彭銳:二手房中介市場的混亂,不是南充獨有,在全國都普遍存在。這次全國性整頓中介機構,就是“政會分離”,政府部門、公職人員完全退出中介機構。發揮協會市場的引導和規範作用。協會將制定二手房入市“門檻”,制定二手房市場交易公約,對二手房經紀人進行從業技能的培訓和思想素質的提高。建立二手房機構和從業人員的誠信體系,重大違規者實行行業禁入。通過這些措施來正本清源,讓二手房交易迴歸到一個正常有序的規範狀態。
談政府調控:救市措施重燃開店激情記者:聽說你從事二手房交易已經十多年了,以你十多年的經歷談談國家調控對房地產二手房市場的影響。
彭銳:1999年,我大學畢業後,子承父業,成爲父親職介所裏一名小工。那個時候,職介所是一個找工作的全能機構,租房、職介、婚介,混在一起,更不要說什麼行業規範了。“跳單”是時有的事。
記者:聽說“5·12汶川大地震”後,你差點去開超市了?
彭銳:後來我註冊了自己的二手房交易機構,高峯時期發展到7個門店,40多號員工。“5·12汶川大地震”後,房地產一二手市場交易幾乎處於停滯狀態。2008年後半年是我們做得最惱火的時候,半年時間都沒一筆成交,都已經做好開大型超市的準備了。關了5家門店,只剩人民北路和延安路兩家門店苦苦支撐。終於熬到政府“出手”救市,2009年開年之初,政府召集我們二手房機構進行座談,研討救市措施。我重新點燃激情,堅信二手房也會迎來“黃金時代”。恢復門店,招聘員工,一直到去年,二手房一直處於量價齊漲的狀態。
記者:受國家新一輪調控影響,沿海一些品牌二手房企已經開始收縮戰線,關掉個別門店,這對南充市場有什麼影響?
彭銳:南充還處於一個剛需的時期,總體房價還在低水位運行,二手房交易量小,目前應該沒什麼大的影響。
談發展趨勢:需“帶頭大哥”引領規範市場記者:聽說今年很多在南充開發的大盤新盤都主動找到你們,談合作?這是不是一個新的態勢?
彭銳:受大環境影響,今年初開始,就有一些大的開發商找到我們,看中我們旗下的20多家門店,幫他們賣房。這說明開發商更務實,只要能賣房,什麼機構都可以合作。在過去,這是很難想象的事,品牌開發商不屑於和二手房中介機構合作。品牌開發商放下身段和中介機構合作,這給二手房機構帶來新的商機。能不能把握住這些商機,二手房中介機構應儘早謀化,提前佈局,培訓人才。不管是一手房,還是二手房,門店終端銷售是一種趨勢。
記者:南充二手房中介發展會朝一個什麼方向發展?
彭銳:南充房地產中介機構沒有一個“帶頭大哥”,亟需要一兩家大的機構來引領、規範這個市場。隨着管理力度的強化和市場競爭的需要,南充二手房中介市場肯定會越來越規範,朝着大型、連鎖、品牌化方向發展。如果我們本地不盡快做大自己的實力,有可能真的“狼來了”。市場一規範就可能引來衆多品牌二手房中介機構來南充淘金。在政府和協會的強力整頓下,南充二手房中介機構將會重新“洗牌”。
華西城市讀本記者蘇定偉攝影報道
市場廣闊
去年,南充城區二手房成交了8000多套。按每套中介費用6000-8000元計算,去年南充二手房中介費用高達4800-6400萬元。
市場現狀
低門檻讓整個行業處於混亂無序的競爭狀態。“搶客戶、挖牆角”成爲一大頑疾。跟蹤很久的客戶“跳單”、培訓成熟的經紀人被競爭對手挖走。
協會功能
“政會分離”,協會將制定二手房入市“門檻”,制定二手房市場交易公約。建立二手房機構和從業人員的誠信體系,重大違規者實行行業禁入。
未來趨勢
南充二手房中介市場肯定會越來越規範,朝着大型、連鎖、品牌化方向發展。