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從3月份開始,剛需項目開始舍價換量,截至5月底,首批降價的剛需盤已經消化了大量目標客戶,跟進降價的項目普遍進入平緩銷售期。而高端項目則未進入集中釋放期。進入6月,鎖定改善型的中高端樓盤成爲市場主角。
純新盤大量“透明”進場
據亞豪機構統計數據顯示,6月份預計入市的33個項目中,包括尊悅大廈、首開香溪郡、中國鐵建·青秀尚城、華遠·瀾悅、朝北8080等在內,純新盤項目共有19個,佔到6月整體計劃入市量的六成。
與老項目後期相比,純新盤項目由於沒有前期售價的比對,定價上也相對靈活,這也使得6月份的供應市場價格更加透明。根據亞豪機構統計數據顯示,與今年前五個月多數項目對價格三緘其口的銷售態度不同的是,6月份擬入市的33個項目中,近半項目給出了預期的銷售價格,而在公佈價格的16個項目中,包括韓建青春誌、泰禾拾景園、龍湖灩瀾新宸、匯航桃園、京西·金泰麗灣等項目在內,有八成的項目都是首次入市。業內人士告知,與旺市時期開盤定價保持神祕,根據最終蓄客量制定價格,從而實現利潤最大化不同,當前購房需求不足的背景下,新盤及早公佈定價是爲了讓購房者更直觀、透明地瞭解項目情況。
改善型項目唱主角
“6月份的供應市場中,不但改善型房源的供應正在持續提速,而且以剛需市場爲支撐的中低端市場也開始出現變化。商品房項目經過前一輪的搶跑後,供應速度開始減慢,而自住商品房將逐漸步入歷史舞臺。”亞豪機構副總經理任啓鑫說,受限於宏觀經濟基本面的嚴峻形勢,以及價格審批沒有全面放開,預期中今年會出現的豪宅遍地開花局面將推遲到下半年甚至年底。
任啓鑫表示,“低端有保障、中端有市場、高端有控制”的三元格局正在加速形成,在剛需項目加速去庫存後,2013年土地結構調整的效果也將顯現在終端市場。其中純商品住宅市場將日漸偏向高端化,而剛需市場將由越來越多的自住型商品房佔據主角。
“房企面臨業績和資金的雙重壓力,只得祭出差異化牌,轉而推出目前需求相對穩定的中高端項目來回籠資金。預計未來一段時間,單價在3萬元-5萬元的改善型產品將成爲供應主力,”另一位市場分析人士也持有同樣的觀點。
來自市場的反饋也證實了這一點,“今年首期推出的1000萬的別墅當天售罄,5月1日,我們加推的兩棟120~140平方米墅區洋房也受到了追捧,三天熱銷2億。”西山藝境項目營銷總監李楊說。
隨着近日北京西五環長辛店地塊以超過4.5萬元/平方米的樓面價成交,北京城區高端住宅市場也再次迎來價值的攀升。
門頭溝成改善型置業領跑板塊
這一輪改善型樓盤唱大戲,最搶眼的主角無疑是門頭溝。
“我們不僅是全北京一季度別墅銷售金額的第三名,而且截至5月份,我們也是門頭溝區域成交金額、成交面積、成交套數排名三項銷冠,在包括海淀、西城、門頭溝的西部區域裏,我們也始終是冠軍。”李楊介紹,在西山藝境的帶領下,門頭溝正成爲市場上改善型置業的領跑板塊。
之所以門頭溝能異軍突起,主要來自於市政規劃預期和開發商的品牌支持,北京房協祕書長陳志指出,自WSD戰略實施以來,政府2900億資金涌向京西,“中央生態涵養髮展區”逐步成爲現實,七星級酒店、中芬生態谷、太平洋國際廣場和24個跨國合作項目正陸續落地,而長安街的西拓,“三橫四縱一輕軌”的立體路網,也爲區域發展再添引擎。目前,區域交通組織可謂優越,阜石路、蓮石路以及長安街西延線,讓門頭溝和城區快速連接,首條中低速磁懸浮軌道交通S1線將於2015年開通運營,與地鐵1號線和6號線無縫接駁,實現與長安街的貫通,西山別墅區板塊由此躍升爲京城幾大別墅板塊中,到達城市中心最快的別墅區域。
從房地產開發角度來看,品牌開發商扎堆也讓區域後市品質得到保障。4月18日,門頭溝新城先後成交了兩塊居住類用地,綜合樓面價首次突破20000元/㎡,尤其是中國水電地產所競地塊的純商品住宅部分,樓面價已突破30000元/㎡。從去年門頭溝出現地王后,融創、華潤等知名開發商相繼進入此地,從而使得門頭溝成爲最引人注目的新城。
文/方博