統計『確實難』

　　在顧雲昌和復旦大學房地產研究中心主任尹伯成看來，上述一來一去的爭辯表明，全國住房空置情況的統計確實是『很大的難題』。

　　『每個人都會拿出自己的辦法統計空置率。從專業的機構調查到小區「查電表」了解是否住人，甚至，有人通過晚上數燈的方式推算住房空置率。至今，不僅爭辯沒停，空置率也沒有一個統一的計算標准。』有業內人士感慨。

　　『國際上的住房空置率是以所有的房屋數量為分母，以出租租不掉、想賣賣不出的房屋數量為分子，得出的數據。』顧雲昌對記者說，但具體到中國，要推算出准確的中國住房空置率有幾個難點。

　　他解釋，首先，統計口徑不清楚。從1986年房屋普查到2014年，將近30年的時間裡，住宅數量有了巨大的改變，包括擴大、拆遷等，房屋總量這一基數很難統計清楚，『和國外相比，中國的基礎資料不全，人口變化和城鎮發展又太快，統計數據很難跟上現實的步伐』。

　　其次，數據來源不清楚。『各種住房空置率統計的辦法都難以盡善盡美。即使是挨家挨戶的調查也不一定能拿到完全准確的數據。一方面，調查難以覆蓋全國所有的城鎮情況；另一方面，住戶給出的信息也有「水分」摻雜其中。』顧雲昌說，再者，有的機構將待售商品房面積等同於住房空置面積，『但實際上，兩者並不等同』。

　　『我也一直在思考，哪種方法最合適。比如，挨家挨戶登記，但拋開精力和時間不說，大家願意真的跟你透露全部的情況？又比如，以家庭為單位統籌計算，但又不可能得到家庭的全部收入結構和人員構成。』在甘犁看來，到目前為止，最靠譜的還是抽樣調查法。

　　甘犁稱，其所在團隊的調研和抽樣共經歷了3個階段。2011年，將全國除新疆、西藏、內蒙之外的2585個縣按照人均GDP分成10層，每一層在人口加權的情況下隨機抽取8個縣，在每個縣人口加權的情況下隨機抽取4個社區，一共在全國隨機抽取了80個縣的320個社區。

　　2013年，團隊擴展了樣本量，在各省進行對稱抽樣，在2011年的基礎上新增了福建、內蒙、海南和寧夏四個省，采樣數據覆蓋了除新疆、西藏以及港、澳、臺之外的29個省、262個縣和1048個社區。最後一個階段是，團隊通過繪制、住戶地理分布圖，制作住戶清單的方式建立末端抽樣框，依照抽樣框的住房分布情況進行隨機抽樣。每一個社區隨機抽取20到50戶受訪家庭進行上門調查。

　　『我們試圖展示最詳盡的數據，也願意各界「拍磚」和探討。』甘犁稱，『其實，我們更希望，有關部門能及時統計出官方、權威的空置房報告，以給各方提供參考。』

　　城鎮化是救星？

　　值得注意的是，進行橫向比較，國際上，2000年至今，美國的空置率介於1%至3%；歐盟在2004年的住房空置調查顯示各國平均空置率為9.5%；日本2008年的空置率為13.1%。

　　那麼，高空置率該如何解決？

　　上述報告裡提到的一種說法是，隨著城鎮化率的提高，更多農村人口進入城市，空置率會有所減少，但效果不是很明顯。具體數據是，城鎮化率每提高10個百分點，空置率僅降低2.6%個百分點。

　　顧雲昌告訴記者，農村人口進城確實是消化城鎮空置房的一條途徑，但並不是惟一，更非最關鍵的辦法，『由於農民的收入水平不高，往往只能住很小的屋子。更有甚者，幾個人擠一間屋子。讓他們去消化大量的城鎮空置房，有點不切實際』。

　　尹伯成也對記者表示，對城鎮化大幅度降低住房空置率的說法『不太看好。』他表示，農村人口確實有買房的需求，但是剛性需求不等於有效需求。

　　『在城市打工的農村人口購買力很弱，往往要靠政府的扶助政策來解決住房問題，並不能積極主動地消化空置的商品房。而身在農村想要進城的農民，往往只能靠賣老家土地的方法以求換得城裡的一片屋檐。但是，目前中國農村土地的市場價格不高，即使賣掉土地也不一定能買得起城鎮房，因此要依靠農村人口來消化城鎮空置房不太現實。』尹伯成說。

　　在顧雲昌看來，目前中國的住房市場是供大於求，因此，對空置房處理辦法的探討很有意義。尤其是，二、三線城市的住房空置率增加、如何消化這些空置房，應該引起重視。

　　顧雲昌建議，『政府可以通過一系列手段來消化空置房。例如，以空置房來解決困難戶的住房問題，減少商品房供應量等等。政府還可以以補差額的形式委托租賃機構將空置房以低價租給用戶，既消化了空置房，又盤活了租賃市場的運作。對於實在賣不出去的房子，政府則需要提昇這些房子的質量，例如完善硬件配套，改善交通狀況等。』

　　市場影響幾何

　　『空置率引發更遠的思考：市場到底存不存在泡沫。大家很容易會想到，都已經有這麼多房子空置了，我還要開發新的項目嗎？對於消費者，他們可能會想，我要不要等市場徹底供大於求了再買房。』上述四線城市的開發商對《國際金融報》記者說。

　　報告還提到，2013年估算潛在的剛性住房總需求為24.6%，約為5400萬套住房，相比2011年顯著下降。

　　甘犁則解釋，『空置率到多少纔是樓市拐點，這個很難預測，只能通過壓力測試來衡量。不過，如果以空置房現價按一定比例推算，房價一旦下跌5%，將會有17 .1%的空置住房出現虧本，遠高於非空置住房的6.6%。』

　　『如果空置房出現虧本，業主會更想盡快把空置的房產投放市場，虧本的比例迅速增加。』甘犁猜測，因此，空置房的泡沫一旦破裂，會對樓市產生巨大壓力。

　　在同策房產諮詢股份有限公司研究部總監張宏偉看來，未來房地產市場基本面的變化取決於兩方面：一是貨幣政策層面是否有定向寬松措施，是否對房地產市場有利；二是調控政策是否有定向寬松，尤其是限購政策是否有執行層面松動的跡象。這兩點纔是直接影響市場供求關系基本面的因素。

　　『從大中城市短期市場表現來看，盡管短期內大多數城市存銷比高企，部分城市出現大幅降價的現象，但這樣的現象應該不會持續太久。』張宏偉對《國際金融報》記者說，預計今年第四季度，由於銀行信貸對於首套自住需求的支持，信貸緊縮的局面將逐步得到改善，樓市調控政策也轉向寬松，至此，供求關系較為合理或供不應求的城市房價將步入平穩上漲的通道。

　　賓根花園項目負責人也提到：『當前，一線城市住宅的供需比僅為65%，較全國119%的供需比仍顯得相對供給不足。換言之，一線城市的房價，尚有維持空間。或許，對於購房者來說，早點出手仍為上策。』記者黃燁