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柏可林攝
住房空置率之謎
近期,住房空置率再度挑動了房地產市場的敏感神經。一份宣稱『全國城鎮家庭住房空置率22.4%』、『全國空置房為4898萬套』等犀利觀點的地產行業統計分析報告讓房地產界炸開了鍋,『大炮』任志強直接反駁稱,『絕不可能有5000萬套或更多的空置』
目前,住宅空置率並沒有一個准確的官方定義、官方數據,中國住房的空置率儼然成了一個難以破解之謎
『有想到可能會引起一些討論,但沒想到會引起如此大范圍的關注。』美國德克薩斯農工大學經濟系終身教授、西南財經大學經濟與管理研究院院長甘犁有些苦惱,但也帶著興奮。
6月18日晚,甘犁致電記者,並試圖回應外界的一些質疑,『拋開爭議本身,個人認為,全國空置房的調查結果或能為地方政府、房地產開發商等提供一些借鑒和政策上的新思路。』
『我們更要客觀看待,國外同樣出現過或目前仍存在大量空置房的情況,這不是中國獨有的現象。』甘犁強調,『中國出現空置房,不能完全等同於「住宅泡沫」,少部分原因與家庭的發展理念,如「父母一定要為子女留套房」等傳統觀念也有一定的關系。』
甘犁的研究團隊——中國家庭金融調查與研究中心提供的《中國城鎮住房空置率及住房市場發展趨勢2014報告》(下稱『《報告》』)顯示,目前城鎮地區家庭自有空置住房為4898萬套,待售商品住宅約為350萬套,總供給為5248萬套住房。『因此,即使不計算「十二五」期間的保障性住房建設供給,現有的存量住房已可滿足實現住房需求』。
報告進一步直言,2013年,中國城鎮住宅市場的整體空置率達到22.4%,比2011年上昇1.8個百分點。『據此估算,我們纔得出了城鎮地區空置住房約4898萬套的數據。』甘犁稱。
針對該數據,記者詢問了業內專家、部分開發商和樓盤的銷售中心,得到了截然不同的幾種答案。有的堅稱,『樓盤賣得很好,入住率也很高』;有的直言,『22.4%算是比較客氣的數據』;也有人感慨,『數據再真實,也改變不了目前的房地產行業現狀』。
事實上,2010年7月,曾有人打著『國家電網公司調查』的旗號對外發布空置房數據稱,『中國660多個城市現有連續6個月以上電表讀數為零的空置房6540萬套,夠兩億人居住。』盡管國家電網和其他權威部門當時紛紛出來闢謠,但截至目前,除了西南財大的調查和研究中心及『6540萬套的謠言』外,官方始終未公布空置房數據。
『不管是22%的數據,還是6540萬套的說法,都只能作為某種參考。』中國房地產協會秘書長顧雲昌6月17日對《國際金融報》記者表示,真實的數據,也許短時間內是『找不到的』。
空置房超兩成?
什麼是空置房?按不同的范疇劃定,有不同的表述和說法。
有人說,空置房嚴格概念上是指『房屋竣工一年之後沒有實現銷售的房子』,通俗地說,就是指市場上賣不出去的房子。
按國家發改委、國家統計局幾年前發布的對商品房空置面積種類進行明確分類的通知:2003年統計年報開始,將以商品房空置時間作為標准進行劃分,空置時間在1年以內的為待銷商品房;空置時間在1年以上3年以內的為滯銷商品房;空置時間在3年以上的為積壓商品房。
西南財大空置房統計中所用的標准是『城鎮地區無人居住的家庭自有住房』。『這其中,包括僅擁有一套住房家庭因外出務工等原因而空置的自有住房,及多套房家庭持有的,既未自己居住,也未出租的住房。』甘犁解釋,『這一定義和美國的住房空置概念相同,不包括新建但未出售的住房。』
基於上述標准,報告首先提到,中國家庭的住房擁有率實際上已達到了90.8%,其中,城鎮家庭住房擁有率為87.0%,農村家庭住房擁有率則為95.8%。『與歐美發達國家相比,中國城鎮家庭住房擁有率顯著偏高。』報告稱,具體是,既高出英國家庭的20.3%,也高出美國家庭和德國家庭的21.8%和33.7%的數據。
『同時,2013年中國城鎮家庭多套房擁有率為18.6%,與2011年相比增長了15.9%。2014年3月的季度數據顯示城鎮家庭多套房擁有率已上昇至21.0%。』報告稱。
更重要的一項數據是,中國城鎮住宅市場的整體空置率達到22.4%,比2011年上昇1.8個百分點。據此估算,城鎮地區空置住房約為4898萬套。
那麼,造成空置的原因是什麼?
甘犁認為,一方面,有家庭收入的因素,收入最高的前10%的城鎮家庭,40%擁有空置住房,遠高於其他家庭。另一方面,家庭給兒子購買『結婚房』的現象明顯。『適齡未婚男性家庭,擁有空置房的比例達到28%,高於其他家庭的23.9%』。
另一個比較有意思的原因是:租金的高低,同樣會影響到空置房率。『房價租金比越高的地區,空置比例越高。』甘犁稱,房價租金比每上昇10個百分點,空置比例上昇0.6個百分點。
『房價租金比越高,購多套房投資的動機更強,空置住房作為投資目的的可能性越大。』甘犁說。
值得注意的是,對於經濟適用房(下稱『經適房』),西南財大的研究團隊亦給出了空置房數據。
『經濟適用房的空置率高達23.3%,僅次於商品房的空置率。同時,家庭年總收入最高的25%家庭擁有經濟適用房的比例最高,達3.2%,比中低收入家庭高出近1個百分點。』上述報告稱。
『收入最高的25%家庭擁有的經濟適用房中,27.5%的比例處於空置狀態,經濟適用房存在嚴重的資源浪費和「錯配」現象,未能充分發揮其社會保障作用。』甘犁直言,『對於經適房,官方或要重新定位了。』
報告還有幾大數據值得關注。首先,從地域分布來看,中國東、中、西部地區總體空置率相當(西部略高);其次,三線城市總體空置率略高於一二線城市;再次,調查的六大城市中,重慶的空置率最高,為25.6%,上海最低,但也達到了18.5%,成都、武漢、天津、北京的空置率分別為24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。
空置數據成疑
目前,市場最關注的點還是集中在兩個數據:2013年22.4%的空置率及4898萬套空置房。
『我對這個數據表示懷疑:到底有沒有這麼多。我對市場的了解是,公司會跟著行情走。比如,2013年部分時間段,公司銷售團隊進行了大規模放盤。當時,回饋的結果就是「除了預留給關系戶的,其他一套不剩」。』一位四線城市的開發商告訴《國際金融報》記者,僅就去年的情況看,『一度出現過用戶集中入住的情況,我們甚至更換了物業公司,以提供更好的服務』。
『因此,我個人的感覺是,至少我的樓盤沒有空置率很高情況的存在。』上述開發商說,『22.4%的數據可以參考,個人覺得並不完全真實。』
『空置的情況要看地段,但就我看來,一線城市空置的情況也許不會那麼嚴重。』上海嘉定安亭新鎮的賓根花園項目的一位負責人在和記者交流時說,『比如安亭新鎮,其依托的是汽車產業迅速崛起,且目前區域仍處於價格窪地,對剛需消費者有一定的吸引力。』
對於上述空置數據,上海易居研究院院長楊紅旭舉例說,國家統計局廣州調查隊對2011年廣州城市居民消費結構的研究報告顯示,2011年末,除了自住房,每百戶廣州城市居民家庭還另外擁有住房19套,其中出租房13套,『按此計算,119套住宅中有6套空置,空置率為5%』。
楊紅旭稱,2007年,國家統計局江蘇調查總隊在全省28個市縣共3.1萬餘戶的城鎮居民家庭所做基本情況抽樣調查顯示,13.3%的城鎮居民家庭除現住房外還有一套住房,1%的家庭還有二套及以上的住房,兩項合計,擁有多套住房的戶比例達14.3%。
『廣州代表一線大都市的情況,江蘇代表東部省份全省城鎮的情況。假如推至全國,可以認為,全國城鎮住宅空置率為5%左右。』楊紅旭說,『即便考慮到調查時存在有居民少報套數現象,另外還有小產權房、城中村少統計等現象,那麼我國城鎮地區的空置率超過10%的可能性也較小,絕不可能超過20%。』
『大炮』任志強也極為不同意。同時,他給出了詳實的理論和數據。『包括城市和全國,我沒有統計局的數據,但可以從住宅竣工數量推算。』任志強說,自1998年房改開始計算,至2012年共竣工住宅95億多平方米,加上2013年的11億平方米,總計約106億平米,即1.1億套住宅。
任志強稱,結合城鎮化率、新增家庭戶數等多個數據綜合計算,戶套比(家庭數與住房數)為1?1.01,絕不可能有5000萬套或更多的空置房,『如果說小城鎮中有較長期無人居住的住房,或是全家外出打工,但這是他們的根。他們不可能放棄』。
對此,甘犁從數據和統計的角度回應了質疑:首先,任志強提到的新增住房面積『僅包括國家統計局的城鎮住房竣工面積』,總量為106億平方米;其次,在非自建住房中,也有一部分住房不在城鎮住房竣工面積的統計范圍之內,比如,小產權房和農村集體土地使用權住房;再者,任志強『高估了拆遷面積』。
針對楊紅旭『租房家庭比例及多套房家庭的低出租率之間差異』的疑問,甘犁認為,在租房市場中,合租現象比較普遍,『我們的數據顯示,平均41%的租房家庭與人合租住房,城鎮地區平均每套出租房中居住了1.45個家庭。據此推算,21%的城鎮租房家庭僅佔用了城鎮地區14.5%的住房』。