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日前,樓市可謂只見開發商動作頻頻,不見成交攀升,庫存急速上升。面對自住房帶來的競爭壓力,以及二手房市場的近乎凍結導致改善型樓盤需求不旺,開發商已從之前的調產品拼性價比,逐漸進入調整購房門檻,“零首付”、“一成首付”等手段再現樓市。
對此,業內人士表示,在購房人觀望情緒不減,以及樓市信貸政策持續不鬆的情況下,開發商所做的推盤努力或許會帶來成交量一定幅度的提升,但是價格的持續下行將是大概率事件。
二手房賣不了
改善型需求被壓制
春節後,李先生與妻子謀劃着買一套大一點的房子。李先生認爲,現在雖然有兩套房產,子女結婚也不愁沒房,但還是想趁着尚未退休,置一套大房子,既可以滿足當下全家的居住升級,也可以實現孩子婚房的一步到位。
因此,李先生決定用孩子的名義買一套改善型房產,不過前提是,要把手頭的一套房產賣掉。“現在大戶型的房子,動輒四五百萬,三成首付就要一百多萬甚至接近二百萬,手頭的存款距離這一門檻還是有一定差距的。再者,手頭的小戶型,由於位於核心區,按照市場價算下來差不多300萬,如果出售置換,不僅解決了買新房的首付,也可以降低還貸壓力。”李先生說。
然而,李先生3月將自己的房子掛到中介後,才發現似乎並沒那麼好賣。據李先生介紹,剛開始,購房人試探看房,並試探着砍價,砍着砍着就沒信兒了。再後來就不是購房人砍價了,而是中介主動找到李先生,問其是否可以將掛牌價適當調低一些。並告訴李先生,如果不着急賣,不如轉給中介的租賃部門,因爲現在市場很冷;如果着急賣,則要做好比預期價格低20萬至30萬的準備。
雖然降價20萬至30萬仍然能夠滿足李先生賣小房換大房的需求,但是,一直被認爲是優質資產的房子降價出售,還是令李先生心有不甘。就這麼拖着,即使李先生答應中介適當降價,但似乎也沒有換來迅速成交,無奈,李先生雖然已經看好了一處大戶型的新房,但也沒有辦法買。
類似李先生的情況其實並不鮮見。一位開發商營銷負責人表示,在限購、房產稅、不動產登記等措施和預期下,有很多購房人想着把手頭的房產出售一些,以此來換一套終極的居所。但是,當下的二手房市場流動性太差,直接導致了改善型置業人羣資金不足。“如果說自住房導致剛需盤不好賣,那麼可以說二手房賣不出去,致使很多改善型購房人拿不出資金來做改善。”該開發商表示。
6月33盤搶跑大戶型佔五成
雖然改善型樓盤銷售同樣陷入低迷,但是,開發商搶客的意願卻有增無減。據亞豪機構統計數據顯示,6月份北京共有33個項目計劃開盤,開盤項目個數與前幾個月基本相當,仍處於2014年以來市場供應的高位水平。
值得一提的是,在6月份北京計劃入市的33個項目中,包括北辰紅橡墅、九章別墅、紅廷別墅、海棠公社4個別墅項目,及龍湖灩瀾新宸、住總萬科·金域國際、麗都壹號、潤澤公館、臻園等12個改善型項目在內,中大戶型的中高端項目數量多達16個,佔比達五成。
在供應增加而需求觀望之際,有機構分析認爲,市場屬性正在逐步逆轉爲買方市場。事實上,改善盤也確實在放下身段積極搶客,而不再像上個月扭扭捏捏拿出位置不好的房源降價銷售,更多的開發商開始降低購房人的置業門檻。以亦莊金茂悅爲例,日前就推出了一成首付的活動,按照總價400萬計算,意味着購房人的置業門檻在短期內直接從120萬降至40萬。
此外,開發商不僅僅在首付門檻上吸引購房人,整體的定價策略也趨於走低。以沙河板塊純新盤龍湖灩瀾新宸爲例,該項目春節後的價格預期一度達到30000-35000元/平方米,而現在則預計開盤價格約28000元/平方米。
對此,亞豪機構副總經理任啓鑫認爲,進入二季度以來,三四線城市的庫存壓力持續加大,房企降價跑量,而地方政府隱現救市跡象,都表明中國房地產的地區分化現象正在日益加劇,無論是對於佈局全國的大型房企,還是對於深耕地方市場的中小房企來說,三四線城市的低迷前景都令房企的資金鍊壓力進一步加大。而在北京,雖然降價跡象尚未大範圍鋪開,但是前4個月北京商品住宅銷售總額爲631億,與去年同期相比縮水近四成,房企銷售收入銳減可見一斑。
開發商回款縮水的同時,資金使用成本及土地成本卻仍然高企,這進一步加劇了行業週轉率減慢、利潤率降低的窘境。下半年,信貸環境的持續緊縮,房企銷售預期也更加趨於謹慎,這更加促使“快速出貨”的銷售策略成爲當下房企的普遍選擇,直接造成了自3月份以來,北京市場連續4個月的供應高位。
純新盤佔比六成入市價格提前公佈
開發商降低預期跑量的心態在行業內快速擴散,這從6月純新盤的供應量上也可見一斑。據亞豪機構統計數據顯示,6月份預計入市的33個項目中,包括尊悅大廈、首開香溪郡、中國鐵建·青秀尚城、華遠·瀾悅、朝北8080等項目在內,純新盤項目共有19個,佔到6月整體計劃入市量的六成。而截至5月20日,今年前5個月僅有29個純新盤上市,只佔前5個月推盤量的近三成。
對於6月份純新盤項目的大量入市,任啓鑫認爲,從3月份開始,北京樓市供需格局開始出現逆轉,與自住型商品房同爲面對剛需客的樓盤開始以價換量、搶跑出貨。5月開始,首批降價的剛需盤已經消化了大量目標購房人,跟進降價的項目則難以爭取更多銷量,普遍進入平緩銷售期。進入6月,房企只能祭出“差異牌”,推出純新項目,在產品特點上與同區域的老項目後期形成明顯區隔,藉以鎖定剩餘購房人。
與老項目後期相比,純新盤項目由於沒有前期售價的比對,定價上也相對靈活,這也使得6月份的供應市場價格更加透明化,不再抱有試水心態。亞豪機構統計數據顯示,與今年前5個月多數項目對預期價格三緘其口的銷售態度不同的是,6月份擬入市的33個項目中,近半項目給出了預期的銷售價格,而在公佈價格的16個項目中,包括韓建青春誌、泰禾拾景園、龍湖灩瀾新宸、匯航桃園、京西·金泰麗灣等項目在內,有八成的項目都是首次入市。
任啓鑫表示,與樓市火爆時期開盤定價保持神祕,根據最終蓄客量制定價格,從而實現利潤最大化不同,當前購房需求不足的背景下,新盤及早公佈定價是爲了讓購房人更直觀、透明地瞭解項目情況,甚至直接以性價比吸引購房人。
推盤意願強樓市庫存急速上升
開發商搶收購房人的意願明顯,積極推盤,並伴隨着開發商各種攬客手段,繼價格明降、暗降之後,上週“零首付”、“一成首付”等分期首付再現京城,甚至有項目爲搶佔區域內有限的購房人凌晨開盤。
但是在購房人的觀望情緒下,供應高峯依然沒能改變整體成交頹勢,致使北京樓市庫存快速攀升。據瞭解,3、4兩個月,北京商品住宅分別供應了10543套、13014套商品住宅,截至5月25日,5月商品住宅供應量又增加了10271套,至此,北京已連續3個月供應過萬,上一次出現類似場景還在三年前的2011年。在成交萎靡下,導致商品住宅庫存量在短短4個月內激增2萬套,由1月底的55708套上升至目前的75067套。自本月10日,北京市新房庫存剛突破70000套,僅15天即再度突破75000套,買方市場屬性可見一斑。
對此,偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示,受日前央行釋放支持剛需置業信號因素的影響,近期商業銀行對剛需置業在批貸效率、利率優惠方面已有一定變化。受此影響,以及4、5月新盤持續入市,未來新房成交量將有所增加。
但是市場前景仍舊不太樂觀,胡景暉表示,儘管央行釋放了刺激剛需入市的利好消息,但由於各大銀行綜合考慮市場風險、利潤水平等因素,預計這一利好的實際作用依然較爲有限,市場濃重的觀望情緒短期內仍難以得到緩解,未來樓市成交量的小幅增長可以預期,價格的持續下行將是大概率。
本版文/張蛟