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庫存比增長
已在貴陽打拼多年專做房屋裝修的小洗,最近毅然決定離開貴陽回到老家湛江。他告訴記者,因目前貴陽的房屋裝修需求在減少,裝修市場已越來越不好做,只好打道回府另謀發展了。
與之相對應的是,貴州省統計局4月1日所發佈的年報顯示,全省房屋待售面積達868.85萬平方米,比上年增長90.0%,待售面積接近翻番,庫存壓力明顯加大。
記者發現,隨着國家房地產市場宏觀調控,地方政府對房地產市場的重新定位,房產企業以及相關聯如鋼筋、水泥等建材等行業的資金鍊緊繃,加之消費者持觀望態度,去年以來,貴州房市面臨重重壓力並有所持續。
據瞭解,2013年,貴州省房地產開發投資增速持續高位運行,持續高於全國、高於西部。從全年情況看,全省房地產開發投資增速分別高出全國、西部地區平均水平12.6個和9.8個百分點。全省年末共有房地產開發企業2300家,比上年增加167家。在房地產開發企業較快增長帶動下,房地產開發項目和計劃總投資快速增加,其中,房地產開發項目2126個,比上年增加318個;計劃總投資9076.34億元,比上年增長48.1%。隨着越來越多的企業加入房地產開發,拉動土地購置開發成本快速增長,房地產開發企業土地購置面積1209.52萬平方米,增速由上年下降19.9%轉爲增長71.0%。
與之形成鮮明對比的是今年樓市成交量與成交價格的下降。以省會貴陽爲例,備受開發商和購房者關注的“紅五月”頻頻遇冷。數據統計,5月的第二週,貴陽樓市成交面積爲8.66萬平方米,環比下跌27.17%;成交套數爲827套,環比下跌20.56%,更是創下本年度“紅五月”新低;成交均價爲每平方米4882元,環比下跌7.06%。
大盤縮水
在人口規模只有400多萬的貴陽市,千萬平方米以上的超級大盤就有6個,百萬平方米的大盤也有16個。僅其中的一個超級樓盤花果園,規劃建築面積就達到了1830萬平方米,可以居住人口30萬人。
“做大盤,就可以拿到相對便宜的地價,有些房屋就可以低價位銷售吸引消費者。相對於小的房開企業來說,是沒法競爭的了。”貴州順興投資股份有限公司董事長龍其凡告訴記者,幾年前他們公司就已退出貴陽轉戰四線房開市場了,儘管如此,仍覺得“越來越不好做了”。
2014年開年,以超級大盤聞名的貴陽市迎來一場鉅變。
貴陽市委、市政府出臺的《關於進一步促進房地產業持續健康發展的若干意見(試行)》《關於進一步優化規劃工作職能的意見(試行)》《關於進一步推進“淨地”出讓工作的實施意見(試行)》已經正式開始實施。今後,貴陽市的住宅用地單宗將不能夠超過20公頃,且5萬平方米以上的項目將由貴陽市發改委覈准。
記者瞭解到,儘管貴陽市只是強調了國家對於土地出讓的政策,比如住宅用地單宗不能夠超過20公頃,可以預見的是上述政策一旦嚴格實施,必然會限制貴陽涌現出更多的大盤。而在這些政策出臺後,一些此前號稱千萬平方米的大盤在土地尚未到位的情況下,可能會有所縮水。
貴陽樓市的風向標有所變動,是去年7月來自京城的陳剛出任貴州省委常委、貴陽市委書記以後。對於發展新興產業頗有心得且情有獨鍾的陳剛在履新不久,就開始着手對貴陽房地產市場進行調整。同年9月,貴陽市政府和中關村科技園區管委會簽署戰略合作框架協議,在貴陽建設“中關村貴陽科技園”,雙方簽約了106個科研類、科技服務類、孵化器建設類、產業類項目,投資總額達465億元。對此,嗅到房地產發展商機的開發商未曾料到,陳剛以強硬的姿態表示:不許房地產項目參加。
陳剛明確表態:“科技創新不能搞花架子,要沉下去爲其聚集金融、核心技術、技術交易等各種要素;這次科技園簽約,我們要求所有項目必須是高新技術產業和現代製造業,寧可資金少點,也不借機圈地發展房地產,搞個幾百億來湊數。只要是實打實的項目,只要質量精,少一點不怕。”
同年12月27日,中共貴陽市九屆三次全會通過的《中共貴陽市委關於貫徹落實中央和省委全會精神全面深化改革擴大開放的意見》明確指出,貴陽在城市規劃建設上,必須轉變城市開發模式,改革市、區土地出讓金分配體制;實施房地產項目覈准制度。
資金鍊緊繃
貴州省統計局年報數據顯示,隨着國家房地產市場宏觀調控,房地產行業資金鍊緊繃,房開企業更多是自籌資金修房,自籌資金增速由上年的負增長轉爲比上年增長近7成。
“現在不單是房開企業受到影響,許多關聯企業如鋼筋、水泥等行業都面臨資金壓力,因無法向銀行貸到款轉而採取其它方式融資了,”貴州民間投資企業商會會長饒科亮告訴記者。目前,房地產項目融資的私募地產基金出現快速增長。饒科亮稱,今年以來,貴州省內數得上數的房地產企業,80%都與地產基金公司有過不同程度的接觸。
記者走訪貴陽市內多家銀行發現,雖然沒有出現其他城市的停貸現象,但各家銀行的房貸利率優惠已經全面取消。所走訪的銀行中,九成在首套房貸利率下限執行基準利率,即爲在央行同期基準利率的基礎上有一定的浮動,具體的浮動範圍與申請人資信條件、貸款額度、貸款金額等諸多因素相關。事實上,2月以來,利率優惠正在逐步消失,房貸收緊成爲主旋律。
隨着房貸收緊以及市場對房地產唱空,開發商資金壓力逐漸加大,房地產行業資金鍊的緊繃的同時,房地產項目融資的私募地產基金出現增長。國投基金貴州公司總經理向凌雲接受當地媒體採訪時表示,近段時間來找他們諮詢的地產公司明顯增加,目前爲止,貴州省內80%優質房地產公司都找其談過,該公司也介入甚至深入介入了很多優質的房地產項目,其中包括地方政府全資國有公司的土地開發和房地產項目。據瞭解,今年以來,包括正在發行的在內,國投基金一共發行了8只基金,募集金額34億元。
據統計,截至去年底,全年房地產開發完成投資1942.54億元,房地產開發資金來源2145.72億元,比上年增長51.3%。資金來源以自籌和其他爲主,其中自籌資金877.20億元,增速由上年的負增長轉爲比上年增長69.2%;其他資金1041.70億元,比上年增長56.7%,增速比上年提高34.1個百分點。本報記者管絃