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近日,SOHO中國有限公司董事長潘石屹公開表示不看好中國的住宅市場。他認爲,中國的房地產就是泰坦尼克號,馬上就要撞到前面的冰山。撞到之後,不但是房地產行業的風險,更大是金融行業的風險。
觀點一出立即引發各界熱議,贊成與反對者皆有之。更有觀點認爲潘石屹此舉不過是“開發商進入嚇唬階段,目的是求政府救市”。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭則以(“船撞冰山論”嚇唬誰?)爲題在微博上表示,潘石屹依靠的論證嚴重不足,思考的邏輯混亂不堪。
對此,中國房地產業協會名譽副會長朱中一接受人民網記者採訪時表示,“是否撞冰山”要從長週期和短週期來看這個問題。從短週期、局部的狀況來看,有些地方要調整下;從長週期來看,短期內一些地方樓市的波動是正常的。
樓市低迷開發商降價求生存
實際上,近期低迷的樓市情況確實已經開始令開發商感到不安。
據中國國家統計局的統計顯示,1~4月全國商品房銷售面積比上年同期減少6.9%。4月全國70個大中城市新建住宅價格數據顯示,新建住宅價格出現環比下降的城市數量相比3月增加4個,達到8個。而持平的城市增加8個,達到18個,下跌趨勢已日趨明顯。
由於擔心房地產價格出現下跌,觀望態度已經擴大至全國範圍。
以北京市場爲例,數據顯示,截至5月25日,北京市期房住宅庫存爲40771套,現房住宅庫存爲34296套,合計達75067套。此爲2013年1月之後,連續一年多來的新高。
持續低迷的市場狀況和高起的庫存,讓曾經領漲全國的北京樓市感受到明顯的壓力,金融街、方興等房企亦開始高舉促銷大旗,繼價格明降、暗降之後,上週“零首付”、“一成首付”等分期首付再現京城,甚至有項目爲搶佔區域內的有限客源,凌晨開盤。
在杭州,樓市“領跌”全國並捲入“限價令”漩渦;在廣州,除了萬科,包括保利、綠地等房企在廣州市場加大了降價促銷的力度;而在上海、南京,部分樓盤也開始悄悄下調價格。
業內分析認爲,總體來說,1-5月份大型品牌房企對於降價總體仍然呈現出“猶抱琵琶半遮面”的特徵,但是,這樣的狀況應該不會持續太久。從開發企業心態來講,目前大多數開發企業已經比較現實,其對於當前期望值也明顯沒有之前那麼高。
專家:房地產放緩是正常市場調整
對於今年上半年中國房地產市場的放緩,不少外資投行和開發商表示擔憂並給出了悲觀預期,美國評級機構穆迪於21日將中國房地產行業的評級展望從穩定調整爲下跌(負面)。
其中,潘石屹的“中國房地產撞冰山論”也是其中一個典型的代表。
對於看跌房價,潘石屹的依據有三,一是不動產統一登記條例出臺後,會增加市場上的供應量。二是,房產稅政策的推出;三是,允許農村集體經營性建設用地與國有土地同等入市、同權同價,土地供應量巨大,這些都會導致房價的下跌。
楊紅旭對此表示不認同。他說,市場是否大跌,既要看外部的經濟與政策環境,比如GDP增幅、貨幣供應、信貸鬆緊、調控政策;又要看行業內部指標,比如成交變化、存貨變化、供求關係、房價收入比、住宅飽和度等。中國樓市“船毀人亡”,沒那麼容易。
朱中一認爲,房價漲跌都很正常,是市場本身在發揮作用的結果,開發商和購房者都應該樹立這種觀念。
“去年的房地產市場是不理性的市場。今年1-4月樓市銷售數據跟去年比是下降的,跟前年比則是上升的。”朱中一表示,房地產的基數越來越大,不可能一直保持過快的增速。行業經過十幾年的快速發展之後,進入了一個增速換擋器,結構的調整期以及政策的完善期。同時,國家關於房地產一些中長期的政策比如房產稅的立法、不動產的登記等正在完善中,這都會對購房預期和市場產生影響。
萬科副總裁毛大慶則認爲,決定未來房地產市場走勢的,將有土地管理政策、住房管理政策、金融稅收政策和城市規劃理念等宏觀政策,還包括經濟形勢,以及多種影響國計民生的因素,城市化進程中,不同區域城市功能的低位調整,也會對開發企業帶來深刻的變化和影響。但行業發展空間仍舊很大,中國的城市化遠未結束,中國經濟轉型、不動產精細化纔剛開始,爲“下半場”的選手提供了充分的發揮空間。