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◎嚴躍進
最近對樓市限購政策鬆綁的呼聲甚高,不過央行的救市做法卻頗有一番新意味。日前,央行約談商業銀行,希望其加大首套房貸的規模和優惠力度。但與此同時,央行並沒有流露出要出臺大規模的信貸刺激計劃。這其實反映了央行在限購政策鬆綁問題上的糾結心態:鬆綁限購或將提振樓市,但房價可能會面臨一波新的漲勢。
目前對於“救市”的主流觀點是:降低入市門檻,刺激供求雙方積極入市。但實際上,“救市”還有另一層意思,即讓樓市獲得轉型的機會。矛盾之處在於:市場若放鬆,那麼房價就會出現反彈態勢;而市場若繼續收緊,房價雖然能受抑制,但樓市也將揹負“崩盤”壓力。
中國樓市面臨一個悖論:穩定房價和提振樓市之間的矛盾。此類悖論,在市場有爭議的高庫存、房地產業發展、人口導入等內容上均有所體現。
目前救市的最大理由就是緩解高庫存壓力。高庫存是否是樓市的病態?如果緩解高庫存,房企的資金緊張局面勢必緩解。但反過來,庫存若能有效去化,那麼類似的日光盤現象又會出現,進而成爲引致看漲預期的導火索。高庫存可以作爲房價的穩定器。一味堅持快速去庫存的思維,可能是促使房價反彈的誘因。
救市不光是在救樓市,也是在救城市。目前很多二、三線城市的房地產業比重比較大,甚至是當地最大的支柱產業。所以,從發展產業經濟和提高地方財政收入等要求看,必須積極進行寬鬆的樓市政策注入,從而盤活樓市資源。但問題在於,如果在這個時間點救活樓市,就會導致更多的投機型資本進入。限購政策的鬆綁固然好,但對於地方經濟的發展可能會留下後遺症。
很多加入救市大軍的城市,在鬆綁政策的制定上都會和落戶政策相掛鉤。這裏有一個隱形前提:救市能加快外來人口的導入和購買力的釋放,從而改善當地的投資環境,引導各個企業進入。現實情況是,這麼多年來,“孔雀東南飛”的人口遷移格局沒有發生實質性變化。若沒有產業的導入,那麼人口並不會因爲限購政策的鬆綁而加快流入。而產業因爲沒有人口的導入,也會擔憂在該市場的投資風險。產業和人口誰先進入,這是地方政府一直很懊惱的問題。
處理好“穩定房價”和“提振樓市”的關係,自然需要一定的智慧。想當然地進行救市,難免會有後遺症。此次央行提供了限購鬆綁中的一個模板:有條件地進行放鬆,並將樓市資源儘可能地向剛需購房者傾斜。這樣的一個傾斜做法,自然需要差異化、有條件的鬆綁計劃。那麼,什麼樣的救市策略才能真正解決這樣一個悖論呢?
整個市場的主流觀點是:三、四線城市最需要鬆綁,因爲庫存積壓。但此類城市過去並沒有爲太多的限購政策所束縛,人口導入速度不會因爲政策鬆綁而大量流入,當地的購買力也不會因此而快速向樓市注入。因此對於此類鬆綁限購的做法還是需要潑冷水。事實上,限購政策主要還是體現在一、二線城市。亟須鬆綁或注入樓市刺激政策的不是三、四線城市,而是一、二線城市的郊區市場。此類城市的樓盤開發規模較大,可以成爲外來人口購房的重要空間。對此類城市注入寬鬆的購房政策,利好人口的導入,屬於比較務實的做法。筆者建議對此類城市市區中的老市民購房資格進行鬆綁,鼓勵其進行二次置業,但必須在郊區樓盤中完成。這樣的一個鬆綁,利好當地市民改善型住房需求的滿足,同時能爲市區增加更多的二手房源。
2010年以來的限購限貸政策威懾力纔剛剛顯露。此刻魯莽地對此類政策進行鬆綁,自然容易貶損政策的公信力。所以,還是需要採取有條件的鬆綁,並且要給予該行業3~6個月的反思期。這樣將有效抑制投資投機需求,並鼓勵剛需購房者的入市。在爲各個市場主體找到最佳利益平衡點的同時,真正破解樓市的悖論。
(作者爲上海易居房地產研究院研究員)