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樓市逢低必鬧退房模式再啓
蔡胤柳九邦
屋漏偏逢連夜雨。在近期樓市深陷“拐點爭議”的背景下,房企遭業主維權的消息頻繁傳出。
據媒體昨日報道,華潤置地哈爾濱房地產公司開發的“歡樂頌”樓盤近日遭業主舉報,稱該項目存在虛假宣傳。目前華潤已經承諾將對700餘戶業主進行相關補償和退房處理,消息一出立即引發上百名業主退房。
《第一財經日報》記者梳理近年來的“房鬧”事件發現,每次涌現的退房現象背後,都伴隨着樓市的不確定性,降價更會直接釀成衝突。但也有分析人士對本報稱,其實一些業主知道降價不是退房的正當理由,因此存在借題發揮的心理。
虛假宣傳引發退房
“歡樂頌”哈爾濱購物廣場位於哈爾濱松北區,在昆明街、世茂大道、鄭州街圍合區域,2011年開工。當時有公開報道稱其爲“紅色央企華潤集團投資20億元在哈爾濱市松江區建設的東北最大購物廣場”。
根據當時的規劃,該項目總建築面積約30萬平方米,爲商住一體的城市綜合體,預計2014年底投入運營。本報記者昨日在房地產門戶網站看到,該項目於2012年9月開盤,入住時間爲2014年6月,住宅均價爲6500元/平方米。
但昨日有媒體報道稱,“歡樂頌”樓盤近日遭業主舉報,稱該項目存在虛假宣傳,即銷售階段承諾的商場面積大幅縮水、商場與住宅樓間距明顯縮小,此外還存在綠地面積不足、電梯不符規定等問題。
上述報道稱,2014年1月,在商場遲遲未動工的前提下,哈爾濱市規劃局網站上公佈了華潤對“歡樂頌”商場的變更規劃。新的規劃是,商場面積從23萬平方米縮減至15萬平方米,商場與樓間距由60米縮減至33米。
記者昨日在房地產網站的業主論壇看到,一週以來,業主的相關留言層出不窮。5月20日,一名網友還在論壇中發了一張照片,照片上一羣統一穿着白色T恤的人,正在“歡樂頌”項目接待中心的指示柱下,拉着數條寫滿標語的白色橫幅,嚴厲指責華潤“欺詐業主”。
也正是在20日這天,華潤置地哈爾濱公司在松北區信訪辦新召開了一次協調會,該公司總經理李春展在會上承認,“歡樂頌”項目存在“一定問題”,讓業主“感到不滿意”。
公開報道顯示,李春展承諾華潤將對700餘戶業主進行相關補償和退房處理,爲業主依照銀行貸款利率退回購房款。此話一出,維權業主陸續趕到現場進行退房簽字,出現了百名業主“冒雨退房”。
對於一家背靠央企的上市房企而言,商業規劃突然改變的原因到底何在?對此,華潤方面尚未公開作出解釋。有接近華潤置地人士昨日對《第一財經日報》記者分析稱,在華潤的產品線中,“歡樂頌”相對來說是較低端的商業綜合體項目,選擇改變規劃、減少商業面積,可能與招商情況有關。
“前期規劃的23萬平方米商業面積太大,(當地)應該是沒有那麼大的市場需求的,估計前期調研不夠充分。”上述接近華潤置地人士表示。
就“歡樂頌”業主維權一事的進展,本報記者昨日致電哈爾濱官方,目前尚無迴音。
退房現象的隱喻
山雨欲來風滿樓。無獨有偶,縱觀近年來的房地產行業,“被退房”的品牌房企遠不止華潤置業一家。
較早的一起令人印象深刻的退房事件,發生在2009年的重慶。彼時,以房屋漏水、高層住戶被隔離在別墅區外等理由,部分“北濱1號”業主向開發商中海地產重慶公司提出退房。但值得注意的是,該小區部分業主當時傾向於退房的另一個原因是,“北濱1號”部分商品房的售價比一年前即2008年低了2000元/平方米甚至更多。
這起發酵多日的退房事件,不能說是中國樓市記憶中的一個偶然片段。當時的背景是,源於西方的金融危機迅速向東方蔓延,2008年中國70個城市住房均價下降0.3%。這是1998年“房改”開啓中國地產黃金10年後的首次下跌,低迷的成交量也使開發商記憶猶新。
樓市下行,價格回落,業主與房企的糾紛事件就會頻出。隨後的2011年,房地產市場似乎又重演了這一連鎖反應。
樓市調控影響下,2011年多地樓市出現成交下滑,不少房企跑量。與之相應的是,又一輪退房現象出現,北京、上海等地一些新房源出現較大幅度降價銷售,引起部分已購房業主的不滿,一些業主要求給予補償甚至退房。
根據公開報道,2011年11月廣州一手房市場有133宗退房案例。當年11月27日,長沙萬科城百餘名業主齊聚位於長沙市福元路的萬科城,戴着口罩手舉“退房”字樣,向萬科提出了“退房”訴求。此前的11月15日,上海萬科清林徑樓盤也遭遇業主退房要求,併發生衝突。
業內人士分析稱,這些發生在企業與業主之間的糾紛,看似個案,但在抗風險能力有限、市場化程度不高的中國房地產行業,卻如同一場炎症,在每一輪樓市創痛期爆發開來,成爲一種疾病的隱喻。
近期的退房事件也沒能豁免這個邏輯。兩週前的5月8日,北京昌平區南邵鎮的路勁世界城近百名業主來到北京住建委,投訴路勁地產“以雙合同捆綁新風系統變相漲價”,並舉報路勁賣房過程中存在違規欺詐和虛假宣傳行爲,要求其退還通過捆綁銷售向每戶購房人收取的施工改造合同款。更尷尬的局面是,4月初,南京江寧區一項目因資金問題停工,17名業主爬上樓頂拉開橫幅,表達憤怒情緒。
與此同時,今年在全國多個城市均進行大幅促銷的香港地產巨頭九龍倉,幾乎成爲遭受“房鬧”最爲頻繁的房企。從杭州、常州到成都,不是因爲價格“跳水”遭到業主圍攻,就是因爲“低開”被周邊樓盤視作“不道德的攪亂市場行爲”。
這一輪“房鬧”的背景是,今年春節過後,包括一線城市在內,樓市一直未見暖意。中原集團研究中心監測的54個城市數據顯示,今年“五一”假期新建住宅成交面積較去年同期大幅下滑47%,其中一線、二線、三四線城市均有明顯下挫,降幅分別爲40%、65%、32%。2014年“五一”假期成交量爲近四年以來的歷史低位。
在市場下行情緒濃厚的背景下,退房事件有可能形成羊羣效應。有業內人士對本報分析稱,其實業主自己也知道,如果因爲降價去退房,肯定是退不掉的,但是利用商業面積縮水等原因,或許就能有所收穫。
北京盈科律師事務所李冰律師則對本報表示:“如果是開發商在預售階段承諾的項目配套出現較大變化,這是開發商履行合同的瑕疵,業主有權追究開發商違約責任。但如果僅僅是因爲項目降價要求退房,則很難在法律上站住腳。因爲既然商品房買賣合同已經履行完畢,因降價而要求退房或補償的,就是對交易秩序的破壞。”
李冰同時認爲,開發商降價屬於市場行爲,政府也不應該過多幹預。“不允許開發商降價或要求開發商對老業主補差價,這可能導致開發商成交量降低或歸零,成本無法回收,有些開發商因此資金鍊斷裂;而降價銷售,開發商還有機會收回成本。”