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兩家分析機構分別統計濟南2014年前三個月住宅均價,給出的卻是兩組不同的數據,均價相差200元左右。記者近日採訪發現,目前濟南民間分析機構房地產統計數據存在“打架”現象。同時,官方統計數據又存在缺位。這讓人難以準確判斷,甚至不少希望參考數據的購房者對此也無所適從。
統計住宅存量兩機構相差三倍
“濟南的房價統計怎麼一家一個樣呀?”近日,想要買房的省城市民崔娜對記者說,她關注房價報道有一段時間了,但對幾家機構統計的住宅成交均價總是看得雲裏霧裏的。
記者瞭解到,目前濟南對外提供樓市調研數據的民間機構至少有四家,主要是世聯地產、中原地產、合富輝煌、克而瑞。
以世聯地產和克而瑞兩家機構爲例,對比2014年前三個月住宅均價,數據相差較大。世聯地產統計住宅成交均價爲:8753元/平方米、8711元/平方米、8748元/平方米。克而瑞統計的是:8921元/平方米、8906元/平方米、8510元/平方米。由此引發的房價幅度變化也不盡相同,以3月房價變化爲例,世聯地產統計環比下跌4.5%,克而瑞統計環比上漲0.6%。
庫存壓力是判斷濟南房價走勢的一個重要維度,也直接影響購房者的市場預期。對於這類數據,兩家機構的統計更是大相徑庭。世聯地產統計,截至2014年4月底,普通住宅存量爲157.1萬平方米,需要3.6個月才能消化完。而克而瑞統計爲661萬平方米,需要15.7個月才能消化完。
“如果按克而瑞的統計,這麼多房子賣不出去,濟南房價是不是得大降啊?”19日,省城白領王巖感慨:如果按世聯地產的統計,市場仍是供不應求。“到底何時買房更合適呢?”
統計標準各不相同,結果也互不認可
“如果按照克而瑞統計的661萬平方米的高庫存來看,開發商早就降價拋售了。但目前市場仍處於觀望博弈狀態。”19日,濟南世聯房地產顧問機構總經理朱江並不認可這一數據,覺得“不可思議”。
朱江說,他們的選取樣本是濟南市區建築面積在2萬平方米以上的普通住宅,不包含長清、章丘等地。“我們有一個數據交換平臺,與濟南各大樓盤數據共享,用的是實時監控數據,每個月底會對每個在售項目成交量及成交價格做統計。”朱江說,由於建委網籤量會有1個月到3個月的滯後期,他們不會採用這個數字。
“實時監控的數字才能最真實反映市場的情況。”朱江說,在房價的計算上,他們用住宅市場總成交額除以總成交面積。在對庫存的計算上,統計的是項目取得預售證後累計沒有銷售出去的房子,統計了有預售證制度以來市場累計七八年沒有賣出去的房子。6個月是庫存去化的政策週期,目前濟南仍處於低庫存時期。
對於世聯地產的統計,克而瑞也不認可。有關負責人說,他們統計的庫存量範圍是濟南市建委批准預售的項目,與世聯地產相比,統計範圍多了長清。“我們採用的是建委的網籤數字。”該負責人說,住宅存量消化週期數值在12個月較爲平衡,高於18個月則供過於求,目前濟南離18個月的“危險值”已經不遠了。
“用網籤數字來統計很不準確。”朱江說,除網籤滯後外,一些項目多年來不網籤,但實際已經賣完,這樣也顯示成“庫存”,與市場實際不符。
擔心無法反映市場變化,官方不出數據
濟南市建委是新建商品房網籤的統計單位,每月都會在濟南市住宅與房產信息網公佈當月的住宅網籤量。濟南市房屋產權登記中心是二手房網籤備案的統計單位,每月也會公佈成交量。這兩個部門都沒有對價格進行統計公示。
“現在房價統計主要源自統計局,我們一般不做價格統計。”濟南建設部門有關負責人坦言,4月15日,他們在濟南市委、市政府新聞發佈會上公佈2014年一季度商品住房均價爲7657.35元/平方米。“均價計算是網籤住宅市場總成交額除以總成交面積。”該負責人說,以後會不會再發布有關數據,目前不好說。
“統計部門認爲我們的計算不夠全面,不能反映市場的變化。”該負責人說,國家統計局調查的方法中,“新建住宅銷售價格、面積、金額等資料直接採用當地房地產管理部門的網籤數據。”他們採取的是指數計算法,追蹤同一物業不同時期的價格變化進行加權計算得出房價數據。在他們看來,這比算術平均法更能科學反映市場波動。
該負責人介紹,他們要求開發商“實時網籤”,但開發商如何操作無法掌控。“目前各個機構的統計只能說是一種樣本數據的抽樣調查,無法真實反映整個市場情況。”
對於不公佈二手房價格的原因,濟南市房屋產權登記中心有關負責人坦言,因爲二手房交易存在大量陰陽合同,市民上報給房管局的價格未必是真實的成交價。“如果公佈這個數據,不僅沒有參考性,還可能會誤導市場。”
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