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新華區趙先生諮詢:我有一套房子,由一對夫婦租住,這對夫婦已經租了五年,今年初,我又與他們續簽了一年的合同。由於我歲數大了,近期家裏又出了點兒事,我決定將這套房子賣掉,我聽說承租人有優先購買權,就告訴了這對夫婦,問他們買不買,他們明確表示不會購買。我的外孫女因爲要準備明年結婚,正計劃買套二手房,我尋思她買誰的房不是買,還不如買我的,我還可以給她便宜點兒,於是我就把這套房子比市場價稍低點兒賣給了外孫女。
我外孫女辦理完房產過戶手續後,找到租房的這對夫婦說,因爲要對房屋重新裝修,希望他們能在租期到期前四個月騰房,沒想到這對夫妻當場就翻臉了,說不僅不會騰房,由於我給外孫女的售房價比市場價格低,侵犯了他們的優先購買權,讓我還要至少賠償他們10萬元。請問,我把我的房子賣給外孫女,他們還有優先購買權嗎,我外孫女有權讓他們騰房嗎?
“法律幫辦”彙總多方法律專家意見後答覆:你把房子賣給自己的外孫女,承租人沒有優先購買權,雖然你的外孫女買了房子,但根據“買賣不破租賃”的原則,你外孫女在對方租期未滿的情況下仍不宜強行要求對方騰房,建議與對方協商解除房屋租賃合同。根據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十四條規定,具有下列情形之一,承租人主張優先購買房屋的,人民法院不予支持:(一)房屋共有人行使優先購買權的;(二)出租人將房屋出賣給近親屬,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;(三)出租人履行通知義務後,承租人在十五日內未明確表示購買的;(四)第三人善意購買租賃房屋並已經辦理登記手續的。據此,你的外孫女購買你的房子,承租人主張優先購買權,人民法院不會支持。《合同法》規定,租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力,這即所謂的“買賣不破租賃”原則。《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》也規定,租賃房屋在租賃期間發生所有權變動,承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的,人民法院應予支持。也就是說,這對夫婦如果起訴你的外孫女要求繼續履行原租賃合同,人民法院一般會予以支持。
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