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近日來,不斷有實施樓市限購政策城市傳出放寬限購的消息。昨日,一份《45個樓市限購城市土地財政依賴度分析報告》顯示,杭州、佛山、南京、長沙四個城市的土地財政依賴度超過100%,而廣州僅名列第27位,土地財政的依賴度爲60.5%。專家認爲,土地市場進入低迷期,將直接影響到地方的償債水平,甚至可能引發階段性土地財政危機,這又將進一步影響到地方政府公共設施的建設與償債能力,地方政府或因此放寬限購措施提振樓市。
-新快報記者陳齊
廣州
60.5%
上海
55.1%
北京
49.8%
深圳
27%
杭州佛山南京長沙
依賴度超過100%
同策諮詢機構昨日發佈的《45個樓市限購城市土地財政依賴度分析報告》顯示,以45個樓市限購城市2013年土地財政依賴度(土地財政依賴度=城市土地出讓金/城市一般性財政收入×100%)來看, 45個樓市限購城市中土地財政依賴度較高的(超過80%)共13個城市,佔比近三成,依次是杭州、佛山、南京、長沙、三亞、合肥、福州、昆明、濟南、徐州、寧波、溫州、成都,其中,杭州、佛山、南京、長沙4個城市超過100%,杭州爲45個樓市限購城市中土地財政依賴度最高的城市,土地財政依賴度高達156.4%。另外,廣州去年的土地出讓金爲690.96億元,相比一般預算財政收入1141.79億元,其土地財政依賴度爲60.5%。
同策諮詢機構研究部總監張宏偉分析表示,從已限購的一線城市來看,得益於宏觀經濟綜合實力的優勢,北上廣深2013年對土地財政依賴度總體低於61%,甚至深圳只有27%。但是,北京、上海和廣州的土地財政依賴度在50%-60%之間,在一定程度上說明,即使一線城市經濟較爲發達地區目前對於土地財政的依賴仍然較大。
從一線城市之外的限購城市來看,土地財政的依賴度超過50%的共計31個城市,這表明大多數省會城市、部分三四線城市對於土地財政依賴度仍然比較高。尤其是對於宏觀經濟基本面不太好的城市來講,其對於土地財政依賴度表現更爲突出,比如杭州、寧波、溫州等浙江省城市。
4月下半月以來多城地塊流拍
國家統計局數據顯示,2014年1-4月份,全國房地產開發企業土地購置面積8130萬平方米,同比下降7.9%,降幅比1-3月份擴大5.6個百分點;土地成交價款(出讓金)2214億元,增長9.6%,增速回落1.8個百分點。同期,全國商品房銷售額18307億元,下降7.8%,降幅比1-3月份擴大2.6個百分點。其中,住宅銷售額下降9.9%,辦公樓銷售額下降10.2%,商業營業用房銷售額增長3.5%。
而與之對應的是重點城市土地市場的迅速遇冷。比如2014年4月下半月以來,多個城市土地拍賣不景氣,濟南、蘇州、杭州、南京、武漢、天津等城市流拍地塊顯著增加,底價成交成爲主流。
在廣州樓市專家韓世同看來,市場的低迷已經極大影響了開發商的拿地熱情,今年廣州1-2月份還延續了去年土地市場的瘋狂勢頭,但3-5月份土地市場已出現冷清。在韓世同看來,雖然個別區域出現了低總價高單價的“小地王”,但其樓面地價水平已遠不如去年那麼驚人。
-影響
或誘發地方政府鬆綁“限購”
張宏偉認爲,當前,土地市場進入低迷期,部分城市甚至出現土地流拍事件,這將直接影響到地方的償債水平,甚至可能引發階段性土地財政危機,這又將進一步影響到地方政府公共設施的建設與償債能力。
“從目前各個地方政府的應對措施來看,普遍採取的手法是‘救市’,並且部分城市如杭州蕭山、南寧、無錫、天津等已出臺‘救市’措施。”張宏偉表示:“或刺激首套自住需求、或放鬆限購等調控政策執行力度、或降低土地競拍門檻,以此穩住房地產和土地市場下滑態勢,此舉被視爲地方對土地財政的依賴使然。”
張宏偉表示,在接下來一段時間內,預計將有一批類似於天津、南寧這樣二線城市,以及無錫、寧波這樣的三四線城市會出臺定向放鬆限購的相關措施。
雖然廣州的土地依賴程度僅名列45個限購城市中的27位,但廣州樓市專家韓世同表示,廣州的土地財政依賴程度也值得警惕。去年廣州曾提出過“探索解除限購等行政性調控手段”,但最終不了了之,今年想要鬆綁限購還存在不小的難度。