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樓市調整,似乎又處在一個新的節點上。日前,一些三四線城市已經開始放寬限購政策,給火勢微弱的樓市加柴添薪,以防“薪盡火滅”。
持續的釜底抽薪已經讓不少地方曾經熾熱難當的樓市開始明顯降溫了。最新公佈的數據顯示,4月70個大中城市新建住宅(含商品住宅和保障性住宅)銷售價格同比漲幅降至11個月最低。4月70個城市中,有22個城市的存量房屋價格較前月下降,3月時爲14個。今年1-4月份商品房銷售面積同比下降6.9%,商品房銷售額下降7.8%。
調控帶來的壓力是實實在在的。對於一些地方政府來說,壓力來自幾個方面:一是到期債務的壓力。長期以來,地方政府習慣了依賴土地收入作爲質押物進行基礎設施建設。房地產市場的持續低迷,不僅會直接導致地方政府債務違約,同時也將會讓許多建設項目半途而廢。另一方面則是來自於經濟增長及房地產企業的壓力。企業資金鍊的斷裂將導致企業破產,銀行壞賬增加等一系列嚴重後果。誰都不希望房地產市場崩盤,從而出現斷崖式下跌。但防止樓市泡沫“捲土重來”卻又是必須的。如果此番調控失敗,將有可能使一大批等待購房的中低收入者“夢斷調控”、對房地產市場徹底喪失信心。
縱觀近十年來的中國樓市調控,不難看到這樣一條規律,即:面對樓市泡沫,政府接二連三地出臺相關政策進行調控。一旦調控到某個節點,由於內外部形勢出現了一些變化,於是突然之間政策極易出現大逆轉,各種調控政策一夜盡改。於是,樓市又開始升溫,泡沫又開始重新聚集,危機感又開始上升。這時,新一輪調控又開始了。如此循環,周而復始。房地產調控政策的不連續,不僅讓經濟轉型成爲空談,也打擊了人們的信心,更讓政府的公信力受到損害。
如何保證房地產政策的連續性,促進其長期健康穩定的發展,避免出現頭痛醫頭腳痛醫腳的“抽風式”調控?須知,制定政策猶如駕駛汽車在公路上行駛一樣,既定目標明確之後,手裏方向盤必須根據路況不斷進行微調,除非遇到緊急情況,應避免大幅度的轉動。
在分析房地產市場形勢時,首先必須高瞻遠矚,着眼長遠,保持定力。其實,任何一個產業,其市場波動是正常的,不波動纔不正常。我們一定要習慣波動,沉着應對,絕不能大驚小怪,失措驚慌。第二是要保證信息的可靠性,確保數據的準確性。如果離開了可靠的信息和準確的數據,就不可能制定出合理的經濟政策。第三,要排除雜音的干擾,避免眼前的假象所誤導。經過三十多年的市場經濟改革,中國社會已經產生了多元化的利益主體。因此,每當一項政策出臺時,都會有不同的聲音,反映不同的利益訴求——這是正常的,也是社會進步的體現。然而,在多種聲音中找到最值得傾聽的聲音,在不同利益主體之中求出“最大公約數”,從而創造更加持久的長期經濟成長,這纔是最重要的。
當前我國的房地產市場分化明顯,一線城市和三四線城市“冰火兩重天”。統計顯示,即使經過持續的調控,北上廣深等一線城市同比漲幅仍達“兩位數”。這與南寧、銅陵、溫州等中小城市不可同日而語。出臺政策,也應該考慮到這些不同的因素,區別對待。
儘管目前一些地方政府相繼放寬了限購政策,但決定樓市根本趨勢的信貸政策暫時還看不到放鬆的跡象,因爲決策者已經清醒認識到,只有做到“謀定而後動”,纔有可能取得最後的勝利。