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由於新一屆政府的重視,全國層面棚戶區改造不斷提速。2013年6月26日,國務院提出未來5年將再改造各類棚戶區1000萬戶,其中2013年改造304萬戶。而在2014年政府工作報告中提出,今後一個時期改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村;中央預算內投資擬增加到4576億元,重點投向就是保障性安居工程等領域。
保障性安居工程已成本屆政府在房地產領域的重點工作之一。根據規劃,在“十二五”期間,我國將建設3600萬套保障性住房,使全國保障性住房覆蓋面達到20%左右;而在這其中,棚戶區改造將佔據重要位置。住建部數據顯示,從2011年到2013年底,我國城鎮保障性安居工程累計開工2490萬套,其中棚戶區改造1084萬戶。而日前,住建部下發通知,要求做好2014年住房保障工作,計劃新開工全國城鎮保障性安居工程700萬套以上,而其中各類棚戶區就達470萬套以上,佔比近七成。
樓市調控思路或改變
住建部網站日前發佈消息稱:“陳政高同志任中共住房和城鄉建設部黨組書記,免去姜偉新同志中共住房和城鄉建設部黨組書記職務。”此消息引發了廣泛關注。
公開資料顯示,陳政高自1970年參加工作以來一直在遼寧省內任職,2008年任遼寧省委副書記、省政府省長、黨組書記。業內人士指出,遼寧較早開始棚戶區改造,一直在遼寧從政的陳政高此次就任住建部,意味着住建部門工作重心可能將更多向棚戶區改造傾斜。有分析指出,陳政高履新住建部,或意味政府的手可能逐漸從市場縮回,側重爲棚戶區改造這項民生和發展工程的監理。
住建部政策研究中心研究員趙路興表示,一方面是爲老弱病殘等基本沒有住房支付能力的羣體解決託底問題;另一方面是解決“夾心層”羣體住房問題,包括剛就業時間不長但階段性住房支付能力不足的年輕人、進城務工人員等。趙路興指出,目前“夾心層”住房問題矛盾更加突出,這需要拿出解決辦法。在上述兩大問題解決好後,就應該交給市場,讓市場發揮配置資源的決定性作用。對房地產市場的調控,今年政府工作報告指出,要針對不同城市情況分類調控,增加中小套型商品房和共有產權住房供應,抑制投機投資性需求,促進房地產市場持續健康發展。
棚改或利於穩定房價
從這幾年實踐來看,紮實推進各類棚戶區改造,既能改善民生,又是擴大內需的重要舉措。棚戶區改造產業關聯度高,帶動力強,不僅能增加投資,且能帶動消費,可以有效消化鋼鐵、建材、家電等上下游產能和產品。
“棚改對樓市具有一定影響。”亞太城市房地產協會會長謝逸楓指出,棚改不僅可以完善住房供應體系與住房制度,還能增加市場的有效供應,具有分化住房需求的作用,因此有利於穩定市場預期,緩解房價的上漲壓力。
中原地產首席市場分析師張大偉表示,對地方來說,棚戶區改造相當於一個小型的經濟刺激,可以彌補目前房地產市場下滑對經濟帶來的負面影響。
“我們瞭解到,地方政府對棚改的積極性還是很高的。”張大偉說,相比保障房建設,地方對棚戶區改造的積極性顯然更高,因爲保障房面對的是低收入人羣,消耗的又是政府儲備的土地,而棚改用的都是棚戶區自己的土地,只不過是提高了利用率,不會衝擊到土地財政,“所以地方政府既有能力,也有積極性去做,只要有啓動資金就可以做。”
棚改面臨最大難題是資金
4月2日召開的國務院常務會議研究部署進一步發揮開發性金融對棚戶區改造的支持作用。會議強調,加快棚戶區改造,讓億萬居民早日“出棚進樓”,是改善民生的硬任務,也可以有力拉動投資、促進消費,是以人爲核心的新型城鎮化的重要內容。
同時,上述國務院常務會議提出,今年要更大規模推進棚改,必須抓住資金保障這個“牛鼻子”。會議確定,由國家開發銀行成立專門機構,實行單獨覈算,採取市場化方式發行住宅金融專項債券,向郵儲等金融機構和其他投資者籌資,鼓勵商業銀行、社保基金、保險機構等積極參與,重點用於支持棚改及城市基礎設施等相關工程建設。
棚戶區改造面臨的最大難題是資金。住建部副部長齊驥曾表示,雖然當年可以如期完成304萬戶棚改任務目標,但棚改仍然面臨改造難度大、資金缺口大的問題。目前尚未改造的棚戶區大多位於中西部地區、獨立工礦區、資源枯竭型城市和三線企業較集中的城市。處於中西部地區的棚戶區,大多遠離城市、縣城,即使在城市中心區的棚戶區,建築密度都很大,加之各地一般遵循先易後難原則,待改造的難度更大。
財經評論家葉檀表示,棚戶區改造不是免費午餐,與所有保障房一樣,面臨成本、商業運作等巨大壓力。我國的棚戶區改造首先是通過房地產縮小貧富差距的過程,極具中國特色;其次,推倒棚戶區是再造城市經濟生態的過程,是讓城市低收入居民與城市經濟一起發展的過程。
葉檀認爲,政府財政支出發揮了撬動市場資金的“槓桿”作用,市場資金則發揮着主要作用。政府分配新樓房,以低價補房屋超出部分面積的政策,相當於扶貧,而這部分資金或者在預算內由政府節省而來,或者由納稅人支付,是縮小貧富差距的辦法。而市場資金則包括低息的政策性融資,或者市場利率貸款、信託等融資,前者是政策紅利,後者則需要當地經濟發展、土地收入上升才能解決。同時,僅僅推翻低矮平房,當地居民的教育無法提升、職業通道無法打開,棚戶區滾地龍將以新的形態捲土重來。有教育、有工作、有發展、有前景,才能剷除滋生棚戶區的土壤。