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近期,房地產市場一片唱衰之聲。杭州、寧波等地部分樓盤銷售價格大幅降價,個別城市被傳“政府出手救市”。
從年初開始,鄭州首套房貸款一路收緊,讓着急買房的剛需一族倍感煎熬。
近期鄭州的兩個樓市政策相繼出臺,影響幾何?未來,鄭州房價走勢如何?
一個房產經紀人的半年煎熬
5月14日上午,從事五年房產中介的經紀人屈同兆坐在電腦前,一遍遍地搜索着“房價”、“房產貸款”等信息。
作爲一個業績出色的房產經紀人,屈同兆整個4月沒有簽下一個單子,僅僅接手了同事轉過來的一個小單,掙了1000多塊錢。實際上,自去年11月份以來,他簽下的四五個二手房買賣合同,都因按揭貸款手續沒有審批下來而不得不壓在手裏。
“最近這些合同的貸款手續才通過審批。”28歲的屈同兆笑起來,他很關心房地產新聞,“銀行個人按揭貸款鬆動,房市也該有反應了吧。”
據悉,從去年開始,在銀行資本約束緊張、流動性管理難度加大的情況下,購房按揭貸款對商業銀行的吸引力有所降低。這直接造成消費者個人住房按揭貸款的難度加大、程序拉長,貸款利率下浮空間縮小。一融資平臺此前發佈的3月份房貸分析報告顯示,在樣本選取的35個城市中,有25個城市有停貸現象,主要以中小商業銀行爲主。
鄭州也不例外。從今年年初到5月,鄭州首套房貸款一路收緊,從最初的基準利率,到現在“最高上浮30%”,讓着急買房的剛需一族倍感煎熬。“其實,從去年8月以後,個人住房貸款就不好貸了。”屈同兆說。
由此造成的影響很快顯現出來。很多地方新樓盤銷售緩慢,二手房交易冷清,房產市場一片寂寥。一些城市的樓價開始明裏暗裏實施打折降價,某地一些樓盤降價幅度高達數千元。
鄭州房價實際走勢又如何呢?同策河南研展部數據顯示,4月份鄭州商品純住宅成交均價爲8385元/㎡,較上月下跌174元/㎡。而自今年2月份以來,鄭州市商品純住宅的成交均價持續略微下跌。
鄭州市住房保障和房地產管理局官網顯示,自2013年12月起至今年3月,住宅商品房銷售價格處於下降徘徊狀態。
屈同兆對此深有體會。4月份,鄭州市住房保障和房地產管理局辦事大廳裏,前來辦理房產過戶手續的人屈指可數,一宗業務在一個多小時內就能全部辦理完畢。而在去年同期,“光辦理其中一個手續就得排好長隊。”按照房產市場的行情,每年的四五月份都屬於房產交易的旺季,“現在,市場行情是不溫不火。”
業內人士相信,正是在此背景下,今年5月12日,央行要求確保住房消費貸款的資源配置,各商業銀行及時審批和發放符合條件的個人住房貸款,優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求,合理確定首套房貸款利率水平。
對此利好消息,作爲一房產市場最前沿的業務人員,屈同兆並未顯得歡欣鼓舞,反而相對冷靜:“現在市場各種消息亂飛,未來走勢咋樣真不好說。”
兩項新政出臺觸動敏感神經
5月14日上午剛一上班,鄭州市住房保障和房地產管理局房產辦事大廳就熱鬧起來,似乎佐證房產市場開始因政策因素有了回暖。
5月15日,鄭州又一房產新政出臺,從6月15日起,鄭州市民可以用商業貸款和公積金“組合貸”,購買前兩套新房,最高可以貸款70萬元。
有意思的是,鄭州曾在前不久臨時取消“組合貸”的新聞發佈會,有解釋說稍晚將由幾家政府部門聯合發佈此消息。
目前鄭州住房公積金最高只能貸款45萬元,且不能和商業貸款一起使用。“組合貸”政策實施後,老百姓貸款買房的積極性會更高,這一新政無疑將對近期鄭州樓市帶來變化。
這是短短几天之內,鄭州出臺的第二個有關房產市場的政策。早在5月7日,《鄭州市個人住房置業貸款政策性擔保管理辦法(徵求意見稿)》(下簡稱《意見稿》)發佈。這是鄭州首次就個人住房置業貸款政策性擔保出臺《意見稿》。《意見稿》稱,擔保機構不光是爲公積金貸款提供擔保,還爲商業貸款提供擔保。
該項政策的出臺,被廣泛解讀爲鄭州市欲出手“救市”,鄭州市因而被媒體稱爲“全國第六個出手救市的城市”。但有關部門表示這種說法屬於“誤解”。之前的4月,無錫、南寧、杭州蕭山、天津濱海、銅陵先後出臺放寬房地產調控的政策。鄭州市住房保障和房地產管理局工作人員解釋說,這個政策兩年前已經在起草,並不是爲了目前的市場而制定,更說不上救市,只是出臺的時機剛好趕上這個敏感的時間點而已。
不過,種種信息釋放出來的信號很快得到了迴應。進入5月,鄭州各商業銀行的貸款放款速度明顯加快。“只要手續合格,證件齊全,最多一個月就能放款。這樣的放款速度,比前段時間要快得多。”鄭州中信銀行一客戶經理說。
但屈同兆對市場走勢持不置可否的態度,在他看來,實際情況並不如一些媒體報道得那麼樂觀。“其實,個人住房貸款實際審批放款沒那麼快。”從實際操作情況來看,5月份新申請的個人住房貸款,最快也只能在兩個月之後審批下來。“所以我會對客戶說,貸款可能會在8月份下來。”屈同兆說。
另一方面,有調查顯示,進入2014年,鄭州市多數在售項目開盤、成交量穩定,部分樓盤的來訪量出現下滑的跡象。儘管房價有輕微波動,但不足以影響整個市場的走向,甚至個別樓盤在售房源價格較開盤價上漲500~600元/㎡。
值得注意的是,同策河南研展部數據顯示,鄭州市4月份市場上仍是90㎡以下戶型銷量最好,銷量佔比接近總量的50%,目前市場依舊是以剛需爲主。
房產購買主力以剛需爲主,這就意味着在很大程度上,鄭州市的房價需求有着堅強的支撐,房價出現傳言中的“跳水”或者“崩盤”只是一廂情願的片面之詞。
房價未來會降嗎?
在輿論一片唱衰,而實際房價並未真正大幅度下跌的情況下,目前市民對於買房充滿了濃重的觀望情緒。
5月13日下午,在鄭州東區一售樓部,市民劉先生正在詳細瞭解樓盤的房屋結構和價格。會不會立刻出手買房,他很猶豫:“還是再看看吧,現在都說房子要降價,也不知道會不會真降。要是現在買了,過一段房價跌了,那心裏可就難受壞了。”
對此,河南省商業經濟學會常務副會長兼祕書長宋向清表示,“鄭州樓市整體的調控效果還是不錯的。目前鄭州的房價和銷售量都在一個合理的區間運行,上漲一點、下降一點都在我們的心理預期之內。”
然而,當房地產成爲經濟發展的支柱,成爲百姓投資或者賴以生存的目標時,房價細微的變化,都會繃緊市場敏感的神經,更是牽涉到方方面面的切身利益。
在網絡論壇上,關於未來房價走勢的議論熱火朝天。一種觀點認爲房價會跌,甚至會有“暴跌”的可能。但這一觀點立刻遭到衆多網友的批駁,認爲成爲現實的可能性極小。
另一種觀點是房價還會上漲,這是基於北師大的董藩教授預言,他說再過25年,全國房地產均價會漲到9萬元/平方米,北京房價會漲到80萬元/平方米。一些網友堅信,房地產涉及鋼鐵、水泥等上下游諸多行業,是地方政府的重要的收入,貢獻了足夠多的GDP,一旦到了關鍵時刻,地方政府會立刻“出手救市”。
但業內人士認爲,面對日趨差異化的市場變化,中央在保證“宏觀穩、託底民生”的同時,對房地產市場短期調控的手段日趨轉弱,取而代之的是強調“分類指導”、“雙向調控”,由各地政府根據當地市場情況靈活制定相應的調控措施。總體來說,房地產行業“軟着陸”也許是最理想的局面。
知名媒體人石述思則斷言,房地產市場宏觀調控是必需的,但全國統一的、完全由政府主導的調控的確走到了盡頭。多空博弈的理想結局是全面迴歸理性——在政府真正擔負起保障中低收入人羣的基本居住需求的前提下,“商品房價迴歸市場主導,逐漸退燒。”
無論是網友辯論還是專家訪談,有一種論點佔據了主導地位,即房價已經到了高位,房價已經無力再漲,也許拐點就在眼前。
樓市何去何從,輿論一片熱議。但在買房者眼裏,各種觀點還都是“紙上談兵”,何時買房合適纔是最大的彷徨。對此,河南省房地產業商會常務副會長兼祕書長趙進京建議,國家調控的目的是擠出投機投資性購房,是一項長期的基本國策,將會持久地堅持下去。在鄭州,“如果是投資買房,確實需要謹慎;對於自住購房者,該買的還是要抓緊買。”