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開發商口口聲聲喊拿證難,拿證後又以遠低於住建委批覆的價格開盤——在逐漸走低的成交量和成交價格背後,快速出貨跑量成爲開發商們的共同選擇。
降價幅度超過10%
4月3日,臺湖某樓盤6棟住宅樓取得預售證,預售價爲2.8萬元/平方米。但該樓盤的實際開盤則是2.3萬元/平方米,並且由原定的毛坯房變成了精裝交房。也就是說,2.3萬元/平方米的均價包含了3000元/平方米的精裝修費用。
4月19日,位於門頭溝的某樓盤開盤,市住建委批覆的預售均價爲2.95萬元/平方米,其中有些房源的價格超過了3萬元/平方米。而在實際銷售中,均價則下調至2.85萬元/平方米。北京市住建委網站顯示,該樓盤已成交的房源,成交均價爲2.7萬元/平方米,但這些房源的預售價都在2.8萬元—2.9萬元/平方米之間。
4月26日,位於亦莊的某樓盤二期開盤,推出200多套房源。戶型爲70平方米兩居、90平方米三居,均價爲3萬元/平方米,總價最低的房源只需200萬元。而市住建委批覆的預售價爲3.4萬元/平方米,開盤均價低於預售證價4000元/平方米。在2013年底,該樓盤一期房源開盤時,均價尚在3.4萬元/平方米左右,降價幅度超過10%。
此外,位於房山閻村的某樓盤有7棟樓在售,預售價在1.9萬元/平方米左右,自一期開盤以來已有超過一半的房源成交,實際成交均價爲1.6萬元/平方米,低於預售價3000元/平方米。
加速開盤迴籠資金
“要是在以往,肯定會緊扣着住建委批覆的價格。而現在的銷售情況,從數據上確實反映出下滑,營銷策略也必須及時作出反應,如果死守着住建委批覆的最高價格線開盤,銷售可能會遇到困難。”在亦莊經營多年的某房企營銷總經理說。
該人士表示,每個在售的樓盤都有銷售任務和資金回籠壓力,銷售部門必須隨行就市,如果扛着不降,結果恐怕更糟。
記者瞭解到,大量自住型商品房將在下半年進入市場,屆時必將對剛需和改善需求形成分流,商品住宅的銷售難度將進一步增加,所以不少剛需和改善型項目在近期抓緊時間推盤。
降價多在新興區域
記者發現,低於市住建委預售價銷售的樓盤,主要集中在臺湖、亦莊河西區、門頭溝、房山閻村,大都是2013年新興的熱門樓市板塊。
如臺湖、亦莊河西區曾被認爲是2013年北京樓市“黑馬”,開發商紛紛搶灘,多塊高價地在此成交,區域內銷售熱潮也是一輪高過一輪。如今,卻打起了樓市降價促銷的頭炮。
“這些地方位於五環外,區域價值的潛力無疑是好的,但目前利好還沒有完全兌現。由於是新城,一度被拉昇的房價其實並不堅挺,一旦市場有個風吹草動,很容易受到影響。”某房地產經紀機構人士說。
記者近日走訪亦莊多個售樓處發現,不少樓盤都在想方設法搞促銷,有的降價推出特價房,有的送精裝修,有的搞團購價,也有的只開部分房源,製造熱銷現象。種類繁多的促銷手段,反襯了樓市下行的趨勢。
“除了吸納剛需購房者,這些區域還承接了部分中端改善購房需求,這類人羣必須是賣掉現有的房屋纔有能力買新的房子,但現在二手房市場表現更差,不能以更稱心的價格賣掉,就不能買新房子。樓市波動的階段裏,二手房買家和賣家的觀望情緒都很嚴重。所以,降價樓盤中有不少都是100平方米—200平方米的改善類戶型。”某房地產經紀機構人士說。
高端盤成交下降近7成
北京樓市成交量的下滑已不僅僅侷限於剛需樓盤,一直被認爲受市場波動影響較小的中高端樓盤,也已顯露銷售不景氣的端倪。
亞豪機構統計數據顯示,今年一季度,高端盤市場僅成交了399套房源,同比降低了68%。
記者查詢北京市住建委網站,今年前4個月,北京僅有泰禾·北京院子、鴻坤林語墅、五礦萬科·如園、九章花園等均價超過5萬元/平方米的樓盤入市,高端市場供應乏力。亞豪機構副總經理任啓鑫分析,缺少新項目的刺激,成爲高端市場成交低迷的直接原因。
本報記者陳靜思