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導讀:旅遊度假地產正在成爲房企戰略新高地,市場愈發火熱。然而,旅遊度假地產遍地開花的同時,也日益呈現出創新乏力、同質化嚴重、局部供應過量等問題。尤其是旅遊度假地產中的海景房更是如此。業內人士指出,海景房已進入分級時代,容積率和資源價值成爲核心指標,在這樣的市場指標作用下,一部分海景房供過於求,泡沫顯現,而另一部分海景項目卻“一房難求”。
海景房市場“沙裏淘金”
在新浪樂居發起的一項針對海景房置業的調查中,47.72%的投票者來自京滬廣深等一線城市,其中51.87%近兩年有購買海景房的計劃。和這一消費取向相對應的,是濱海城市的開發熱。值得注意的是,在一些自身消化能力有限、綜合市政配套不足的沿海地段,大量的海景房陷入空置,在整體房地產形勢不佳的當下,這一供求失衡顯得尤爲明顯。
然而,並不是所有的海景房項目都感受到同樣的寒意。距京最近的海景勝地北戴河,在軟硬件配置、資源佔有和服務等方面精心打磨的項目,依然是市場的寵兒。這裏具有海洋、日光、沙灘、森林、新鮮的空氣等濱海度假五要素。以擁有一線專屬海灘資源的北戴河榮盛·一杯瀾項目爲例,“今年主推二期獨棟別墅和少量雙拼、疊拼別墅,精裝修交房。天氣一轉暖,看房的人就絡繹不絕。”榮盛·一杯瀾項目負責人介紹。
“北戴河在北京人心目中有着特殊的情感地位,隨着城際高鐵開通,北戴河也進入北京的一小時軌道圈,天津的半小時軌道圈,進一步鞏固了其京津客羣海濱度假首選的地位;最近幾年該區域開發量不小,但在舒適度方面做得好的還是很稀缺。隨着北戴河機場的建成,以及國家級的北戴河新區產業不斷豐富,未來區域高端產品會更熱。”一機構分析師指出。
質感與體驗成海景房“勝負手”
“過去十年海景房呈現粗放式發展,這也是大量海景房陷入困頓的原因。”專家指出,精品化是當下海景房市場發展的必然出路。隨着容積率、資源價值、體驗、質感等成爲清晰的考量標準,海景房也將告別粗放發展,迎來“分級時代”。
以紅樹林酒店聞名的地產商張寶全指出,度假是由諸多產品構成的生活狀態,它的質感和體驗,是決定成敗的關鍵。
一位資深操盤手錶示,與海南相比,高端海景房在華北地區更爲稀缺。尤其是低容積率、私享海灘、極致體驗感的產品,市場需求度極大。據悉,北戴河榮盛·一杯瀾項目容積率是0.4,建築密度爲15%。項目盡攬區域內的碧海銀灘,周邊公園林立、兩家高爾夫球場環繞、西側擁有300畝原生態森林公園。此外,項目周邊的休閒度假及商業配套資源也很豐富,例如周邊的五星級酒店、數字產業化基地、奧特萊斯商業街、水上教堂等。開發商還爲業主定製了超五星會所,會議會展、SPA包房、四季恆溫室內泳池、酒吧、豪華中餐廳、健身中心等。最具特色的是項目南側的榮盛·一杯瀾專屬沙灘,這是整個區域海岸線唯一擁有保險和全職救生員的沙灘,海岸線綿延近兩公里,沙灘面積達15萬平方米,規劃海上娛樂區、兒童娛樂區、A2水上俱樂部帆板區、露營燒烤區等。
從強調“私密、低密、質感”的海景樓盤,到強調“酒店、玩樂項目、大體量”的綜合體海景樓盤,再到以“低門檻、快銷”爲主要訴求的“剛需型”海景樓盤,目前這一市場細分的輪廓漸漸清晰。而從市場供求關係來看,“高端產品供不應求,因爲超低密度規劃的一線海景房很少,而這部分消費羣體又日益壯大,尤其是京津冀的高端置業人羣,在整個華北地區很難選擇到合適的一線海景別墅。而大體量、低門檻、高密度、偏投資屬性的產品很容易受到大環境影響,尤其是山東乳山等地,將產生嚴重的空置。”亞豪機構市場總監郭毅指出。
文/莊璟