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日前,央行副行長劉士餘召集15家商業銀行召開住房金融服務專題座談會,要求要優先滿足居民家庭首次購房需求,及時審批合格個貸。這一信號被一些房地產業內外人士解讀爲央行“出手救市”。
昨日,記者採訪深圳多位業內人士,大家普遍認爲,央行釋放的信息仍然沒有突破目前的政策框架,雖可一定程度上緩解住房貸款的資金壓力,但救市之說太過誇張,對市場的刺激作用也有限,具體效果還得看各銀行如何落地執行。
個貸效率有望提高
個人房貸業務利率高,放款時間長,已是市場普遍現象。在“融360”對全國23個熱點城市進行的調查中,目前僅有9個城市還存在利率優惠,其中7個城市有9折利率優惠,2個城市有9.5折利率優惠,其餘城市的房貸利率爲基準利率。有16個城市出現停貸現象。記者調查深圳市場發現,四大行及重點商業銀行對個貸利率均上浮5%~20%,即使是首套,大多銀行也會上調5%~10%。
除利率上浮外,時間長也是困擾購房者的一大因素。一位去年底購房的買家對記者表示,直到現在貸款也未到位。龍華地鋪經理周先生告訴記者,正常時期,二手房一般1個月能完成全部交易,但現在普遍需長達兩三個月,瓶頸就是放款時間,“以前7~10個工作日放款,現在經常長達兩個月。”
央行會議釋放的信息或對個貸效率的提升起到敦促作用,特別是以前被銀行收縮個貸誤傷到的“首次置業者”。美聯物業全國研究中心主任徐楓向深圳商報表示,“這是給以前態度比較傲慢的銀行敲響了警鐘,不要再禍及到首次置業者,但對其他房貸作用還有限。”
然而,若購房者希望在央行的敦促下,各商業銀行還會回到大打折扣的時代,可能面臨失望。綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁表示,首次置業者利率可能再次迴歸到基準,但最多打個九五折。“八五折,七折的時期不可能再有,高息攬存背景下,銀行提高房貸利率差是出於盈利壓力的正常表現,難以改變。”
長城證券研究員蘇緒盛提醒記者注意座談會的另一個議題,即“防範住房貸款風險”,有銀行反映七折利率的房貸做證券化都轉不出去,“房貸證券化是目前的趨勢,但折扣太低利潤空間小,銀行不太可能考慮再這樣操作。”
房貸緊張局面難以改變
住房貸款曾經很長時間是銀行眼中的“香餑餑”,現在形勢已經開始變化,一方面銀行攬存的成本因互聯網金融等因素提高,另一方面房地產的未來增長空間逐漸壓縮,種種因素都讓昔日的香餑餑變成了今日的“雞肋”,房貸收縮已成趨勢。各位接受採訪的專家表示,這次央行表態後,各商業銀行應該會“給面子”,增加個貸的資金供應,但難以改變上述趨勢。
宋丁表示,這次的央行表態雖然表示,央行撒手完全不管做不到,但可明顯看出指令性政策減少,而僅是指導性意見,具體執行還得看各家銀行的資金情況和與央行的關係。
蘇緒盛也認爲,央行對於銀行僅有總體資金供應量的影響,但在資金投放結構上沒有話語權。“央行的表態也沒有超出現有政策框架,即差別化房貸政策,解決自住需求。”
據他介紹,目前房貸業務收縮直接表現在,有些銀行對房貸沒有任務要求。
從過去銀行熱衷房貸,到現在銀行給個貸的“冷臉”,包括地產商的開發貸也在收縮,徐楓認爲銀行的這種轉變本身就有點“過”。“出於宏觀經濟角度考慮,央行此前對商業銀行有收縮房貸的暗示,但這對於正困擾房貸低利率差的銀行來說,正中其下懷,從而就誤傷了很多剛需的購房者。央行的這次表態,是重申之前的差異化住房貸款政策,糾正商業銀行此前的過激行爲。”
“但從中長期來看,房貸資金還是趨緊,這是金融改革的自然結果。”徐楓表示,“以前可能是葛朗臺,現在會給一兩個金幣,僅此而已。根據銀行業對房地產的評估,不管是開工量還是自有房擁有量,均處於高位,未來增長空間有限,屬‘下午的太陽’,其他正風起雲涌的行業對資金的吸引力顯然更強。”
市場反響預計微弱
央行表態後,有房地產業內及部分媒體將之解讀爲“救市”信號,對此,衆多受訪專家一致否認,“救市一說太過誇張,該政策對市場的刺激作用非常有限。”
深圳中原地產副總經理賀曉麗對記者表示,目前房市成交冷淡的局勢是由多種因素造成的,“信貸、限購、對市場不確定性或回調的預期等,央行的這一表態難以左右市場走向。”
根據中原地產的監測,反映市場信心的兩大指數即報價指數和經理人指數5月初分別突破30%及50%的臨界值,“這說明市場已發生根本性改變,進入下行期,非重大利好難以改變當前局面。”
徐楓認爲,不是“救市”信號,而是因爲目前經濟形勢與2008年4萬億“救市”政策出臺時完全不同,“那時宏觀經濟全面下滑,房地產開發與需求都急需全面拉動,但目前遠沒有那樣悲觀。”賀曉麗也認爲,雖然央行此次表態有可能讓銀行將部分中小企業貸款回調至房地產行業,但“救市時出現的各企業都將資金注入房產行業的情況現在不可能出現。”
賀曉麗與徐楓均表示,央行的表態更多是從政治和民生的角度考慮,“是一種政治或民生層面的兜底。”市場反響比較“微弱”。
新華社文章也指出,央行力挺首套房房貸需求,體現了一直以來的差別化房貸政策,並不意味着房地產調控方向的變化,市場不宜過多解讀。
不過,地產評論人士王世泰對記者表示,這種“兜底”政策短期效果可能好,但長期來看可能會阻礙中國房地產市場的理性迴歸,未必是好事。