主持人：各位北方網的網友大家好，歡迎收看本期的《樓市精英談》，我是主持人辛賀。今天我們節目中請到了天津市建築設計院副總建築師高原，高總您好。

高原：主持人好，各位北方網的網友大家好。

主持人：高總，您之前爲我們介紹了關於選樓盤項目的一些基本概念，今天給我們介紹一下在選樓座和樓層的基本概念。

高原：好的，因爲現在市場上我們很少能夠買到現房，幾乎都是期房，看圖紙和聽銷售介紹一些專業的術語的東西，如果對於基本概念不是特別清晰，那麼很容易被忽悠，造成置業煩擾。下面我對一些基本概念做一些解釋。

第一是朝向問題，朝向從北方尤其是天津本地來講，最好的朝向是南北向、南偏東或者是偏西15度範圍，第二個是金銀銅鐵角，其實金角就是東南向，銀角是西南向，銅角是東北向，鐵角是西北向。第三種是日照間距問題，現在從我們規範來執行，高層是面寬的1.2倍，整個樓梯的寬度1.2倍是最小的間距，多層是建築物高度的1.61倍，更多地還要輔助於日照計算整個樓盤的日照狀況最後的確定。第四是視覺衛生間距，大家在選房的時候不夠注重，視覺衛生間距是兩個樓體之間觀察和被觀察的清晰度，一般人在十幾米中能夠很清晰地辨析一個人，在二十多米基本上看不出了，標準的規定中衛生間距應該是十四米以上。

下面是結構形式，磚混結構是指牆體由基磚或由承重砌塊來砌成，是牆承重結構。

框架結構，框架結構是屬於樑板柱結構，從我們看到的公共建築包括一些住宅建築會出現的剪力牆結構，剪力牆結構是一種變形的樓板的結構，是目前抗震效果最好的一種結構形式之一。

框剪結構，是框架和剪力牆的結合，目前我市大多數的高層住宅採用剪力牆結構，它的優點是樑柱比較隱藏而且抗震性能好，缺點是相當部分的室內牆體是不可以改造，不可以拆改的。

主持人：在選樓座的時候會依據哪些條件去選呢？

高原：從我們設計專業的角度來講，有以下幾個方面，第一個是距離小區出入口的遠近，因爲小區出入口人員流動量比較大，會造成燈光、噪聲、尾氣這樣的影響，第二，是否毗鄰於城市的主幹道、立交橋包括鬧事區，這樣的光污染帶來的影響比較多一些。第三點是景觀方向，尤其是客廳、主要臥室等視野是否開闊。因爲住在高層中或者住在普通建築中前面很近的景觀會產生很堵的感覺，這是很直觀的感受。第四點是樓座是否貼臨小區的中央景觀帶，你有沒有機會去分享公共資源。第五點特別應該注意，也是一般網友容易忽視的：關注周邊的未來規劃，一般樓盤項目周邊規劃短期內不會有太多的變化，但是未來的規劃變化也會影響住宅樓盤生活品質以及升值潛力。比如說周邊的規劃可能要出現二次建設，出現揚塵、施工噪聲或者是影響你的出行，包括以後有可能會造成你窗外風景的遮擋，樓盤價值的降低。第六點是看一下自己的樓盤位置，是否處於整個小區冬季主導風向的上風口，包括在首層或者頂部會北風的影響，居住的感受要差一些。

主持人：居住的舒適度和好的樓層也有很大關係，挑選也是非常重要的，在選樓層應該注意什麼？

高原：目前爲止，天津市中心城區的土地資源已經比較稀缺了，所以大多數爲高層建築，挑選樓層也是安置宜居生活的重點之一。

首先我想向各位網友糾正幾個錯誤的概念，第一個我要否定的是9-10層的濁氣灰塵懸浮層，據我所知沒有什麼特別的科學依據，即便有這樣的情況產生，在樓盤不同的地點、不同的緯度、不同的季節包括周邊的地形、地貌的差異，都會帶來很大的影響，不會說是很短的很確切的一個層數上出現這樣一個懸浮層。包括百米之內的高層不會產生像網友所擔心的空氣稀薄造成的後果或者是心腦血管的影響，沒有這種依據，而且距地100米之內空氣包括氧氣的含量不會有太大的差別。第三點是在高層住宅中，因爲停電造成的不方便，比如說爬樓梯會從幾十層爬下來，一般來說從設計中電梯這樣的關鍵豎向交通用具是配備雙電源的，極個別的情況下才會產生這樣的情況，遇到這樣的情況只能說是跟中獎差不多。

下面我再介紹一下選樓區的幾個概念，因爲中心城區高層比較多，一般來說從高層來解釋吧。高層選房的趨勢分爲兩種，一個是橄欖型，依據樓層的高低，高層部分和低層部分選層比較少，中段的比較多，形成一個橄欖狀。第二種是人字型的，越高選得越少，還有一種有反過來的，主要是看購買樓層的區段，人自己的一些體會或者是買房這一批人自己的取向，這裏面影響得比較多一些。下面跟各位網友介紹一下各層段的優缺點，7-10層的樣子，優點是接近地面的自然景觀，俗話講是接地氣，親水、親綠、心裏上對周邊的小區環境比較親切，方便老幼出行，而且夏季比較陰涼。缺點是高層底部產生的蜂窩會造成揚塵，夏季的蚊蠅侵擾，冬季雨雪天氣的衛生，而且不宜防盜，冬季的日照時間要短一些，包括1-3層容易受到樹冠的遮陽影響，機動車的噪聲及尾氣的影響。第二個高區，高區的優點採光、通風相對要好一些，噪音、光污染的影響要少，尤其是頂層不受上一層住戶的干擾和影響，私密性相對來說好一些，缺點是出入相對補方便，需要一定的心理適應過程。比如說拆遷戶、改善戶從平房從多層以下到高層的時候需要有個過程，有比較明顯的孤獨感和封閉感，風壓也比較大，如果窗戶的氣密性不是特別好的話會造成一些異響。所以頂層要考慮它的隔熱，尤其是買高層的頂部要考慮這些性能，確實會有漏水這些隱患，振動會影響生活，這是它的缺點。

從以上看造成各種不同選擇中區、高區、低區主要有不同的選擇的原因主要有幾點，第一個是心理因素，比如說恐高症、安全感、潔癖、神經衰弱，恐高症絕對不會選高區，安全感會擔心逃生或者其他的有關於安全的問題，不會選擇高區，同時也不會選低區，因爲防火、防盜低區的隱患會多一些，所以選中區多一些。潔癖不會選低區，因爲剛纔所說的蚊蠅、浮沉、噪聲問題，神經衰弱更是這樣了。第二個是經濟因素現在是不同的樓層肯定有不同的差價，還有家庭結構和年齡段，老年人更喜歡底層或者低層，出入方便接地氣，年輕人更喜歡高層，視野開闊、心情舒暢或者是山頂之巔的豪邁感覺吧。再一個是宗教信仰和民族的忌諱，比如說對某些特殊樓層數字的忌諱，對一些朝向、戶型、樓座的方位會有一些比較敏感的牴觸，基本上是這幾點。

主持人：通過您的介紹我們今天對於選樓座和選樓層有了很多的瞭解，其實在選樓座和選樓層的時候真的是一個非常複雜的環節，需要考慮很多的因素，您這麼一講解，讓大家有一種豁然開朗的感覺，今天非常感謝您做客我們的節目，也感謝各位網友的收看，再見！