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“杭州城西有個樓盤停工了,從去年年底開始就沒有工人了。”近日,記者得知了這樣一個消息。
爲了查明消息真僞,記者趕到該樓盤現場,發現工地已經沒有工人。“春節後一直沒開工,開發商沒錢。”負責看管現場的工地保安室大伯告訴記者,其實工地去年年底就已經停工。
記者查詢資料發現,該樓盤曾在2010年11月奠基儀式上高調亮相,至今三年多,始終沒有領出預售證開盤銷售。期間,每年都有一次對外開盤的消息。
這背後藏着什麼隱情?在樓市轉冷的當下,這個停工的樓盤引起了記者的格外關注。
去年年底停工至今
市中心售樓處大門緊閉
停工樓盤位於杭州近郊,南面緊鄰風光優美的河流,是集別墅排屋、高層爲一體的24萬平方米大盤。
一條小路通往項目現場,一路上,顯得異常沉寂,沒有看到該樓盤任何道旗或是廣告牌指引。
抵達項目現場後,沒有隆隆的施工聲、機器轟鳴聲,只見塔吊懸在半空一動不動,也沒看見正在操作的工人人影。進入項目現場內部,記者數了一下,已有3幢高層造到十三四層樓高,腳手架還沒有拆去。約20套排屋別墅框架初露。有些排屋牆面已砌好,有些則紅磚砌了一半。從已建造的別墅排屋拱形立面來看,項目原本宣傳的意大利風情別墅元素,依稀可見。
現場售樓部只造了一半,外立面上米黃色的瓷磚只貼了部分。“瓷磚去年年底拉來的,開發商沒錢了,只貼了一半。”一位燒水的工人正在售樓處工地上撿木板,他告訴記者,年前售樓處確實在施工,外面的牆磚都貼了大半了,後來有人來把瓷磚拉走了,現在這裏又沒東西又沒人。
這位燒水工人住在項目入口處的工棚內。記者觀察了一下,五六排工棚各房間大門緊閉。據門口保安大伯說,工棚內只住着燒水燒飯的工人,還有施工方的監理、財務。記者到監理室,採訪了一位工作人員,據他說,開發商去年年底至今資金一直沒到位,無法開工。
記者試圖在項目周邊尋找更多關於停工的信息。樓盤六七百米開外有家煤氣站,站裏一位搬運工正巧是該樓盤安置房的回遷戶,據他說:“沿河的那一幢房子是給我們回遷戶的,本來說3年後交房的,現在我們拆遷都快5年了,房子還沒造好。”但是這位拆遷戶也並不着急,原因是不按時交房,政府每年會給拆遷戶2萬多元的賠付金。
根據項目現場圍擋上的銷售電話以及網上樓盤銷售電話,記者連續多天多次在工作時間撥打,均無人接聽。記者又趕到該樓盤位於市中心鳳起路的售樓中心,下午四點光景,只見大門緊鎖,空無一人。通過玻璃窗,依稀可見擺在展廳中央的沙盤,灰濛濛的地上散落着樓盤資料。
五年前拿地
土地被查封,遲遲未開盤
樓盤景觀資源不錯,靠近河流,周邊片片農田、綠樹和油菜花。但項目周邊農居點、雜貨店和小型工廠密佈,往北是座風光秀美的小山,配套有待完善。
與該樓盤距離七八百米處是建設中的一樓盤,隆隆機器聲不絕於耳。樓盤均價7500元/平方米左右。
記者採訪了附近的幾家開發商,對於該樓盤停工,他們表示不知情,但表示:“這個樓盤周邊農居點多,位置比較偏,應該不好賣吧。”一位區域內的開發商坦言,該樓盤是片區內的“孤盤”。
查詢了杭州透明售房網,在樓盤搜索一欄中,沒有找到任何停工樓盤的信息。記者聯繫了樓盤所在區房管局市場處,工作人員的說法是“項目沒有領預售證,不掌握情況”。但該樓盤排屋別墅部分結頂、高層建到了十多層,從工程進度來看已達到了預售條件,開發商爲何遲遲不去申領預售證?
隨後記者向相關部門瞭解情況,其提供的數據顯示,該樓盤地塊是2009年6月15日,三華園房產以樓面價1514元/平方米競得,爲商住性質用地,一共是4.0229億元土地款,要求開發商在2010年4月付清,但開發商拖延到當年6月才付清,爲此,三華園多支付了1200多萬的延期滯納金。土管科一位負責人告訴記者,雖然停工樓盤的土地證2010年已申領辦出,不過2012年後相繼被多個城區的法院查封,土地最近一次查封爲拱墅區人民法院判決的。
“如果土地被查封,最有可能的是,開發商有債務問題,無法償還貸款。”一位業內人士介紹了行業內的基本操作:開發商繳納完土地出讓金以及土地契稅後,拿到土地證,通常情況下,開發商會拿着土地證到銀行抵押,申請開發貸款,但“土地證被法院查封,肯定不能申領預售證了”。
開發過市中心兩個項目
老闆身陷債務糾紛
相關資料表明,該樓盤由馨華園房產開發,其母公司爲杭州老牌開發商三華園房產,公司董事長周桂榮,蘭溪人。1998年底,三華園入駐杭州, 2000年、2005年在杭州市中心先後開發過三華園都市公寓、三華天運花園兩個小區,品質並不出衆,但由於兩個樓盤地處市中心,銷售很不錯。“三華園這個項目,周桂榮賺了一大筆。”房產圈資深人士回憶道。
停工樓盤是三華園在杭州開發的第三個項目。2010年11月舉行盛大的奠基儀式,三華園董事長周桂榮出席,並向媒體透露樓盤將於第二年5月入市。之後的三四年時間裏,不止一次對外宣稱即將開盤,卻遲遲不見銷售。直到去年年底停工至今。
進一步調查發現,發現周桂榮已陷入多個債務糾紛。記者查到一份杭州市拱墅區人民法院民事判決書,(2014)杭拱半商初字第67號。該判決書顯示,2013年11月26日,周桂榮在未經股東大會同意的情況下,用三華園公司做擔保,以月利率1.2%向個人借款100萬元,逾期半年未還,今年3月20日拱墅區人民法院宣判被告周桂榮需償還原告本金加利息107.96萬元;另一則是杭州中鑫典當與周桂榮的經濟糾紛,目前等待審理中。採訪中,拱墅區法院相關負責人透露了糾紛的一些內容:周桂榮以個人名義典當藝術品,合計金額280萬元左右,因未能及時還清相關欠款,被杭州中鑫典當有限責任公司訴諸法院,連帶擔保人杭州三華園房地產開發有限公司同時牽涉其中。
記者在採訪中,也遇到了周桂榮的債主。在鳳起路三華園房產公司辦公地點,一位約摸五十多歲操外地口音的人,聲稱周桂榮欠他錢沒還,來過多次,但對方不接電話。公司大堂內,記者遇到了三華園公司一位中層,她只簡短地說了幾句:“停工是因爲別墅排屋方案可能要調整,部分改做高層;公司上層正忙着重組的事,具體細節我不知道,董事長最近不在杭州。”記者再追問相關情況,這位工作人員不願多說,匆匆離開。轉B2版
這一郊區大盤的停工,到底是因爲項目方案調整還是債務糾紛、資金鍊斷裂?經過多次輾轉,記者聯繫上了三華園房產公司董事長周桂榮,他說:“項目不是停工,我們還有二十多個管理人員在現場,我讓工人慢慢來,如果繼續開工沒錢付給他們總不好的。等5月底中國建材注資後,馬上覆工。”電話中,周桂榮向記者排出了樓盤復工的時間表。
根據採訪情況看,停工樓盤遭遇的是一次信貸兌付危機,不過目前周桂榮說,他已經籌到9億資金,項目復工在即,這一點昨天記者聯繫上了注資方中國建材,也得到了對方證實。
信託兌付大限將至
開發商生死關頭急籌資金
據周桂榮說,自己近一個月正奔波於上海、北京兩地,忙於籌措資金,已經有了結果:“項目公司正在股權重組,新華信託股權將轉給中國建材。”周桂榮所說的“項目公司”正是三華園旗下的子公司——杭州馨華園房地產開發有限公司。馨華園房產股權重組後,中國建材將佔67%的股份,三華園佔33%。
“5月26日前,中國建材會注資9億多,其中6億多打給新華信託,另外3億用於解決公司各種債務,解除土地查封,6月份準備拿預售證,正式銷售。”
周桂榮多次提到實力雄厚的中國建材,似乎爲這次危機送來了“及時雨”。資料顯示,中國建材全稱中國建築材料集團有限公司。周桂榮透露,與中國建材已談了7個月的時間,年初框架協議已定,最終注資決議剛定下。
昨天記者聯繫上了中國建材,具體接洽馨華園項目的負責人在電話中向記者確認了注資9億多的說法。“基本定了,我們現在跟新華信託談操作細節,5月底資金到位。”這位負責人透露,去年10月份,他們對該項目作過一個評估,估值是11.2億元。
據周桂榮解釋,之前樓盤的全部開發資金來源於新華信託,周桂榮以母公司三華園房產的6億股權作爲質押,融到了6億元的信託資金,而這筆信託資金兌付期限在今年的6月28日。周桂榮要趕在信託還款大限前緊急融資。
記者從業內人士處瞭解到,2010年新國十條房產宏觀調控出臺,銀行爲了控制風險,收緊開發貸口子,這令房產信託業務得到快速發展,一度成爲杭州開發商的重要融資渠道。
“房地產信託平均年利率約18%,是銀行開發貸年利率的兩到三倍。”一位業內人士說,兌付(還款)週期依據項目的建設期而定,一般在三年左右。按此時間推算,近兩年將迎來房地產信託兌付高潮。一位業內人士判斷,現今樓市疲軟,房源滯銷極有可能造成資金緊張,導致一些房地產信託兌付危機案例浮出水面。
而該郊區大盤的停工,也與信託兌付危機相關。一旦信託到期無法兌付,抵押資產將被沒收拍賣。這一樓盤因種種原因遲遲未能開盤銷售,資金無法及時回籠,又遇新華信託6月28日還款大限,爲此周桂榮從去年下半年開始忙於籌措新資金。
新華信託在杭州沒有分公司,記者試圖聯繫新華信託重慶總部,但重慶總部辦公室人員並未多說什麼,匆忙掛了電話。
記者從某杭州大型信託公司的業內人士處瞭解到,銀監會有要求,爲了減少風險,起碼要求房產公司土地出讓金繳納完畢,拿出土地證後,信託才能介入。如此推斷,三華園房產爲了融資有可能拿出了4億多的土地款,消耗了前期的大量資金。這或許是造成該樓盤停工的主要原因。
類似該樓盤的情況業內也有先例:2012年底,溫州平陽一家房地產公司未能如期兌付4億信託資金,開發商跑路;杭州某知名開發商在2008年、2009年時也遭遇信託兌付危機。
開發商指質量問題延誤工期
導致鉅額利息債務
三華園當年在杭州兩個項目運作順利,被業內指“大賺一筆”,爲什麼會產生資金問題,令這一郊區樓盤項目陷入困境?
“建設方的工程質量問題誤工一年多,弄得我苦死了。”周桂榮抱怨。他所說的建設方是浙江省一建建設有限公司(以下簡稱“浙一建”)。他表示,浙一建在承建該樓盤期間,出現了嚴重的質量問題,雙方在2012下半年解除了合同,項目重新招標,引入了目前的中強建設。
“工程有質量問題要出事情的,肯定不行,跟浙一建來回交涉,拖延了一年多工期,產生了3億多元的借款利息。”周桂榮解釋,“3億元”中包含着信託和社會拆借產生的高額利息,一方面項目未能銷售,另一方面又產生了龐大財務成本,周桂榮瞬間債臺高築。
“信託的錢,我個人一分都沒拿到,信託都有審批、覈定流程,都受監管的。”周桂榮稱,新華信託的資金指定用於工程建設,他並沒有從中獲得流動資金。
浙一建:
開發商還欠我工程款
針對浙一建承建的一期工程,負責樓盤工程的徐姓經理出具了一份浙江省建築物安全鑑定中心報告。報告稱,發現一期工程中地下室和屋面有嚴重漏水、鋼筋鏽蝕、鋼筋外露等質量問題,該報告對每幢每戶提出了整改要求。
“浙一建整改不到位,而且提供的建築工程質量保證資料不全,導致相關建設局質檢站不讓項目一期繼續開工,我們只能先做二期。”對於去年年底停工,徐姓經理承認是資金短缺,“公司上層在談資產重組,一旦成功,馬上覆工。”
昨天下午,浙一建給出了另外一種說法:“我們是2010年11~12月進駐本項目的,到2012年五六月開始有所停滯,主要原因是業主工程款一直都沒有支付,款項達5000多萬元。2012年八九月,雙方協商解除合同,按照合同約定,工程按‘現狀’移交給開發商。”浙一建負責該工程的王姓經理表示,施工的工程質量是合格的,個別地方有滲漏、生鏽等是常見現象,不影響主體結構質量安全。
“我們是中途移交,不是成品,所以開發商說的問題應該由開發商或後續施工單位進行處理。”開發商提到的資料交接不全,浙一建的解釋是,資料收集需要一個過程,且對方沒有向他們正式提過資料不全導致一期無法繼續施工的情況,同時,目前爲止開發商還欠工程款五六百萬元。
而周桂榮也承認工程款還沒有完全結清,“還有300多萬元沒付清,是因爲浙一建質量和資料問題沒有解決。”
不管是否因工程質量問題造成工期延誤,無可爭議的是,在該項目的開發過程中,三華園的資金一直處於緊張狀態中。