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趕着22日最後一小時確認申購金隅兩個自住房項目,昨天又奔向南四環內去採育自住房確認現場看地圖,手機上了今天上午10時的鬧鈴,提醒自己去申請通州於家務自住房。32歲的“剛需購房人”田曉,最近有點忙。
從去年年底開始,田曉就開始注意一個新名詞——“自住型商品房”。這種低於市場價30%的房子對他頗有吸引力,但也讓人有些疑惑,這些房子的價格是怎麼定出來的?政府爲何要鎖定“7折”這個價?
“在政府對住房保障和房地產市場供應頂層設計中,要包括對‘夾心層’的住房供應。按照市場價的70%供應自住房,正好滿足了‘夾心層’的需求。”市住建委主任楊斌稱。
7折始於長陽國際城
“對於廉租房、公租房、經適房、兩限房、自住房和商品房供應結構的梳理和完善,其實和住房保障、住房供應體系的頂層設計思路有關。”本週一,市住建委主任楊斌做客城市管理廣播“對話一把手”節目。在節目中,他公佈了未來的計劃:“商品房定價會隨着市場波動,但自住房比周邊商品房價格低30%左右,這種定價方法將長期堅持下去。”
這樣的鎮定和自信,源自3年前的佈局和嘗試。那一年,本市首個“單限房”長陽國際城試點銷售,其每平方米1.25萬元的定價,是周圍同品質房價的71.4%。3天內銷售一空的場景,讓主管部門的心中有了底。這種只限價格、不限購房人收入的新型房源,就是自住型商品房的雛形。但是否能成爲一種模式持續下去,政府還在尋找依據。
“7折的定位之前還有過試點嗎?”“市場上有很多聲音,認爲兩限房就曾經是市場7折的定價。”2012年夏天,市住建委的一次主任辦公會上,房地產市場相關處室與住房保障相關處室負責人討論着。再往前半年,主管部門在網上作出迴應稱,北京市限價商品房的售價在按照“不高於同區域、同品質的商品房價格80%”的原則下,主要由土地成本、建安及稅費成本以及開發商的合理利潤構成。
7折的定價,就是考慮到既讓市民得到最大實惠,又讓開發商有積極性持續拿地的優選方案。經過長達一年的調研,7折的定位先後出現在了可研性報告、調研報告、草案和最終獲批的方案中。
“當年的兩限房,就是爲了滿足買不了經適房和商品房的夾心層;而如今的自住房,不僅面朝北京戶籍買不了保障房和商品房的夾心層,更是向非京籍家庭打開了窗口。”市住建委負責人說。
自住房定價公式三寸長
“順義這麼遠,怎麼能定成接近兩萬元的價格?”“通州於家務那兒根本沒房子,怎麼定的每平方米1萬元呢?”在“血拼自住房”論壇中,網友對於近期推出的自住房價格,有着不少疑問。
“市場價格”如何確定,又最終會有哪些因素影響自住房的最終定價?決定自住房價格的5個部門啓用了一套考慮到區位、新房價格和二手房價格、折舊係數的測算公式。
在這個公式中,會有一套用於調整的加權係數。類似於順義區住總正華滿庭芳這種屬於新園區、周圍沒有特別多同檔次住宅參照物的自住房,系統將自動擴大搜索範圍,再根據區域開發強度的不同乘以一個係數。
市住建委的房屋管理系統中顯示,位於後沙峪天竺新國展東側的蓮竹花園、位於順義區地鐵15號線空港工業區的藍星花園二手房距離住總正華滿庭芳最近,又都有中小套型。
“順義周圍有很多別墅和豪宅項目,如果將所有房屋的成交數據都計算在自住房的公式內,肯定會拉高自住房價格。”在一間獨立計算房價的辦公室中,相關工作人員點開自住房定價計算軟件,只見計算公式從頭到尾足有三寸長。記者發現,每個小區都按照大套型、中小套型兩個層面分爲不同的價格,在排除了大套型之後,蓮竹花園的中小套型均價爲每平方米26623元,而藍星花園二手房的中小套型均價爲每平方米27273元。
如果將這兩個數字簡單相加,再除以2,乘以0.7,得出的結果是每平方米1.89萬元。而在系統中,還有一個“折舊係數”,將二手房價換算到新房價格,進而對結果進行調整。
“已經住了10年的二手房和新房價格不同。折舊係數主要是計算老房因爲折舊而貶值的價格。”工作人員說。於是,舊房均價除以折舊係數,然後乘以0.7。最終區域自住房定價的結果爲每平方米1.9萬元出頭。工作人員取整後,得出了每平方米1.9萬元的指導價格。
“無論對哪個項目定價,都要先經過市住建委調研周圍的新房、二手房指導價,同時還要經過發改、財政等部門協商,最終在國土局的定價會上確定,並寫入土地出讓標書中。”這位工作人員說。
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13萬家庭確認申購金隅自住房
本報訊(記者耿諾)申購了本市第二批自住房的市民已經開始進行購房資格審覈。昨日下午,匯星苑、匯景苑的現場覈驗已經全部結束,共有13萬戶家庭確認將申購。
開發商金隅嘉業消息顯示,歷時29天的現場覈驗中,共有累計13餘萬家庭參與了覈驗。其中匯星苑覈驗數量爲12.8萬份,匯景苑則爲11.6萬份,合計辦理24.4萬餘份。而此前已經在首個自住房項目御景灣項目進行了現場覈驗的家庭,此次則不再需要覈驗。
據介紹,接下來市住建委將會同公安、民政、社保、地稅等部門對確認申購家庭的購房資格進行聯網審查,通過審覈的家庭可參加搖號。