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樓市快評
龔名揚
一半是海水,一半是火焰——本月中旬,東莞市統計局公佈了3月的東莞樓市數據,企石鎮和大嶺山鎮的房價可謂上演了一場現實版的“冰與火之歌”:前者均價環比2月每平方米降了3000元,後者則每平方米漲了3000元。
過去的一個月,由於春節過後一系列負面因素的影響,東莞一手住宅成交低迷,受困於降價的預期,市場信心普遍不足,觀望情緒瀰漫。
當然,自4月的第二週以來,東莞樓市回穩,上週的住宅成交量環比上漲約40%,一掃3月的陰霾。如今回看此前東莞不同鎮街樓價的“冰火兩重天”,似乎有值得反思的地方。
東莞的鎮街經濟發展相對獨立,由於地緣、政策等因素不同,各個鎮街的房價也相距頗大。
按照業內人士的劃分,市區四街道、高新區松山湖和經濟發達的虎門、長安、厚街及鄰深片區的塘廈、鳳崗被劃分爲一線鎮街;黃江、石龍、大嶺山、寮步、常平、大朗、樟木頭、沙田、高埗、麻涌、石碣和清溪被劃分爲二線鎮區;而因爲經濟發展不發達,居住配套不完善等原因,東坑、道滘、石排、中堂、望牛墩、洪梅、橫瀝、橋頭、企石、謝崗和茶山這些鎮街則被劃分爲三線。
根據東莞第一季度房價成交記錄的相關統計,成交均價最高的爲松山湖,價格爲每平方米14117元,而南城、東城、虎門、厚街、塘廈等鎮均價也過萬。最低的是謝崗鎮,成交均價爲每平方米4636元,而同處三線鎮街的企石,第一季度的成交均價爲每平方米6742元,3月的這一數字爲5618元。
即使是在三線鎮街之中,企石鎮的房地產發展現狀也是比較糟糕的。根據公開資料,企石鎮在過去9年多的時間內總共纔出讓了3宗商住地,最新一宗在去年8月出讓,由鼎峯地產自加價100萬元競得,並與碧桂園合作共同開發碧桂園鼎峯城市花園項目。除此之外,就只有2008年開盤的鼎峯金椅豪園以及2010年開盤的佳兆業東江豪門。
上述兩個項目,前者已經售罄,後者雖然去年3期加推了一些新貨,但存量不多。而新項目城市花園預計今年8月纔開盤,入住時間還遙遙無期。
和很多三線鎮街一樣,企石鎮的房地產起步比較晚,市場供應落後於周邊的鎮,房地產市場活躍度較低。而且企石鎮的居民住房以自建房爲主,市場容量比較小,住宅市場的購買嚴重不足。
可以說,一旦東莞的樓市出現負面因素,造成價格波動,那麼像企石鎮這種房地產發展相對滯後的鎮,受到的影響應該是最大的。
至於大嶺山鎮從價格上看起來那麼“火”,很大程度是因爲這段時間的大戶型豪宅熱銷所致,成交的平均面積爲142平方米,那麼均價被拉高也是理所當然。
近年來,隨着東莞市區建設用地的日益緊俏,市區可開發的商住地鳳毛麟角,很多開發商都開始把戰線轉移到距離市區較近或是生態環境更優的鎮區,因爲東莞的路網建設發達,戶籍人口汽車保有量高,因此不少鎮區的樓盤也賣得很好,寮步和大嶺山就是比較典型的例子。
與此同時,一些房地產落後的三線鎮街也想盡辦法,統籌出一些地塊上市出讓。三線鎮街的樓面地價要遠低於一線鎮街,和二線鎮區相比也有明顯的價格優勢,因此在此前鎮區樓市一片大好的情況下,這些地塊也不乏問津者——既然有價格窪地,難道不是可以吸引周邊鎮區的外溢需求嗎?
事實上,雖然三線鎮區的土地成本不高,但建築成本和一線鎮街的項目並無二致。而且隨着材料和人力成本的上漲,原本就賣不起價錢的三線鎮區項目利潤空間會進一步收窄。而當附近鎮街的樓盤價格因爲市場低迷或者是促銷等因素下調的時候,三線鎮區項目的銷售更是“壓力山大”了。
筆者認爲,雖然“冰火兩重天”的現象頗具戲劇性,而且並不常見,但會影響到東莞房企的投資策略。相信在一定時期內,熱點鎮街優質地塊的爭奪會更爲激烈,而房企對於三線鎮街投資會更爲審慎。