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買賣、租賃房屋的交易過程中,市民難免會像鞏先生那樣因爲責任歸屬不清或者是未籤協議等原因出現糾紛,也可能會遇到不法分子有心故意設局詐騙。那麼在租賃房子的時候,怎麼才能避免產生不必要的糾紛?產生糾紛後如何才能更好地維護自己的合法權益?本報律師團的這一期的“律師圓桌談”就這個問題展開話題。
山東信誼律師事務所律師姜兆良:通過中介租房出問題可起訴中介
對於鞏先生的遭遇,姜兆良律師認爲,若房產證上寫的並非小周的名字,小周也沒有房主的授權委託書的話,那小周就沒有權利來出租這個房子。房子對外出租時房主已經將房子賣掉了,鞏先生和小周簽訂的房屋租賃合同就是無效的。
在這種情況下,鞏先生自己在租賃房屋時也應該要求小周出示房產證,確定對方的出租資格。在該案件中,小周已經成年,的確應由他自己來承擔相關的責任,而中介未檢查小周房產證,也應負有一定責任。姜兆良建議,鞏先生可將小周和中介都作爲被告起訴,來追討自己已經支付的房租和押金。
山東廣耀律師事務所律師鄒積武:同中介籤個協議很有必要
鄒積武提醒說,在租房子之前,務必要確定一下房屋的所有權,讓出租方出示房產證,若對方是“二房東”,那一定也要看對方同房主簽訂的一手租賃合同,防止出現期限到了被房主趕出去的情況。另外,若是通過中介租賃,最好和中介之間也簽訂一個協議,上面明確中介應該承擔的責任。比如註明若出租方沒有處分房屋的權利,那承租方的損失應由中介承擔等。
鄒積武說,除了承租方之外,出租方的權利有時也需要保障,有的出租也會遇到房客不付房租偷跑的情況。若是通過中介出租,房東也需要和中介簽訂相應的協議,避免出現不靠譜的房客時,無人來承擔責任。
中亞順正律師事務所律師徐永強:易出現糾紛的事項提前確認好
徐永強同樣認爲,鞏先生應該要求中介承擔損害賠償責任,而不是小周的父母。徐永強提醒說,在租賃房屋的時候,無論是否通過中介都需要注意,要確認出租房的資格,明確房屋的使用用途以及是否允許承租人對房屋進行增加改動,是否允許承租人轉租等問題。
而在買賣二手房屋的時候,也要注意看房屋手續是否齊全,房屋產權是否明細,交易房屋是否在租,土地情況是否清晰,市政規劃是否影響,福利房屋、單位房屋是否允許買賣,物業費用是否拖欠,合同約定是否明確等問題。
山東同濟律師事務所律師王智光:起訴前先確認中介資質
王智光提醒說,在鞏先生的遭遇的問題中,首先要確認中介是否具有資質,是否是經過批准合法成立的中介機構。若該中介是未經批准的,那中介就無權收取中介費,爲此造成的損失鞏先生要全部承擔責任,自己向小周追討損失。若中介是合法的機構,就要看中介在其中是否盡到了審查注意的義務。若確實是中介的原因,那中介應該爲鞏先生的損失承擔責任。
鞏先生可以先同中介協商,若中介堅決不認爲自己應該爲此負責,鞏先生又沒有辦法找到小周。鞏先生可以向法院起訴高超中介要求賠償相關損失。