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昨天,克爾瑞河南片區發佈的鄭州房地產市場三月市場月報顯示,3月共有11個項目開盤,55%的項目開盤去化率超過60%。整體商品房市場量高價低,鄭州樓市沒有如約出現所期待的“小陽春”,但各房企紛紛涉足互聯網思維,助推鄭州樓市奔向“銀四”“紅五”月。
【土地市場】
22幅土地成交
土地是房地產市場未來走勢的預期。但數據顯示,3月鄭州無土地供應,共成交22幅土地,成交總面積103.73萬㎡,環比上升16.1%,成交地塊主要集中在中原區、惠濟區。
日前鄭州市國土局發佈了2014年國有建設用地供應計劃,計劃顯示,2014年鄭州市國有建設用地供應量約爲2005.47公頃,與2013年的1547.58公頃相比,增加了約1/4。其中,普通商品住宅用地供應量比去年增加17.79公頃,保障性住房用地供應量較去年增加103.45公頃,商服用地和工礦倉儲用地供應量和佔比較去年均有所下降。
在分佈上看到,惠濟區商住地居首,鄭東新區排“老末”。從空間分佈整體上看,惠濟區、高新區、二七區、管城區最多。
值得注意的是,今年鄭州市基礎設施用地供應量是647.06公頃,是去年的3.6倍,在整個建設用地供應量中的佔比從2013年的11.61%提至32.26%。這意味着,鄭州市民可以期待更好的居住環境。
【辦公物業】
仍處於高飽和狀態
春節假期影響淡去,鄭州3月商品房成交量明顯回升,3月成交48.92萬㎡,環比上漲39.51%,同比下降39.82%;供應43.48萬㎡,環比上漲87.37%,同比上漲179.09%;供求比0.89;整個3月,鄭州商品房成交均價爲9470元/㎡,環比下降1.57%;供應區域前三分別爲二七區13.3萬㎡、中原區8.99萬㎡、金水區8.60萬㎡。
其中,商業市場3月供應3.35萬平方米,環比上漲158.2%;成交2.24萬平方米,環比上漲24.73%;成交均價爲16658元/㎡,環比下降15.52%;供求比1.49。主要集中在二七區、惠濟區。數據顯示,商業市場的庫存壓力依舊存在,截至2014年3月,商業存量達315萬㎡。
同時,鄭州市辦公市場存量依舊處於高飽和狀態,現階段以鄭東新區爲主的區域存量很大,大多數項目面臨的銷售壓力巨大。數據顯示,3月辦公市場無供應,成交7.67萬平方米,環比上漲40.3%,成交均價爲11514元/㎡,環比上漲8.6%;截至2014年3月鄭州市辦公存量爲242.43萬㎡。
近一年辦公物業始終處於供過於求的狀態,成交量疲軟;辦公的主力仍然屬於鄭東新區,高鐵周邊的辦公已進入高飽和狀態。
【改善產品】
價格漲速超過首置產品
相比辦公商業市場,住宅市場發展良好,去化壓力小。克爾瑞數據顯示,整個3月份市場表現逐漸回暖,供應40.14萬平方米,環比上漲83.18%;成交39.01萬平方米,環比上漲40.32%;供求比1.03;成交均價爲8655元/㎡,環比下降1.36%,同比上漲4.8%。截至3月底,鄭州市商品住宅市場存量爲397.1萬平方米,去化週期約10個月,去化壓力較小。
業內人士分析認爲,2011年限購開始,市場銷量跌入低谷,去年以來在以價換量促動下,市場形勢明顯好轉,庫存壓力明顯緩解。
值得關注的是,3月份剛需產品佔比小幅減小,90㎡以下剛需產品全市成交佔比46%,較2月下降5%。90~120㎡首改類產品和120~140㎡再改產品分別增加3%、2%。3月,首置產品均價8341元/㎡,90~120㎡產品均價爲7868元/㎡。
數據走勢顯示,90~120㎡首改產品價格低於90㎡以下首置產品,但首改產品價格上漲速度高於首置產品,這表明目前改善型購房者在逐步增加,且速度高於首置產品。
同時,數據顯示,3月份成交量最大的板塊是冉屯路板塊,爲5.33萬㎡;成交均價最高板塊爲CBD板塊,爲12398元/㎡。
【最新動向】
互聯網營銷席捲行業
4月10日上午,由河南省房地產業商會主辦,建業集團及易居營銷河南區域承辦的“互聯網思維下的房地產業發展高峯論壇”在鄭州上街區舉行。
事實上,今年伊始,龍頭房企萬科就陸續前往阿里巴巴、騰訊、海爾、小米等企業“取經”,其間探討的“房價能否減半”和“互聯網思維”轟動了整個行業。儘管各房企大佬對互聯網精髓的理解各有不同:產品、服務、體驗、免費、訂製……然而,有一點已經達成共識:在房地產行業發展的下半場,互聯網或許將給房地產這個傳統行業帶來最深刻的變革。
去年9月,萬科低調試水了一次O2O新營銷,利用廣點通廣告平臺的LBS定向能力,向深圳部分區域的QQ用戶投放“萬科紅”樓盤的精準營銷廣告。僅僅是推廣一個樓盤而已,效果卻有些驚人:萬科投入3萬元,獲得2000萬次的曝光,數萬的廣告點擊人數,最終成交額爲400萬元。
2月26日,龍湖集團正式推出互聯網雲社區交互平臺,他們將通過社區APP等軟件實現爲業主的增值服務,同時消費者可通過APP實現所有的消費行爲,比如團購、預約停車位等。人流量、消費數據等也可以實時推送給商家,幫助其提升業績。
2月底,海南國際旅遊島先行試驗區與阿里巴巴集團正式簽署戰略合作協議:規劃總投資50億元,在試驗區建中國首個基於雲計算和大數據的數字互聯網城市——智慧互聯網港灣,打造智能化的“未來城市”雛形。
4月3日,河南亞星置業集團有限公司開發的亞星盛世項目牽手東方今報開始電商銷售……
鄭州房地產市場諸多開發企業紛紛開啓或欲開啓互聯網模式。可以預見,一場關於互聯網的房地產業競爭大潮已經來臨。這種自發的改變,有望助推樓市奔向“銀四”“紅五”甚至更遠的未來。